概要
「老朽化マンション対策法」とは、2025年に成立した「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」の通称で、主に「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」、そして名称が「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に変わる「マンション建替え等円滑化法」を一括で改正するものです。
その主な目的は、高経年化が進むマンションの適切な管理を促進し、再生（建替え・一括売却等）を円滑化することで、周辺への危害防止と良質な居住環境の確保を図ることにあります。
1. 改正法の柱：３つのポイント
改正法は、新築から再生までのマンションのライフサイクル全体を見据え、以下の3つの主要な課題への対応を強化しています。
1-1. 管理の円滑化等の推進
・新築時からの管理計画作成義務化：
新築マンションについて、分譲事業者が管理計画を作成し、管理組合に引き継ぐ仕組みを導入。新築時から適切な管理を促します。
・管理不全に対する裁判所選任管理人制度の創設：
管理組合が機能していないなど、管理不全に陥った専有部分や共用部分に対し、裁判所が管理管理人を選任し、適切な維持管理を専門家が行うことができるようになります。
・集会決議の円滑化：
重要な議案（例えば、一定の修繕等）の決議要件を、集会出席者の多数決へと緩和（現行は全区分所有者の多数決）。
1-2. 再生の円滑化等の推進
・新たな再生手法の創設と多数決の適用拡大：
現行法では建替えしか多数決（5分の4以上）で決められませんでしたが、新たに建物・敷地の一括売却や一棟リノベーション、建物の取壊しなども区分所有者（または議決権）の5分の4以上の賛成で実施可能となります。
耐震性不足などの客観的な要件を満たす場合は、4分の3以上に要件が緩和されます。
・多様なニーズに対応した建替えの推進：
隣接地の所有権等も建て替え後のマンションの区分所有権に変換可能とし、容積率確保のための隣接地取り込みなどを促進します。
耐震性不足のマンションの建替えについて、特定行政庁の許可を条件に容積率や高さ制限の特例を設けることが可能になります。
1-3. 地方公共団体の取組の充実
・危険なマンションへの勧告等：
外壁の剥落等、周囲に危険な状態にあるマンションに対し、都道府県等が報告徴収、助言・指導、勧告といった措置を講じることができるようになります。
・民間団体との連携強化（マンション管理適正化支援法人の創設）：
管理組合の意向把握や合意形成の支援を行う民間団体を*「マンション管理適正化支援法人」として登録する制度を創設し、行政と連携して支援を強化します。
*「マンション管理適正化支援法人」
マンション管理適正化支援法人は、マンション管理の適正化を支援するために、法律（マンションの管理の適正化の推進に関する法律）に基づき都道府県知事などの登録を受けた専門的な知見を持つ法人です。これは、老朽化マンション対策法（改正マンション管理適正化法）で創設された制度に基づいています。
（１）主な役割と業務内容
マンション管理適正化支援法人は、主に以下のような「管理支援業務」を通じて、管理組合の担い手不足や建物の老朽化といった課題に対応し、マンションの適正な管理をサポートします。
・情報提供・相談業務：
管理組合や区分所有者等に対し、マンション管理に関する情報提供や相談への対応を行います。
マンション管理に関して知識を有する者（専門家）の派遣などの援助も行います。
・都道府県等の施策への協力：
都道府県が策定・変更するマンション管理適正化推進計画に関連し、管理組合等の意向調査や推進計画の周知に協力します。
・調査・研究、啓発活動：
マンション管理に関する調査・研究や、適正化の推進に資する啓発活動・広報活動を行います。
・合意形成等の支援：
管理組合等からの相談対応や、マンションの再生等に向けた合意形成の支援を適切に行うことも求められています。
（２）登録できる法人
登録を受けることができるのは、主に以下の法人で、国土交通省令で定められた管理支援業務の実施計画や経理的・技術的な基礎などの要件を満たす必要があります。
一般社団法人または一般財団法人
特定非営利活動法人（NPO法人）
その他国土交通省令で定める法人（例：マンションの管理の適正化の推進を図る活動を行うことを目的とする会社）
この制度は、管理組合だけでは対応が難しい専門的な課題に対し、民間の専門的な力を活用して支援を強化するために設けられました。
2. 施行時期
改正法は一括で公布されましたが、施行時期は内容によって異なります（原則2026年4月1日施行）。
▲法改正施行時期一覧
この法改正は、今後増加する老朽化マンションの問題に国と自治体、そして管理組合が一体となって対応するための、マンション政策上の大きな転換点となります。
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