高齢化の進展や生活資金確保のニーズを背景に、
自宅を手放さずに資金を得る方法として
「リースバック」や「リバースモーゲージ」への関心が高まっています。
しかし、これらはマンション特有の制約や長期的なリスクがあり、
安易な選択は将来の住居不安や資金不足につながる可能性があります。
1．リースバックとは（概要と注意点）
制度の概要
自宅（マンション）を 不動産会社等に売却
同時に 賃貸借契約を結び、家賃を払って住み続ける
原則として 所有権は完全に失う
主なメリット
まとまった資金を 一括で確保できる
引っ越し不要
年齢制限がほぼない
マンション特有の注意点
① 売却価格は相場より低くなりがち
一般的に 市場価格の70％前後以下になるケースが多い
「早期資金化」の代償が大きい
② 家賃が将来上がる可能性
定期借家契約の場合
→ 更新不可・家賃改定リスクあり
高齢になるほど住替えが困難に
③ 長期居住が保証されない
契約終了時に 退去を求められる可能性
「終の住処」としての安全性は低い
④ 管理費・修繕積立金の扱い
所有者が変わるため
→ 修繕積立金の滞納や管理組合との関係悪化が起きるケースも
2．リバースモーゲージとは（概要と注意点）
制度の概要
自宅を担保に 金融機関から融資
生存中は原則 元本返済不要
死亡時に自宅を売却して清算
所有権は 生前は本人のまま
主なメリット
住み続けながら資金を得られる
売却ではないため心理的抵抗が少ない
マンションにおける注意点
① マンションは利用できない場合が多い
多くの金融機関は
「戸建て限定」または「評価の高いマンションのみ」
築年数・管理状況が厳しく審査される
② 融資額が想定より少ない
土地評価がないため
→ 融資限度額が低くなる傾向
③ 金利上昇・長寿リスク
長生きすると
→ 融資枠を使い切る可能性
その後の生活資金確保が課題に
④ 相続人とのトラブル
死亡時に自宅売却が前提
相続人が 自宅を相続できないケースも
3．リースバックとリバースモーゲージの比較
項目 リースバック リバースモーゲージ
所有権 売却で失う 生前は保持
資金受取 一括 分割または枠内
住み続けられる保証 弱い 比較的強い
マンション適合性 比較的高い 低い
相続への影響 原則不可 原則不可
4．実務的アドバイス
①「住み続けられるか」を最優先で確認
契約期間
更新条件
退去リスク
② 管理規約・管理費の扱いを確認
区分所有者変更時の手続
管理費・修繕積立金の支払主体
③ 複数の選択肢を比較させる
通常売却＋住替え
家族支援
公的制度（生活福祉資金貸付など）
④ 単独判断をさせない
不動産業者任せにしない
家族等の同席を勧める
5．まとめ
リースバックもリバースモーゲージも、
“今の資金”と引き換えに“将来の住まいの自由”を差し出す制度。
マンションでは特に慎重な判断が必要!
《参考１》
悪質業者を見抜くチェックリスト
① 勧誘・説明段階での危険サイン
☐ 「今すぐ決めないと損」「今日だけの条件」と急がせる
☐ メリットばかり強調し、デメリットの説明がない
☐ 将来の家賃上昇や退去リスクを説明しない
☐ 「ずっと住めます」と断定的に言う
☐ 高齢者のみをターゲットに自宅訪問してくる
📌 ポイント
適正業者は「考える時間」「家族相談」「他社比較」を必ず勧めます。
② 金額・契約条件に関するチェック
☐ 売却価格の根拠（査定資料）が示されない
☐ 相場より極端に高い／低い金額を提示する
☐ 家賃算定の説明が曖昧（利回りの説明がない）
☐ 契約期間・更新条件が不明確
☐ 中途解約・退去時の条件が説明されていない
📌 ポイント
「書面で説明できない条件」は、ほぼトラブルの元です。
③ 契約書・書類面の危険サイン
☐ 重要事項説明書を事前に渡さない
☐ 契約書がやたらと長く、要点説明を避ける
☐ 定期借家契約であることを小さく書いている
☐ 買戻し特約があると言いながら条件が厳しすぎる
☐ 白紙委任・包括委任を求められる
📌 ポイント
「署名・押印を急がせる業者」は要警戒です。
④ 会社・担当者に関するチェック
☐ 会社所在地・免許番号の説明がない
☐ 宅地建物取引業免許の更新回数が極端に少ない
☐ 担当者が頻繁に変わる
☐ 質問すると態度が急変する
☐ 「他ではできない特別な方法」と言う
📌 ポイント
“特別”“例外”“裏技”を強調する業者は危険です。
⑤ マンション特有の重要チェック
☐ 管理規約や使用細則を確認していない
☐ 管理費・修繕積立金の支払主体を説明しない
☐ 管理組合への届出や承諾の話が出ない
☐ 区分所有者変更の手続説明がない
📌 ポイント
マンションを理解していない業者は、入居後トラブルを放置する傾向があります。
⑥ リバースモーゲージ特有の注意点
☐ マンションでも「必ず使える」と断言する
☐ 金融機関名が不明確
☐ 金利変動リスクの説明がない
☐ 相続人への影響説明がない
📌 ポイント
正規の金融機関は必ず「利用できないケース」を先に説明します。
【危険度判定】
🔴 3項目以上該当
→ 契約中止・専門家相談
🟡 1～2項目該当
→ 条件再確認・第三者同席必須
🟢 該当なし
→ それでも慎重に比較検討
※1つでも該当したら【要注意】
＊ 注意点
✅ その場で契約しない
✅ 必ず家族・第三者に相談する
✅ 複数社比較する
✅ 管理組合・マンション管理士に相談する
✅ 少しでも違和感があれば白紙に戻す
《参考２》
■ リースバックが比較的向いている人
できるだけ早く、まとまった資金が必要な人
将来、今のマンションに住み続けることに強くこだわらない人
相続で自宅を家族に残す予定がない人
高齢で新たな借入が難しい人
すでに住替えや施設入居も視野に入れている人
👉 「今の資金確保を最優先したい人向け」の制度といえます。
■ リバースモーゲージが比較的向いている人
できる限り自宅に住み続けたい人
生活費を少しずつ補いたい人
相続人とあらかじめ話し合いができている人
利用できる条件（年齢・物件評価）を満たしている人
将来、相続で自宅を残すことを必須としない人
👉 「住み続けながら生活資金を補いたい人向け」の制度です。
■ どちらも慎重に検討すべき人
将来も今のマンションを終の住処にしたい人
自宅を子どもに相続させたいと考えている人
家族にまだ制度の説明をしていない人
管理費・修繕積立金の負担がすでに重い人
👉 この場合は、他の選択肢（通常売却・住替え・家族支援・公的制度）も含めて検討することが重要です。
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