マンションの給水管・給湯管は、日常生活に欠かせない重要な設備です。経年劣化により赤水や漏水などのトラブルが発生する前に、適切なメンテナンスや改修が必要となります。本ガイドでは、給水管と給湯管それぞれの特性を踏まえながら、更新と更生の違い、メリット・デメリット、選択のポイントについて詳しく解説します。
※ 建物設備の修繕・更新については、
に整理・統合しています。
第1部: 給水管の更新と更生
１．給水管の基礎知識
給水管とは
給水管は、水道本管から各住戸の蛇口まで、飲用水を供給するための配管です。清潔で安全な水を供給するため、水質への影響が最も重要視されます。
給水管の寿命と劣化のサイン
一般的な寿命
配管の材質により寿命は異なります。
鋼管(白ガス管): 15〜25年
亜鉛めっき鋼管: 20〜30年
銅管: 25〜35年
ステンレス鋼管: 40〜50年
架橋ポリエチレン管: 30〜40年
劣化のサイン
以下のような症状が現れたら、給水管の改修を検討する時期です。
赤水の発生: 朝一番の水が赤茶色く濁る(最も典型的な劣化サイン)
水の出が悪い: 水圧が低下してきた、他の住戸と比べて明らかに弱い
水の臭いや味: 金属臭や鉄臭がする、水の味がおかしい
漏水の痕跡: 配管周辺に水漏れの跡、湿気、カビがある
配管の腐食: 露出部分に錆や腐食、白い粉(亜鉛の腐食)が見られる
ピンホール: 針で刺したような小さな穴からの水漏れ(鋼管に多い)
水道料金の増加: 理由なく水道料金が増えている場合、漏水の可能性
２．給水管の更新工事
概要
更新工事とは、既存の給水管を全て撤去し、新しい配管に取り替える工事です。
メリット
1. 水質の完全な改善
清潔な水質の実現: 錆や汚れのない新しい配管により、透明できれいな水が供給される
赤水の完全解消: 配管内の錆が原因の赤水問題を根本的に解決
臭いの除去: 金属臭や鉄臭が完全になくなり、おいしい水に
安全性の向上: 清潔な水の供給により、健康面でも安心
水質基準のクリア: 最新の水質基準に完全に適合
2. 耐久性と信頼性
長期的な安心: 全て新品の配管になるため、今後30〜50年の長期使用が可能
トラブルリスクの最小化: 劣化した部分を完全に除去するため、今後の漏水リスクが大幅に低減
保証期間が長い: 多くの場合、10〜15年の保証が付く
ピンホール対策: 鋼管特有のピンホール発生リスクを根本的に解消
突発的な修繕不要: 計画的なメンテナンスで済む
3. 性能の向上
最新材質の採用: 耐食性・耐久性に優れた最新の配管材を使用できる
oステンレス鋼管: 最も耐久性が高く、錆びない
o架橋ポリエチレン管: 軽量で施工性が良く、錆びない
o銅管: 抗菌性があり、耐久性も高い
水圧の改善: 内径が大きい配管への変更により、水圧を向上させられる
流量の増加: 配管の肉厚が十分なため、水の流れがスムーズ
圧力損失の軽減: 新しい配管は内面が平滑で、圧力損失が少ない
4. 設計の自由度
配管ルートの変更: リフォームに合わせて配管位置を変更できる
水回り設備の移動: キッチンや洗面所の位置変更に対応できる
増設への対応: 新たな水栓の追加など、将来の変更に対応しやすい
最適な配管径の選択: 使用状況に応じた最適な配管径を選べる
5. 根本的な解決
隠れた問題の発見: 壁内の配管を露出させることで、他の不具合も発見・修繕できる
構造体の点検機会: 配管周辺の構造体(躯体)の状態も確認できる
断熱材の更新: 配管周辺の断熱材も同時に更新できる
スリーブ内の清掃: コンクリートスリーブ内も清掃・防錆処理できる
6. 資産価値への影響
建物価値の向上: 主要設備が新しくなることで、マンション全体の資産価値が上がる
売却時の訴求力: 「給水管更新済み」は購入検討者への大きなアピールポイント
長期修繕計画の改善: 今後数十年の給水管関連費用を大幅に削減できる
入居率の向上: 賃貸マンションの場合、水質の良さは入居率に直結
デメリット
1. 経済的負担
高額な工事費用: 更生工事の1.5〜2.5倍、1戸あたり30万円〜50万円程度
追加費用の可能性: 壁や床の解体後、予期せぬ問題が発見されると追加費用が発生
内装復旧費用: 壁紙、床材、タイル、キッチンパネルなどの内装復旧費用が別途必要(10万円〜30万円)
