マンションの適切な管理運営は、資産価値の維持や居住環境の質を保つ上で極めて重要です。従来、マンション管理は区分所有者自身が理事会を組織し、理事長が管理者として管理組合を運営する方式が一般的でした。
しかし近年、区分所有者の高齢化や管理業務の専門化・複雑化を背景に、管理組合の役員のなり手不足が深刻化しています。「何をしたらよいかわからない」「高齢で役員を引き受けられない」といった声が増加し、理事会の機能低下がマンションの管理不全化につながることが懸念されています。
このような状況を受けて、管理業務を受託している管理業者が、当該マンションの管理者として選任される「管理業者管理方式」を採用する事例が増加しています。2020年から2023年の間で約3割増加し、特に理事会を設置しない形態が約7割を占めるなど、新たな管理形態として注目を集めています。
一方で、この方式については、利益相反の防止、財産管理の適正性、監視体制の確保、解任手続きの明確化など、検討すべき課題も指摘されています。現行の「外部専門家の活用ガイドライン」は、主にマンション管理士等が理事長に就任するケースを想定しており、管理業者が管理者となる場合の具体的な指針は十分に示されていない状況です。
新しい管理方式やAI活用も、基本となる管理組合運営を理解したうえで検討すべきです。
まずは「管理組合の総会・決議・理事会運営の基本（主軸）」を確認してください。
１．管理方式の概要
《一般的な管理組合方式との違い》
・一般的な管理組合方式
区分所有者が理事会を構成
理事長が管理者となる
総会での議案は理事会で事前に審議・決定
区分所有者自身が管理組合を運営
・管理業者が管理者となる方式
管理業者が管理者に選任される
多くの場合、理事会を設置しない
管理業者が決めた方針が総会決議の対象となる
専門家による管理運営
２．導入状況の推移
《受託状況の増加傾向》
マンション管理業協会の調査によると、管理者業務を受託する管理業者数は着実に増加しています。
2020年**: 126社
2021年**: 145社
2022年**: 159社
2023年**: 167社（約3割増加）
《理事会の設置状況》
外部管理者業務を受託している管理業者103社の調査では：
理事会なし**: 122件（約70%）
理事会あり**: 60件（約30%）
理事会を設置しない方式が主流となっています。
３．導入の背景
《管理組合役員のなり手不足》
この方式が注目される主な理由：
1. 高齢化の進行**
- 区分所有者の高齢化により役員就任が困難
2. 専門知識の不足**
- 「何をしたらよいかわからない」という声
- 業務内容や事務処理方法への不安
3. 役員交代による課題**
- 1〜2年での交代で検討内容が引き継がれない
- 決定事項が実行されないケースの存在
４．現状における課題
《契約・管理面の問題点》
国土交通省の調査（2023年）により、以下の実態が明らかになっています：
契約の締結状況**
- 締結していない: 51%
- 締結している: 42%
- ケースにより異なる: 7%
管理規約への記載状況**
- 記載していない: 73%
- 記載している: 20%
- ケースにより異なる: 7%
口座管理の状況**
- 両方とも管理会社で保管: 76%
- 会社と管理組合で分けて保管: 22%
大規模修繕工事の受注**
- 受注していない: 55%
- 受注している: 7%
- 場合により受注: 38%
５．主な検討課題
① 管理者としての業務範囲
課題**
- 管理業務契約に記載のない管理者業務を引き受けた場合、責任の所在が不明確
- トラブル発生時の責任追及が困難
対応策**
- 管理者業務の範囲を書面で明確化
- 契約内容の詳細な規定
② 区分所有者との関わり方
課題**
- 総会の議決権を管理者に委任することで、管理業者の意思が強く反映
- 利益相反につながる可能性
- 管理者業務の透明性確保が必要
対応策**
- 議決権行使書による議決を原則とする
- 外部専門家への委任を禁止するルール設定
- 業務執行状況の定期的な書面報告義務
- 欠格要件該当時の通知義務
③ 利益相反行為への対応
大規模修繕工事等の発注**
- 自社への発注時の利益相反に留意
- 公募等による透明性確保
- 利害関係情報の申告義務
- 不透明な利益収受の禁止
財産管理**
- 通帳と印鑑の両方を管理者が保管することのリスク
- 保管者を分ける措置が望ましい
- 着服等の防止策
④ 監視・チェック体制
課題**
- 区分所有者が監事を務める場合の負担増加
- 専門家でない区分所有者による適正判断の困難性
- 会計資料作成者による自己監査の問題
対応策**
- 外部機関による外部監査の実施
- 派遣元による内部監査の義務付け
- 報告徴収の制度化
⑤ 解任のための措置
課題**
- 管理規約に固有名詞記載の場合、特別決議（3/4以上）が必要
- 総会招集要件（1/5以上の同意）のハードル
- 解任の困難性
対応策**
- 管理規約への固有名詞の非記載
- 総会招集要件の緩和（例：1/5→1/10）
- 解任手続きの簡素化
６．外部専門家活用パターンとの比較
《3つの活用パターン》
1. 理事・監事外部専門家型／理事長外部専門家型**
- 理事会あり
- 管理者＝理事長
- 外部専門家が役員に就任
2. 外部管理者理事会監督型**
- 理事会あり
- 管理者≠理事長
- 外部専門家が管理者に就任
3. 外部管理者総会監督型**
- 理事会なし
- 外部専門家が管理者に就任
- **管理業者が管理者となるケースの多くがこのパターン**
▲外部管理者方式の概要
７．今後の施策の方向性
《国土交通省の方針》
1. 適正化法の明確化**
- 管理業者が管理者となる場合の解釈・運用の明確化
- 周知徹底の推進
2. ガイドラインの整備**
- 留意事項を示したガイドラインの作成
- 望ましい体制整備の提示
3. 標準管理規約の見直し**
- 監事の設置など体制整備の検討
- 規約における手当ての検討
4. 制度的措置の検討**
- 上記措置の効果を見極めつつ、必要性を検討
《区分所有者への支援》
- マニュアル等を活用した責務の周知
- ノウハウ集の整備
- セミナーの開催推進
- 地方公共団体による理事向け研修の実施
８．留意すべきポイント
《管理組合として確認すべき事項》
✓ 管理者としての契約が適切に締結されているか
✓ 管理規約に管理者の固有名詞が記載されていないか
✓ 通帳と印鑑の保管が適切に分離されているか
✓ 利益相反取引の防止策が講じられているか
✓ 監事による監査体制が機能しているか
✓ 定期的な報告と情報開示が行われているか
✓ 解任手続きが確保されているか
《海外事例》
ドイツやフランスなど、管理者型のマンション管理が多く採られている国では、管理者に関する資格制度が存在しています。
《まとめ》
・管理業者が管理者となる方式は、役員のなり手不足という現実的な課題への対応策として増加していますが、利益相反や監視体制など、解決すべき課題も多く存在します。
・適切なガイドラインの整備と、管理組合・管理業者双方の理解促進により、健全な運営が可能となる制度設計が求められています。
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