管理不全防止のため注目される外部管理者方式。導入に必要な規約改正や運営の実務をわかりやすく解説します。
外部管理者方式を導入する際、外部管理者を理事や管理者として選任できるよう、管理規約に該当条項を追加し、区分所有者および議決権の4分の3以上の特別決議で改正する必要があります。
また、理事会の有無や総会監督型等の方式に応じて、理事会廃止や監督体制の明確化、管理者の責任範囲の規定なども整備が必要です。
《外部管理方式の3種類》
マンション管理における外部管理方式（第三者管理方式）の種類は、国土交通省の標準管理規約などで大きく以下の3種類に分類されています。
① 理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
外部の専門家（マンション管理士や管理会社の社員など）が理事会のメンバーとして、理事長や理事、監事に就任します。区分所有者である他の役員と共同で管理組合を運営し、重要事項の検討や管理会社選定などに関与します。役員の負担軽減に役立ちますが、外部と管理会社の利益相反に注意が必要です。
② 外部管理者理事会監督型
外部の専門家が区分所有法上の「管理者（理事長相当）」として選任され、理事会は監事的な立場から外部管理者を監督・監視します。管理業務の執行は外部管理者が担い、理事会は管理者の監督に特化する形です。滞納回収や被災対応など専門性が必要な場面で有効ですが、管理組合との利益相反が生じないよう適切な監視体制が求められます。
③ 外部管理者総会監督型
こちらは理事会自体を設置せず、管理者を外部専門家に全面委託し、理事会の代わりに総会が管理者の業務を監督します。区分所有者の理事役員の負担を大きく軽減できますが、外部管理者への依存度が高まり、不正防止のため総会や監査体制の強化が重要となります。
《導入の流れ》
理事会で外部管理方式導入の必要性や改正内容を検討
↓
管理規約改正案を作成・提示
↓
総会で特別決議により管理規約を改正
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外部管理者の選任と運用開始
管理規約変更（例）
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