一時的な出費の集中: 管理組合の修繕積立金を大きく消費する
専有部分の費用負担: 専有部分は各所有者の負担となり、高額な出費
2. 工事期間と生活への影響
工事期間が長い: 1戸あたり3〜5日程度、マンション全体で1〜3ヶ月
断水期間: 工事中は数時間〜半日程度の断水が発生
騒音と振動: 壁の解体、配管切断による騒音・振動が発生
粉塵の発生: 壁や床の解体により相当量の粉塵が発生
水回り使用制限: 工事中はキッチン、洗面所、トイレが使用できない時間帯がある
在宅の必要性: 専有部分の工事時は基本的に在宅が必要
日常生活の制約: 飲料水の確保、洗濯、炊事などに制約
3. 物理的な制約
居室への大きな影響: 壁や床を解体するため、室内が一時的に使用できなくなる
家具・家電の移動: 工事箇所周辺の家具、家電を移動・一時撤去する必要
内装のやり直し: せっかくリフォームした内装を壊す必要がある場合も
養生の限界: 粉塵対策の養生をしても、完全に防ぐことは困難
キッチン使用不可: 工事期間中はキッチンが使えず、外食や簡易調理に
4. 合意形成の難しさ
費用負担の同意: 高額な費用のため、管理組合での合意形成に時間がかかる
工事時期の調整: 全戸の都合を合わせるのが困難
反対意見への対応: 新築間もない住戸や最近リフォームした住戸からの反対も
専有部分の強制力: 専有部分の配管更新は強制できないため、一部の住戸が実施しない可能性
３．給水管の更生工事
概要
更生工事とは、既存の給水管を残したまま、内部に樹脂をコーティングして配管を再生させる工事です。
主な工法
エポキシ樹脂ライニング工法
給水管更生の最も一般的な工法で、既存配管の内側にエポキシ樹脂をコーティングして内面を再生します。
施工手順:
1.配管内の洗浄・乾燥
2.エポキシ樹脂の注入
3.エアーによる押し出しと余剰樹脂の除去
4.硬化・養生(24時間程度)
5.通水試験
メリット
1. 経済的メリット
費用対効果が高い: 更新工事の50〜70%程度の費用(1戸あたり15万円〜30万円)
内装費用が不要: 壁や床を壊さないため、内装復旧費用がかからない
追加費用リスクが低い: 解体を伴わないため、予期せぬ追加費用が発生しにくい
修繕積立金の温存: 比較的低コストのため、積立金を他の修繕に回せる
分割実施が可能: 予算に応じて段階的に実施することも可能
2. 工期の短さ
短期間で完了: 1戸あたり1日、マンション全体でも1〜2週間程度
早期の効果実現: 短期間で赤水などの問題を解決できる
スケジュール調整が容易: 工期が短いため、居住者との日程調整がしやすい
硬化時間: 24時間の養生後には通常通り使用可能
3. 生活への影響が少ない
非破壊工法: 壁や床を壊さないため、室内がきれいなまま
騒音・振動が少ない: 解体作業がないため、比較的静か
粉塵の発生なし: クリーンな作業環境を維持できる
家具移動不要: 多くの場合、家具を移動させる必要がない
断水時間が短い: 硬化期間中(24時間程度)のみ断水
キッチン使用可: 断水時間以外は通常通り使用可能
4. 既存建物への配慮
構造への影響なし: 躯体や壁を傷めない
内装の保全: リフォーム済みの内装をそのまま保てる
設備への影響最小: 既設の電気配線やガス管に影響を与えない
賃貸入居者への配慮: 賃貸住戸でも実施しやすい
5. 技術的メリット（給水管特有）
赤水の解消: 既存の錆を封じ込め、赤水を防ぐ（最大の効果）
防錆・防食性能: エポキシ樹脂コーティングにより、新たな錆の発生を防止
平滑な内面: 配管内面がなめらかになり、スケール(水垢)が付きにくくなる
水質の改善: 金属臭や鉄臭が軽減される
継目のない施工: 継手部分も含めて一体的にコーティングできる
ピンホール補修: 既存のピンホールも樹脂で塞ぐことができる
6. 環境・社会的メリット
廃棄物の削減: 既存配管を活かすため、産業廃棄物が少ない
資源の有効活用: まだ使える配管材を延命させる
CO2排出削減: 製造・運搬・廃棄に伴う環境負荷が少ない
近隣への影響小: 騒音や工事車両が少なく、近隣への迷惑が最小限
7. 実施のしやすさ
合意形成が容易: 費用・工期・影響が小さいため、管理組合での合意が得やすい
全戸同時実施が可能: 影響が小さいため、マンション全体での一斉実施がしやすい
