利用減少に伴い駐車場区画を削減する際の注意点

　近年、多くのマンションで駐車場の利用率低下が顕著になっています。

車を所有しない世帯の増加、若年層のライフスタイル変化、公共交通機関の利便性向上などを背景に、かつては「足りない」とされていた駐車場が、現在では空き区画を抱える共用施設へと変わりつつあります。

　一方で、駐車場、とりわけ機械式駐車場は、

利用の有無にかかわらず定期点検・修繕・将来の更新費用が発生します。

利用が減っても支出は減らず、結果として管理費・修繕積立金を圧迫する要因となっているマンションも少なくありません。

　さらに、2026年4月施行予定の標準駐車場条例改正では、

一般駐車場の附置義務台数が都市実態に応じて緩和される方向性が示され、

「駐車場は多く確保するのが当然」という従来の考え方自体が見直されつつあります。

こうした状況を踏まえると、管理組合に求められているのは、

単に「空いている・空いていない」で判断するのではなく、

将来の利用動向、維持コスト、建替え・再生まで見据えた駐車場のあり方を冷静に整理することです。

　本サイトでは、近年の駐車場利用減少を背景に、駐車場区画の削減や見直しを検討する際に押さえるべきポイントや注意点を、管理組合の実務目線で整理します。

拙速な判断によるトラブルを避けつつ、中長期的に持続可能なマンション管理につなげるための参考としてご活用ください。

　また、今回の「利用減少に伴い駐車場区画を削減する際の注意点」は、基本となる管理組合運営を理解した上で検討すべきです。　まずは、「管理組合の総会・決議・理事会運営の基本（主軸）」をご確認下さい。

1．まず管理組合が押さえるべき大前提

❗「空いているから減らせる」は誤り

駐車場区画は、多くのマンションで

　共用部分

　または 共用部分に設定された専用使用権

として位置づけられています。

そのため、

　利用率が低い

　将来も使われそうにない

という理由だけでは、管理組合の判断で勝手に削減できません。

2．管理規約・使用細則の確認が最優先

チェックすべきポイント

削減検討の前に、必ず以下を確認します。

駐車場は

　共用部分か専用使用権付き共用部分か

　専用使用権の設定方法（抽選・契約）

　使用期間・更新条件

　駐車場台数・配置が

　規約本文に明記されているか

　細則レベルにとどまっているか

👉 規約に台数や配置が明記されている場合

→ 規約改正が必要になり、ハードルが一段上がります。

3．総会決議の要否と決議要件

原則：総会決議が必要

駐車場区画の削減は、通常

　共用部分の変更

　または 管理方法の変更

に該当します。

多くの場合、必要となるのは：

特別決議

（区分所有者数・議決権の各4分の3以上）

※削減の内容・規約の書き方によっては普通決議で足りるケースもありますが、安易に判断すると無効リスクが高いため注意が必要です。

4．既存利用者（契約者）への対応が最大の難所

利用者の同意なし削減は原則NG

現在利用している区分所有者に対して、

　強制的に解約

　使用区画の廃止

を行うことは、権利侵害として紛争化する可能性が高いです。

実務上の現実的対応

　空き区画のみを対象に削減する

　更新時に「将来廃止予定」を明示する

希望者を募り、合意のもとで整理する

👉 「使っていない区画から段階的に」が鉄則です。

5．収支への影響を必ず試算する

削減＝必ずしもプラスではない

削減により、

駐車場収入は減少

しかし

　維持費

　機械式更新費

　点検費

がどれだけ減るかはケースバイケースです。

特に注意が必要なのは：

　一部区画だけ残すことでかえって1台あたりの維持費が増えるケース

　機械式駐車場で最低稼働台数を下回るリスク

👉 削減前に

「削減前後の10～20年収支シミュレーション」は必須です。

6．駐車場の「転用」はさらに慎重に

駐車場→別用途はリスクが高い

例：

　駐輪場

　倉庫

　荷さばきスペース

　共用施設

これらへの転用は、

　用途変更

　建築基準法・消防法への影響

　容積率・建ぺい率との関係

が生じる可能性があります。

👉 専門家（建築士・管理士）を入れずに進めるのは危険です。

7．資産価値・将来売却への影響も考慮する

「今の住民」だけで判断しない

　将来、駐車場が少ないことがマイナス評価になる可能性

　逆に管理費・修繕積立金の健全化がプラス評価になる可能性

立地（駅距離・都市部か郊外か）によって評価は真逆になります。

👉 削減理由・判断経緯は

議事録・説明資料として必ず残すことが重要です。

8．よくある失敗例

　理事会判断だけで区画を減らした

　利用者説明を後回しにした

　規約を確認せずに工事を進めた

　収支試算をしないまま「空いているから削減」

　将来の建替え・再生との整合性を考えなかった

👉 これらは後から必ず問題になります。

9．進め方のおすすめステップ

1️⃣ 利用率・収支・更新費の整理

2️⃣ 規約・細則の確認

3️⃣ 削減の目的を明確化（収支改善／更新回避 等）

4️⃣ 空き区画のみを対象に検討

5️⃣ 総会決議の要否を専門家と確認

6️⃣ 利用者・区分所有者への丁寧な説明

7️⃣ 段階的に実施・検証

まとめ

駐車場削減は

「空き対策」ではなく「権利と将来を扱う判断」です。

拙速に進めるほどリスクが高まり、

丁寧に進めるほど管理組合の信頼と資産価値を守れます。

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2026年4月施行予定　標準駐車場条例改正

「附置義務台数」緩和が既存マンションに与える影響