マンションの管理組合役員、大変そうだな...と感じていませんか？ 理事会のなり手不足や、住民間の意見の対立など、マンション管理の課題は年々複雑になっています。
そんな中、今注目を集めているのが「外部管理者方式」という新しい管理のカタチで、マンション管理の課題を解決する有効な選択肢の一つです。特に、住民の高齢化が進むマンション等で導入が進んでいます。（→導入済管理組合1,991件：2023年国土交通省調査）
1. 今、マンション管理はどうなっている？
国土交通省の調査によると、多くのマンションは「全部委託管理方式」を採用しており、管理会社のサポートを受けています。しかし、理事会を住民が運営するという負担は残ります。これが、高齢化や仕事の忙しさから「役員はやりたくない」という声が増えている背景にあります。
そこで、この課題を解決する手段として「外部管理者方式」が広まりつつあります。
2. 「外部管理者方式」って何？
これは、マンション管理会社やマンション管理士などの専門家が「管理者」となり、理事会に代わってマンションを運営するという方法です。
従来の管理方式との大きな違いは、理事会を設置しない（または形骸化させる）点にあります。これにより、住民は理事の業務から解放され、専門家が公平かつ効率的に管理を行うことができます。
3. どんな会社が導入しているの？（管理会社管理方式）
国土交通省の2023年の調査では、回答した管理会社の約3割がこの方式を導入していました。公的なリストはありませんが、以下のような大手管理会社がサービスを提供しています。
大和ライフネクスト ：専門スタッフが管理者となる「TAKSTYLE」
合人社計画研究所 ：管理会社が理事長となる「管理者方式」
長谷工コミュニティ ：理事会を設置しない「smooth-e」
三井不動産レジデンシャルサービス：専門家（弁護士など）の活用を支援
これらの会社は、住民の負担軽減だけでなく、専門知識を活かした質の高い管理を強みとしています。
4. この方式のメリット・デメリットは？
【メリット】
住民の負担がゼロに： 理事のなり手不足や、業務の負担から解放されます。
専門家による適切な管理： 管理のプロが対応するため、専門的な知識が必要な問題もスムーズに解決できます。
迅速な意思決定： 理事会での合意形成に時間がかからず、迅速な対応が可能です。
【デメリット】
コストの増加： 専門家への報酬が発生するため、管理費が上がる可能性があります。
→1戸あたり1,000〜2,000円/月を加算するスキームで現在普及中
（この場合、例えば50戸なら5万〜10万円/月）
住民の無関心化： 管理をすべて任せることで、マンションへの関心が薄れてしまうリスクがあります。
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