高齢者にも優しい: 工事による負担が少なく、高齢の居住者にも安心
デメリット
1. 技術的制約
内径の減少: ライニング材の厚み分(通常1〜3mm)、配管の内径が小さくなる
水圧への影響: 内径減少により、わずかだが水圧が低下する可能性（特に高層階）
施工不可能なケース: 配管の劣化が著しい場合(残存肉厚70%未満など)は施工不可
複雑な配管への対応: 極端な曲がりや分岐が多い配管では施工が困難
既存配管への依存: 外管(既存配管)が残るため、その劣化が進行する可能性
材質の制限: 一部の特殊な配管材には施工できない
2. 耐久性と効果の限界
寿命の差: 更新工事(30〜50年)に比べ、耐用年数が短い(15〜20年程度)
再工事の可能性: 将来的には更新工事が必要になる
保証期間: 一般的に5〜10年程度と、更新工事より短い
経年変化: 樹脂の劣化により、長期的な性能低下の可能性
外管の劣化継続: ライニングの外側(既存配管)は劣化が続く
完全性の限界: 新品配管ほど完全ではない
3. 水質への影響
初期の樹脂臭: 施工直後、樹脂の臭いが水に移ることがある(通常は数日で解消)
味の変化: 人によっては、水の味が若干変わったと感じることも
樹脂の微量溶出: ごく微量だが、樹脂成分が水に溶け出す可能性(安全基準は満たしている)
完全な水質改善には至らない: 赤水は解消されるが、新品配管ほどクリアではない
4. 設計上の制約
配管ルート変更不可: 既存の配管位置を変えられない
リフォームへの制約: 水回り位置を大きく変更する際は対応できない
径の変更不可: より太い配管への変更はできない
増設への非対応: 新たな給水栓の追加には向かない
5. 施工条件の制約
配管状態の要求: ある程度健全な配管(残存肉厚70%以上)でないと施工不可
事前調査の必要性: 内視鏡調査や超音波肉厚測定で施工可能か判断が必要
施工箇所の制限: 極端に細い配管(口径13mm以下など)は更生できない場合も
乾燥・硬化期間: 24時間の硬化期間が必要で、その間は通水できない
既存配管の清浄度: 配管内の汚れやスケールが多いと、前処理に時間がかかる
6. 長期的コストの問題
ライフサイクルコスト: 15〜20年後に再度更新が必要となり、トータルコストは更新工事と同等以上の可能性
2度手間のリスク: 更生後も問題が再発した場合、結局更新工事が必要に
メンテナンス費用: 定期的な点検が推奨される
7. 品質管理の課題
施工業者による差: 技術力により仕上がりに差が出やすい
目視確認困難: 完成後の状態を直接目で見て確認できない
施工精度への依存: 熟練した技術者による施工が必要
均一性の確保: 配管全体に均一にコーティングされているか確認が難しい
４．給水管の更新・更生 選択のポイント
更新工事を選ぶべきケース
配管の劣化が著しい(残存肉厚70%未満、ピンホール多発)
水質を完全に改善したい(飲料水の安全性を最優先)
配管ルート変更を伴うリフォームを予定
今後30年以上居住する予定
予算に余裕がある
大規模修繕と合わせて実施できる
建物の資産価値向上を重視
更生工事を選ぶべきケース
配管の劣化が比較的軽度(残存肉厚70%以上)
予算を抑えたい
赤水問題を早急に解決したい
工事期間を短縮したい
壁や床を壊したくない(リフォーム済みなど)
居住者への影響を最小限にしたい
建て替えまで10〜15年程度と見込まれる
第2部: 給湯管の更新と更生
１．給湯管の基礎知識
給湯管とは
給湯管は、給湯器で加熱された温水を各住戸の蛇口やシャワーまで供給するための配管です。高温のお湯が流れるため、給水管よりも劣化が早い傾向があります。
給湯管の特性
高温による影響: 60〜80℃の温水が常時流れるため、劣化が加速
温度変化: 使用時と非使用時で温度差が大きく、配管への負担が大きい
スケール付着: カルシウムなどの水垢が付着しやすい
腐食の進行: 高温により酸化反応が促進され、錆や腐食が進みやすい
給湯管の寿命と劣化のサイン
一般的な寿命（給水管より短い傾向）
鋼管: 12〜20年
銅管: 20〜30年
ステンレス鋼管: 35〜45年
架橋ポリエチレン管: 25〜35年
劣化のサイン
お湯の色の変化: 赤茶色や黒っぽい濁り
お湯の臭い: 金属臭や異臭（給水管より顕著）
