「簡易版」長期修繕計画の作成方法

　長期修繕計画ガイドラインに沿った「簡易版」長期修繕計画の作成し、計画と資金の見える化を図りましょう。

　長期修繕計画や修繕積立金の問題は、単独では判断できません。

管理組合としての考え方や制度上の位置づけについては、

「長期修繕計画と修繕積立金の基本」で詳しく解説しています。

1．なぜ長期修繕計画が必要なのか

　マンションを長く快適に使い続けるためには、将来必要となる修繕工事をあらかじめ見込み、計画的に準備していくことが不可欠です。

　国の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、修繕工事の実施時期・内容・費用の目安を示し、管理組合が主体的に修繕を進められるよう基準を定めています。

2．「簡易版」長期修繕計画とは

　正式な長期修繕計画では、建物・設備の調査結果や専門的な工事項目、積立金シミュレーションなど詳細な内容が必要です。

　一方、簡易版は「大まかな修繕時期と費用の見通し」を整理することで、理事会や修繕委員会が初期段階で方向性を共有しやすくするものです。

👉 正式な計画の前段階や改訂作業の準備として活用できます。

3．作成の基本ステップ（5ステップ）

STEP ①　対象期間と基本情報を整理

　　計画期間は「30年間」が目安

　　建築年、共用部分の面積、戸数、現在の積立金残高・月額を確認

STEP ②　主要な修繕工事項目を洗い出す

ガイドラインで示される「19の基本工事項目」をもとに、主要な修繕を抽出します。

例：

　　大規模修繕工事（外壁・防水）

　　屋上防水

　　給排水管更新

　　エレベーター更新

　　共用設備（照明・ポンプ等）交換　など

👉 まずは、過去の修繕履歴と今後必要になる工事の「見える化」を行います。

STEP ③　工事周期を設定する

工事の目安周期（例：外壁塗装12年ごと、屋上防水20年ごと など）を参考に、

30年間のいつ頃に実施するかを仮設定します。

例：

　　工事項目 　　　　周期（目安） 実施予定年度（例）

　　大規模修繕工事 　12年　　　     2035年、2047年

　　屋上防水更新 　　20年 　　　　2043年　

　　給排水管更新 　　30年 　　　　2055年

STEP ④　概算費用を設定する

ガイドラインや過去の実績単価を参考に、概算費用を設定します。

　　大規模修繕工事：建築延床面積 × 単価（目安：4～6万円／㎡）

　　給排水管：戸数 × 単価

👉 最初は「概算」で構いません。後で精緻化します。

STEP ⑤　積立金とのバランスを確認

工事時期と費用を積み上げ、現行の積立金で不足しないか試算します。

年間収支と累積残高を「ざっくり」見える化

赤字になる時期があれば、値上げや借入、工事内容の見直しを検討

👉 表計算ソフトを活用すれば、簡易シミュレーションが可能です。

4．簡易版でも押さえるべきポイント

・工事項目は「全19項目」を参考に抜け漏れを防ぐ

・工事周期・費用は「目安」でよく、精緻化は改訂時に行う

・作成段階で「理事会」「修繕委員会」内の共通認識を形成する

・専門家による確認・補強を行うことで、認定制度の活用にもつなげられる

5．専門家活用と次のステップ

簡易版の作成はあくまで「第一歩」です。

その後、設計事務所やマンション管理士などの専門家の協力を得て、

　　詳細な調査

　　精密な工事計画・資金計画

　　住民合意形成

へと進めていくことで、実効性のある長期修繕計画となります。

＊ 国土交通省の「長期修繕計画ガイドライン」にもとづき作成すれば、

「マンション管理計画認定制度」への対応もスムーズになります。

▲作成例

リンク先〉

マンション管理計画認定制度