日本のマンションストックは、建設から数十年の時を経て、「老朽化」と「居住者の高齢化・多様化」という二重の課題に直面しています。こうした現代的な課題に対応するため、マンション管理の根幹を定める区分所有法が約24年ぶりに大規模な改正（2026年4月施行予定）を迎えます。
この改正の目的は、主に以下の3点です。
老朽化マンションの円滑な再生・再建支援
所在不明区分所有者がいる場合の意思決定の円滑化
ITを活用した総会（集会）運営の適正化
法改正は、単なる手続きの変更に留まらず、管理組合に対し、「将来を見据えた主体的な管理運営」を強く求めています。
特に2026年は、新法の施行に加え、デジタル技術（AI）の進化が管理業務のあり方を根本から変えつつある「変革の年」となります。IT化が法的に後押しされる今、AIを含む最新技術をいかに取り入れ、管理の効率化と透明化を図るかが、組合運営の鍵となります。
本コンテンツでは、改正法時代の到来を見据え、マンション管理組合が資産価値の維持と安心な住環境を確保するために、2026年に優先して取り組むべき戦略的な10の行動を具体的に解説します。
マンションの将来対応は、法制度と管理組合運営の両面から考える必要があります。
管理組合の意思決定の基本については、
「管理組合の総会・決議・理事会運営の基本」をご覧くださ
1.管理規約の改正準備と決議
改正区分所有法は2026年4月に自動的に適用されますが、各マンションの管理規約を新しい法律に合わせるためには、総会での決議が必要です。
決議要件の明確化:
改正法で緩和される集会決議の要件（特に所在等不明区分所有者の除外や出席者多数決）を規約に反映させ、総会決議が無効になるリスクを防ぎます。
標準管理規約の確認:
国土交通省が2025年10月に改正したマンション標準管理規約の内容を確認し、自らのマンションに合った改定案を策定します。
2.所在不明区分所有者の実態把握と情報整理
法改正の大きな柱の一つが、所在不明区分所有者がいる場合の意思決定の円滑化です。
名簿の最新化:
区分所有者・居住者の住所、連絡先、賃貸状況などを定期的に確認し、最新の所有者名簿を整備します。
所在等不明者の特定:
連絡が取れない所有者を特定し、総会決議から除外する裁判所の手続き（除外決定）の準備を想定します。
3.総会（集会）のIT化推進・運用準備
改正法では、電子投票やオンライン総会が正式に法制度に位置付けられました。
オンライン総会の導入検討:
ITツールやプラットフォームを選定し、オンラインで総会を開催するための規約改正や運用ルールを検討します。
電子投票の環境整備:
決議の円滑化のため、電子投票を導入し、参加率向上を目指します。
4.管理業務・文書管理へのAI活用検討
AI技術の導入は、理事の負担軽減と管理の効率化に貢献します。
議事録・質疑応答の効率化:
過去の議事録や管理規約に基づき、区分所有者からの一般的な質問への自動応答（チャットボット）や、総会議案書の自動要約・ドラフト作成など、AIツールの導入可能性を調査します。
文書管理のDX:
大量の紙文書をデジタル化し、AIによるキーワード検索や分類を可能にするシステムを検討します。
5.長期修繕計画と資金計画の見直し
高経年マンションへの対応として、より現実的な再生・修繕計画が求められています。
建て替え・再生のシナリオ検討:
建て替え決議要件の緩和や、一棟リノベーション・敷地売却などの新たな再生手法も視野に入れ、長期修繕計画に反映させます。
資金計画の再検証:
改正された再生手法に必要な資金計画を具体的に検討し、修繕積立金の積立額や運用方法を見直します。
6.マンション管理計画認定制度の活用
管理の「見える化」は、資産価値維持に直結します。
認定の取得・更新:
自治体が認定する管理計画認定制度の基準を満たしているか確認し、未取得の場合は取得を目指し、認定済みの場合は更新準備を進めます。
インセンティブの活用:
認定を取得することで得られる、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の利率上乗せなどの優遇制度の活用を検討します。
7.管理不全への対応体制構築
所有者不明専有部分や管理不全共用部分に対する管理制度が創設されます。
管理体制の明確化:
管理不全が発生した場合の、管理人選任に向けた裁判所への申し立て手続きや、管理組合としての対応フローを明確化します。
危険なマンションへの対応:
外壁剥落などの危険がある場合、自治体からの指導・勧告を受ける前に、自主的な報告・修繕体制を確立します。
8.専門家連携体制の強化
複雑な法改正への対応や、再生手続きには専門的な知識が不可欠です。
専門家の選定:
マンション管理士、弁護士、建築士などの専門家との顧問契約や連携体制を見直・強化し、改正法へのスムーズな対応を可能にします。
再生に関する相談: 建て替え・敷地売却など、大規模な意思決定が必要な場合は、早期に専門家と相談を開始します。
9.バリアフリー・共用部分変更の円滑化
共用部分の変更決議要件が、バリアフリー基準適合などの場合に緩和されます（3/4から2/3へ）。
バリアフリー改修の検討:
高齢化に対応するため、エントランスや共用廊下などのバリアフリー改修の必要性を調査し、決議要件緩和を活用した改修計画を策定します。
10.区分所有者への周知徹底と啓発活動
改正法の目的と内容を正しく理解してもらうことは、合意形成の土台です。
広報活動の強化:
管理組合ニュースや掲示板などを活用し、改正法のポイントや規約改正の必要性について、区分所有者全員に丁寧に周知します。
勉強会の開催:
区分所有者を対象とした改正法に関する勉強会を開催し、総会での円滑な意思決定を促します。
今回の法改正は、マンションの「管理」から「再生」に至るまで、長期的な生存戦略に関わる重要なテーマです。管理組合は、2026年の施行に向けて、これら10の取り組みを計画的に進める必要があります。
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