温度の不安定: お湯の温度が安定しない、ぬるくなる
給湯圧力の低下: シャワーの勢いが弱くなった
配管からの異音: 使用時に「ゴボゴボ」「シュー」という音
漏水: 給湯器周辺や配管接続部からの水漏れ
スケールの排出: 蛇口にカルシウムの白い塊が付着
ピンホール: 鋼管の場合、高温により発生しやすい
２．給湯管の更新工事
概要
更新工事とは、既存の給湯管を全て撤去し、新しい配管に取り替える工事です。
メリット
1. 給湯性能の大幅改善
安定した湯温: 新しい配管により、安定した温度のお湯を供給
給湯圧力の回復: 詰まりや腐食がないため、適切な圧力でお湯が出る
快適なシャワー: 十分な湯量と圧力で快適に使用できる
お湯の清潔さ: 錆や汚れのない清潔なお湯
異臭の除去: 金属臭や異臭が完全になくなる
2. 省エネ効果
断熱性能の向上: 最新の断熱材を使用することで、熱損失を最小化
光熱費の削減: お湯が冷めにくくなり、追い焚きや再加熱が減少
給湯器の効率向上: 配管の熱損失が少ないため、給湯器が効率的に稼働
環境への配慮: エネルギー消費の削減により、CO2排出も削減
3. 耐久性と信頼性
長期的な安心: 全て新品の配管になるため、今後30〜45年の長期使用が可能
高温への耐性: 最新材質は高温に強く、劣化しにくい
トラブルリスクの最小化: 今後の漏水リスクが大幅に低減
保証期間が長い: 多くの場合、10〜15年の保証が付く
ピンホール対策: 高温によるピンホール発生リスクを根本的に解消
4. 性能の向上
最新材質の採用: 給湯用に最適化された材質を選択できる
oステンレス鋼管: 高温に強く、最も耐久性が高い
o架橋ポリエチレン管: 軽量で施工性が良く、断熱性も高い
o銅管: 熱伝導率が良く、抗菌性がある
配管径の最適化: 給湯器の能力に合わせた最適な配管径を選択
熱損失の最小化: 断熱材の性能向上により、お湯が冷めにくい
5. 設計の自由度
配管ルートの変更: リフォームに合わせて配管位置を変更できる
浴室・洗面所の移動: 水回り設備の位置変更に対応できる
給湯器の更新対応: 最新の高効率給湯器に対応した配管設計
増設への対応: 新たな給湯栓(洗濯機用温水など)の追加が可能
6. 根本的な解決
隠れた問題の発見: 壁内の配管を露出させることで、他の不具合も発見できる
給湯器周辺の点検: 給湯器接続部の腐食なども同時にチェック
断熱材の更新: 古くなった断熱材を最新のものに交換
結露対策: 適切な断熱により、配管周辺の結露を防止
7. 資産価値への影響
建物価値の向上: 給湯設備が新しいことは大きな付加価値
売却時の訴求力: 「給湯管更新済み」は購入検討者へのアピールポイント
長期修繕計画の改善: 今後数十年の給湯管関連費用を削減
デメリット
1. 経済的負担
高額な工事費用: 更生工事の1.5〜2.5倍、1戸あたり30万円〜50万円程度
追加費用の可能性: 給湯器接続部の交換など、予期せぬ費用が発生することも
内装復旧費用: 特に浴室周辺の内装復旧は高額(10万円〜30万円)
断熱材費用: 給湯管には高性能な断熱材が必要で、材料費が高い
2. 工事期間と生活への影響
工事期間が長い: 1戸あたり3〜5日程度
お湯が使えない: 工事中は数時間〜1日程度、お湯が使用できない
入浴できない: 工事日は入浴ができず、銭湯などの利用が必要
洗濯の制約: 温水を使う洗濯ができない
食器洗いの不便: お湯で洗えず、冬場は特に不便
騒音と振動: 壁の解体、配管切断による騒音・振動
3. 物理的な制約
浴室周辺への影響: 浴室、洗面所周辺の壁を広範囲に解体
キッチンへの影響: キッチンの給湯配管も工事対象
タイル・内装の損傷: 特に浴室のタイルは復旧が困難な場合も
給湯器との調整: 給湯器の移設や交換が必要な場合も
4. 合意形成の難しさ
優先順位の議論: 給水管と給湯管、どちらを先に実施するか
費用負担の同意: 高額な費用のため、合意形成に時間がかかる
工事時期の調整: 入浴できない期間があるため、調整が困難
３．給湯管の更生工事
概要
更生工事とは、既存の給湯管を残したまま、内部に樹脂をコーティングして配管を再生させる工事です。
主な工法
1. エポキシ樹脂ライニング工法
給水管と同様、最も一般的な工法。ただし、給湯用の耐熱性エポキシ樹脂を使用します。
2. 反転工法
給湯管では、高温に耐える特殊な樹脂材料を使用した反転工法も採用されます。
メリット
1. 経済的メリット
費用対効果が高い: 更新工事の50〜70%程度の費用(1戸あたり15万円〜30万円)
内装費用が不要: 浴室やキッチンの壁・床を壊さないため、高額な内装復旧費用がかからない
追加費用リスクが低い: 解体を伴わないため、予期せぬ追加費用が発生しにくい
断熱材費用不要: 既存の断熱材をそのまま活用できる
2. 工期の短さ
短期間で完了: 1戸あたり1日、マンション全体でも1〜2週間程度
早期の効果実現: 短期間でお湯の問題を解決できる
スケジュール調整が容易: 工期が短いため、居住者との日程調整がしやすい
硬化時間: 24〜48時間(給水管より長め)の養生後には使用可能
3. 生活への影響が少ない
非破壊工法: 壁や床、特に浴室のタイルを壊さないため、室内がきれいなまま
騒音・振動が少ない: 解体作業がないため、比較的静か
粉塵の発生なし: クリーンな作業環境を維持できる
給湯停止時間: 硬化期間中(24〜48時間)のみお湯が使えない
水は使用可能: お湯は使えないが、水(給水管)は通常通り使用できる
入浴への影響: 1〜2日の我慢で済む(銭湯利用など)
4. 既存建物への配慮
構造への影響なし: 躯体や壁を傷めない
浴室タイルの保全: 貴重な既存タイルをそのまま保てる
内装の保全: リフォーム済みのキッチンや洗面所をそのまま維持
設備への影響最小: 既設の給湯器や電気配線に影響を与えない
5. 技術的メリット（給湯管特有）
耐熱性樹脂の採用: 80〜90℃の高温に耐える特殊なエポキシ樹脂を使用
防錆・防食性能: 高温による腐食を防止
お湯の色・臭いの改善: 錆や腐食による濁りや金属臭が軽減
平滑な内面: スケール(湯垢)が付きにくくなる
給湯効率の向上: 内面が滑らかになり、お湯の流れがスムーズに
ピンホール補修: 既存のピンホールも樹脂で塞ぐことができる
6. 環境・社会的メリット
廃棄物の削減: 既存配管を活かすため、産業廃棄物が少ない
省エネへの貢献: 配管の熱損失を抑え、給湯効率を維持
CO2排出削減: 製造・運搬・廃棄に伴う環境負荷が少ない
7. 実施のしやすさ
合意形成が容易: 費用・工期・影響が小さいため、管理組合での合意が得やすい
全戸同時実施が可能: 影響が小さいため、マンション全体での一斉実施がしやすい
賃貸住戸も対応: 入居者への影響が少なく、賃貸住戸でも実施しやすい
デメリット
1. 技術的制約
内径の減少: ライニング材の厚み分(通常1〜3mm)、配管の内径が小さくなる
給湯圧力への影響: 内径減少により、わずかだが給湯圧力が低下する可能性
施工不可能なケース: 配管の劣化が著しい場合(残存肉厚70%未満など)は施工不可
高温部分の制限: 給湯器直近の高温部分(90℃以上)は施工できない場合も
既存配管への依存: 外管(既存配管)が残るため、その劣化が進行する可能性
2. 耐久性と効果の限界（給湯管特有）
寿命の差: 更新工事(30〜45年)に比べ、耐用年数が短い(12〜18年程度)
高温による劣化: 給水管より高温のため、樹脂の劣化が早い
再工事の可能性: 給水管より早く更新工事が必要になる
保証期間: 一般的に5〜8年程度(給水管より短い場合も)
外管の劣化継続: 高温により、外管の劣化は継続
3. 性能への影響
断熱性能の限界: 既存の断熱材の劣化は改善されない
熱損失: 新品配管ほどの断熱効果はない
給湯効率: 完全に新品の状態には戻らない
温度の微妙な変化: 人によっては、お湯の温度に違和感を感じることも
4. 施工条件の制約
配管状態の要求: 給水管以上に健全な配管(残存肉厚75%以上など)が必要
温度管理の重要性: 施工時の温度管理が厳格(樹脂の硬化に影響)
硬化時間が長い: 給水管より硬化に時間がかかる(24〜48時間)
スケール除去: 給湯管は湯垢が多く、前処理に時間がかかる場合も
給湯器との適合: 一部の高温設定給湯器では施工後の使用に制限
5. 設計上の制約
配管ルート変更不可: 既存の配管位置を変えられない
リフォームへの制約: 浴室や洗面所の大規模リフォームには向かない
径の変更不可: より太い配管への変更はできない
増設への非対応: 新たな給湯栓の追加には向かない
6. 長期的コストの問題
ライフサイクルコスト: 12〜18年後に再度更新が必要で、トータルコストは更新工事以上の可能性
2度手間のリスク: 更生後も問題が再発した場合、結局更新工事が必要
早期の再施工: 給水管より早く次の対応が必要
7. 品質管理の課題
施工業者による差: 高温対応のため、技術力による差が出やすい
目視確認困難: 完成後の状態を直接確認できない
耐熱性の検証: 長期的な耐熱性を事前に完全には検証できない
４．給湯管の更新・更生 選択のポイント
更新工事を選ぶべきケース
配管の劣化が著しい(残存肉厚70%未満、ピンホール多発)
お湯の性能を完全に改善したい
省エネ効果を最大化したい(断熱性能の向上)
配管ルート変更を伴うリフォームを予定
今後30年以上居住する予定
給湯器の更新と同時に実施できる
予算に余裕がある
更生工事を選ぶべきケース
配管の劣化が比較的軽度(残存肉厚75%以上)
予算を抑えたい
お湯の濁りや臭いを早急に解決したい
工事期間を短縮したい
浴室のタイルを壊したくない
居住者への影響を最小限にしたい
建て替えまで10〜15年程度と見込まれる
第3部: 給水管と給湯管の総合的な判断
１．同時施工のメリット
費用面でのメリット
工事費用の削減: 足場、養生、諸経費を共有できる(10〜20%のコスト削減)
調査費用の節約: 配管調査を1回で済ませられる
業者への値引き交渉: まとめて発注することで価格交渉力が増す
工期面でのメリット
工事期間の短縮: 別々に実施するより30〜40%短縮できる
居住者への影響を1回に: 生活への影響を集中させ、トータルでは軽減
管理面でのメリット
説明会が1回で済む: 居住者への説明や合意形成を効率化
工事管理の簡素化: 管理組合の負担が軽減
記録の一元化: 竣工図面や保証書の管理が容易
２．配管別の優先順位
給湯管を優先すべきケース
給湯管は高温により劣化が早いため、以下の場合は給湯管を優先します:
お湯の濁りや臭いが顕著
給湯圧力の低下が著しい
給湯管のピンホールが発生している
給水管より給湯管の方が古い材質
調査の結果、給湯管の劣化が進んでいる
給水管を優先すべきケース
飲用水の安全性を考慮し、以下の場合は給水管を優先します:
赤水の発生が深刻
水の臭いや味に問題がある
飲用水の安全性を最優先したい
給水管のピンホールが多発
調査の結果、給水管の劣化が深刻
同時実施を推奨するケース
両方とも劣化が進んでいる
予算が確保できている
大規模修繕と同時期
築25年以上で両方の寿命が近い
居住者への影響を最小化したい
３．専有部分と共用部分の考え方
専有部分と共用部分の区分
一般的に、以下のように区分されます(管理規約で確認が必要):
共用部分:
水道メーターより上流側
立管(縦配管)
PS(パイプスペース)内の配管
専有部分:
水道メーターより下流側
各住戸内の横引き配管
給湯器から各水栓までの配管
施工パターン
パターン1: 共用部分のみ実施
メリット: 管理組合で一括実施、費用負担が明確
デメリット: 専有部分の問題は残る
適用: 共用部分の劣化が著しい場合
パターン2: 専有部分のみ実施
メリット: 各所有者の判断で実施できる
デメリット: 共用部分の問題は残る、割高
適用: 共用部分は比較的新しい場合
パターン3: 共用・専有同時実施(推奨)
メリット: 根本的な解決、費用削減、効率的
デメリット: 全体の合意形成が必要
適用: 両方の劣化が進んでいる場合
４．材質別の選択ガイド
鋼管(白ガス管)の場合
劣化状況: 錆びやすく、築15〜20年で赤水発生の可能性
推奨:
築20年以上 → 更新工事を強く推奨
築15〜20年、軽度の赤水 → 更生工事も選択肢
築15年未満 → 調査後に判断
亜鉛めっき鋼管の場合
劣化状況: 鋼管よりやや耐久性が高いが、錆は発生
推奨:
築25年以上 → 更新工事を推奨
築20〜25年、軽度の劣化 → 更生工事も選択肢
築20年未満 → 定期点検で様子見
銅管の場合
劣化状況: 比較的耐久性が高いが、水質により緑青発生も
推奨:
築30年以上 → 更新工事を検討
築25〜30年 → 調査後に判断
築25年未満 → 基本的に対応不要(定期点検)
ステンレス鋼管・樹脂管の場合
劣化状況: 最も耐久性が高く、錆びない
推奨:
築40年未満 → 基本的に対応不要
築40年以上 → 定期点検で状態確認
５．費用の総合比較
給水管+給湯管 同時実施の費用例
更新工事(専有部分)
給水管: 30万円〜50万円
給湯管: 30万円〜50万円
同時施工割引: -10万円
合計: 50万円〜90万円/戸
更生工事(専有部分)
給水管: 15万円〜30万円
給湯管: 15万円〜30万円
同時施工割引: -5万円
合計: 25万円〜55万円/戸
併用パターン(専有部分)
給水管(更生): 15万円〜30万円
給湯管(更新): 30万円〜50万円
合計: 45万円〜80万円/戸
６．40年間のライフサイクルコスト比較
更新工事の場合
初期費用: 70万円
40年間の追加費用: 0円
合計: 70万円
更生工事の場合
初期費用: 40万円
20年後の更新: 70万円
合計: 110万円
長期的には更新工事の方が経済的な場合が多いですが、建て替えや売却の予定がある場合は更生工事も合理的な選択です。
７．工事の進め方（総合）
1. 調査・診断(費用: 5万円〜15万円/戸)
図面調査: 竣工図面で配管材質とルートを確認
現地調査: 露出部分の配管を目視確認
内視鏡調査: 配管内部をカメラで観察
超音波肉厚測定: 配管の残存肉厚を測定
水質検査: 赤水の程度、鉄分濃度、残留塩素を測定
水圧測定: 各階、各住戸での水圧を確認
2. 工法の選定
検討項目:
配管の劣化状況(肉厚、錆、ピンホール)
予算(初期費用、ライフサイクルコスト)
工期と居住者への影響
建物の今後の計画(建て替え、大規模修繕)
居住者の年齢構成(高齢者が多い場合は影響の少ない工法)
リフォーム計画の有無
複数業者からの見積もり:
最低3社から見積もりを取得
比較項目: 工事費用、工法の詳細、工期、保証内容、実績
3. 管理組合での合意形成
説明会の開催:
調査結果の報告
工法の比較説明
費用と工程の説明
質疑応答
総会での承認:
共用部分の工事内容と予算を決議
専有部分の推奨方針を提示
専有部分の同意取得:
各所有者への個別説明
工事日程の調整
工事同意書の取得
4. 工事の実施
事前準備:
近隣への挨拶と説明
工事看板の設置
仮設資材の搬入
更新工事の場合(1戸あたり3〜7日):
1日目: 養生、既存配管の撤去
2〜5日目: 新規配管の設置、断熱施工
6日目: 試運転、水圧テスト、水質検査
7日目: 内装復旧、清掃、引き渡し
更生工事の場合(1戸あたり1〜2日):
1日目午前: 配管内の洗浄・乾燥、ライニング材の注入
1日目午後〜2日目: 硬化・養生(24〜48時間)
2日目: 通水試験、水質確認、清掃、引き渡し
5. 完成検査・引き渡し
通水試験: 各栓での水量、水圧、湯温を確認
水質検査: 飲用水としての水質基準をクリアしているか
漏水検査: 全箇所で漏水がないか確認
書類の受領: 保証書、竣工図面、検査報告書、メンテナンスガイド
取扱説明: 使用上の注意点、メンテナンス方法の説明
＊まとめ
給水管・給湯管の更新と更生は、それぞれに明確なメリット・デメリットがあります。最適な選択をするためには、以下の点を総合的に判断することが重要です。
判断の7つのポイント
1.配管の劣化状況: 専門業者による詳細な調査が不可欠
2.予算: 初期費用だけでなく、ライフサイクルコストも考慮
3.建物の今後の計画: 建て替え、大規模修繕の予定
4.居住者への影響: 工期、騒音、断水期間、入浴制約
5.水質へのこだわり: 完全な改善か、応急的な対応か
6.給水管・給湯管の優先度: 両方か、片方か、同時か段階的か
7.資産価値: 売却予定の有無、建物価値の維持
基本的な選択指針
更新工事を選ぶべき:
配管の劣化が著しい
今後30年以上使用する
水質を完全に改善したい
予算に余裕がある
大規模修繕と同時期
資産価値を重視
更生工事を選ぶべき:
配管の劣化が比較的軽度
予算を抑えたい
工期・影響を最小化したい
建て替えまで10〜15年
応急的な対応で十分
段階的な対応:
給湯管を優先、後に給水管
共用部を優先、後に専有部
予算に応じて柔軟に計画
成功のための5つのステップ
1.早めの調査: 問題が深刻化する前に状態を把握
2.複数の提案: 3社以上から見積もりと提案を取得
3.専門家の活用: マンション管理士、建築士への相談
4.丁寧な説明: 居住者への十分な情報提供と合意形成
5.計画的な実施: 大規模修繕計画との連携、段階的実施の検討
特に重要なポイント:
給湯管は給水管より劣化が早い: 高温による影響を考慮
同時施工で費用削減: 給水管・給湯管を同時に実施することで10〜20%のコスト削減
大規模修繕との連携: 足場費用の共有で大幅なコスト削減
長期的な視点: 目先の費用だけでなく、ライフサイクル(ランニング)コストを考慮
建物の計画との整合: 建て替え予定、売却予定を考慮した判断
※本サイトは一般的な情報を提供するものです。具体的な工事については、必ず専門業者による調査・診断を受け、複数の提案を比較検討してください。配管の材質、劣化状況、建物の構造、地域の条件などにより、最適な選択は異なります。
《参考》
〜給水管・給湯管の更新と更生 よくある質問Q&A〜
Q1．マンションの給水管・給湯管は、どのくらいで劣化するのですか？
A．一般的には20～30年が更新検討の目安とされています。
特に注意が必要なのは、以下の配管です。
亜鉛めっき鋼管（白ガス管）
古い鋼管・銅管
高温使用が多い給湯管
給湯管は給水管よりも劣化が早い傾向があり、赤水・漏水・水圧低下などが劣化のサインです。
Q2．給水管・給湯管の「更新」と「更生」は何が違うのですか？
A．排水管と同様に、工事の考え方が異なります。
項目 更新工事 更生工事
工事内容 既存管を撤去し新管へ交換 管内を洗浄し被覆・ライニング
耐用年数 新品同等（30～40年程度） 延命（10～20年程度が目安）
水質改善 確実 一定の改善
工事規模 大きい 比較的小さい
費用 高め 比較的安価
Q3．給水管・給湯管は、排水管よりも更新が重要なのですか？
A．はい。生活への影響とリスクが大きいため、重要度は高いです。
赤水・濁り水の発生
水圧低下
突発的な漏水事故
特に給水・給湯は毎日使用する設備であり、
事故が起きると生活への影響が非常に大きくなります。
Q4．更生工事で、水質は本当に改善されるのでしょうか？
A．一定の改善は期待できますが、万能ではありません。
腐食の進行が軽度〜中程度であれば有効
重度の腐食・管肉減少がある場合は不向き
工法や施工品質によって差が出やすい
そのため、内視鏡調査・管厚測定などの事前診断が不可欠です。
Q5．給水管・給湯管の工事では、断水は発生しますか？
A．はい。更新・更生いずれの場合も断水は避けられません。
更新工事
長期間・繰り返しの断水
室内工事を伴うケースが多い
更生工事
短期間・計画的な断水
原則、住みながら工事可能
断水時間や日数を事前に明確に周知することが重要です。
Q6．専有部分の配管も、管理組合の工事対象になりますか？
A．配管の区分（共用・専有）によって異なります。
立管（縦管） → 共用部分
メーター以降の横引き管 → 専有部分（規約による）
多くのマンションでは、漏水リスク低減のため専有部分も一体工事とするケースが増えています。
Q7．給水管・給湯管工事の費用は、どの程度かかりますか？
A．建物規模・工法・専有部工事範囲で大きく変わります。
更新工事：高額になりやすい
更生工事：初期費用は抑えられる
ただし、更生後に再更新が必要になる可能性も考慮し、ライフサイクルコストで比較することが大切です。
Q8．工事方式（給水方式）によって注意点は変わりますか？
A．はい。給水方式ごとに検討ポイントが異なります。
受水槽方式
直結増圧方式
直結直圧方式
方式変更を伴う場合は、
配管更新と併せて設備全体の見直しを行うケースもあります。
Q9．管理組合として、更新と更生をどう決断すべきですか？
A．次の視点で総合判断することが重要です。
現在の配管劣化状況
マンションの築年数・将来計画
修繕積立金の状況
居住者への影響度
「延命」か「根本対策」かを明確にした上で決断しましょう。
Q10．給水管・給湯管工事を先送りすると、どんなリスクがありますか？
A．突然の断水・漏水事故につながる恐れがあります。
夜間・休日の緊急対応
高額な応急修繕費
損害賠償トラブル
計画修繕と突発事故対応では、負担が大きく異なります。
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