マンションの老朽化が進む中、「建替え」という選択肢が現実的なテーマになる管理組合が増えています。
マンションの建替えは、
「区分所有法」で建替えを決め、
「マンション建替え円滑化法」
で事業を推進するという、2段構えの法律構成になっています。
ここでは、管理組合が最低限理解しておくべき重要条文を、実務の流れに沿って解説します。
今回の「管理組合が理解すべきマンション建替え円滑化法の重要条文とは」は、基本となる管理組合運営を理解した上で検討すべきです。 まずは、「管理組合の総会・決議・理事会運営の基本（主軸）」をご確認下さい。
【STEP 1】建替えを決める（区分所有法）
まずは、建替えを行うという意思決定が必要です。
第62条（建替え決議）
5分の4以上の賛成が必要です。
この決議がすべてのスタートラインになります。
条文→
区分所有法 第62条（建替え決議）
集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
２ 建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。
一 新たに建築する建物（以下この項において「再建建物」という。）の設計の概要
二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
三 前号に規定する費用の分担に関する事項
四 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
３ 前項第3号及び第4号の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。
４ 第1項に規定する決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、第35条第1項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも2月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
５ 前項に規定する場合において、第35条第1項の通知をするときは、同条第5項に規定する議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。
一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
６ 第4項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも1月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
７ 第35条第1項から第4項まで及び第36条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、第35条第1項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。
８ 前条第6項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。
【STEP 2】事業の形を作る（建替え円滑化法）
決議後、組織を法人化してスムーズに事業を進めます。
第9条（組合設立の認可）
賛成者が5人以上集まり、都道府県知事等の認可を受けることで「マンション建替え組合」を設立できます。
第15条（売渡請求） 【超重要】
決議に反対した人や回答がない人に対し、区分所有権を時価で売り渡すよう請求し、敷地を一本化します。
条文→
第9条 （設立の認可）
区分所有法第64条の規定により区分所有法第62条第1項に規定する建替え決議（以下単に「建替え決議」という。）の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「建替え合意者」という。）は、5人以上共同して、定款及び事業計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長。以下「都道府県知事等」という。）の認可を受けて組合を設立することができる。
２ 前項の規定による認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第38条の議決権の合計が、建替え合意者の同条の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。）を得なければならない。
３ 区分所有法第70条第4項において準用する区分所有法第64条の規定により一括建替え決議の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該一括建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「一括建替え合意者」という。）は、5人以上共同して、第1項の規定による認可を受けて組合を設立することができる。
４ 第1項の規定による認可を申請しようとする一括建替え合意者は、組合の設立について、一括建替え合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第70条第2項において準用する区分所有法第69条第2項の議決権の合計が、一括建替え合意者の同項の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。）及び一括建替え決議マンション群（一括建替え決議に係る団地内の二以上のマンションをいう。以下同じ。）を構成する各マンションごとのその区分所有権を有する一括建替え合意者の三分の二以上の同意（各マンションごとに、同意した者の区分所有法第38条の議決権の合計が、それぞれその区分所有権を有する一括建替え合意者の同条の議決権の合計の三分の二以上となる場合に限る。）を得なければならない。
５ 前各項の場合において、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を1人の建替え合意者又は一括建替え合意者（以下「建替え合意者等」という。）とみなす。
６ 二以上の建替え決議マンション（建替え決議に係るマンションであって一括建替え決議マンション群に属さないものをいう。以下同じ。）若しくは一括建替え決議マンション群又は一以上の建替え決議マンション及び一括建替え決議マンション群に係る建替え合意者等は、5人以上共同して、第1項の規定による認可を申請することができる。この場合において、第2項の規定は建替え決議マンションごとに、第4項の規定は一括建替え決議マンション群ごとに、適用する。
７ 第1項の規定による認可の申請は、施行マンションとなるべきマンションの所在地が町村の区域内にあるときは、当該町村の長を経由して行わなければならない。
第15条 （区分所有権及び敷地利用権の売渡し請求）
組合は、前条第1項の公告の日（その日が区分所有法第63条第2項（区分所有法第70条第4項において準用する場合を含む。）の期間の満了の日前であるときは、当該期間の満了の日）から2月以内に、区分所有法第63条第4項（区分所有法第70条第4項において準用する場合を含む。）に規定する建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含み、その後に建替え合意者等となったものを除く。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議等があった後に当該区分所有者から敷地利用権のみを取得した者（その承継人を含み、その後に建替え合意者等となったものを除く。）の敷地利用権についても、同様とする。
２ 前項の規定による請求は、建替え決議等の日から1年以内にしなければならない。ただし、この期間内に請求することができなかったことに正当な理由があるときは、この限りでない。
３ 区分所有法第63条第5項から第7項まで（区分所有法第70条第4項において準用する場合を含む。以下この項において同じ。）の規定は、第1項の規定による請求があった場合について準用する。この場合において、区分所有法第63条第6項中「第4項」とあるのは、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律第15条第1項」と読み替えるものとする。
【STEP 3】権利を移し、工事を始める（建替え円滑化法）
入居者の権利を新しい建物へ引き継ぐ、もっとも複雑な工程です。権利変換計画は、古いマンションの権利を、新しいマンションのどの部屋に割り当てるか、あるいは現金で清算するかを具体的に定める、事業の根幹となる計画です。
第57条 （権利変換計画の決定及び認可）
基本規定（第1項）
施行者（建替え組合または個人施行者）は、第56条の権利変換不参加申出手続が終了した後、遅滞なく権利変換計画を定めなければなりません。
この計画は、国土交通省令に基づき、都道府県知事の認可を受けなければなりません。
認可申請前の手続（第2項）
組合施行者の場合：組合総会の議決に加え、施行マンション又はその敷地（隣接施行敷地を含む）の権利者（組合員を除く）の同意が必要です。
個人施行者の場合：施行マンション又はその敷地（隣接施行敷地を含む）の全権利者の同意が必要です。
ただし、特定建物の場合の土地共有者（団地建物所有者）や対抗できない権利者は同意不要です。
同意が得られない場合の特例（第3項・第4項）
区分所有権等以外の権利者（例: 抵当権者など）の同意が得られない場合、同意を得られない理由と「権利に損害を与えない措置」（例: 補償内容）を記載した書面を添付して認可申請が可能です。
権利者を特定できない場合も、理由を記載した書面で申請できます。
この条文は、第58条（前回の計画内容）と連動し、建替え事業の円滑化を図るための手続を規定しています。
第58条（権利変換計画の内容）
権利変換計画を作成する際に、少なくとも次のような事項を、国土交通省令の定めるところに従って必ず定めなければならないという規定。
・施行再建マンション（建替え後のマンション）の配置・設計。
・現在の施行マンション（建替え前）の区分所有権または敷地利用権を持ち、建替え後に区分所有権または敷地利用権を与えられることとなる者の氏名（名称）・住所。
・その者が建替え前マンションについて有している区分所有権または敷地利用権の内容とその価額。
・建替え後に与えられる区分所有権または敷地利用権の明細（専有面積、位置など）およびその価額の概算額。
第80条（明け渡し請求）
解体工事を始めるため、期日を決めて居住者に退去を求める根拠となる規定です。
条文→
第57条 （権利変換計画の決定及び認可）
施行者は、前条の規定による手続に必要な期間の経過後、遅滞なく、権利変換計画を定めなければならない。この場合においては、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない。
２ 施行者は、前項後段の規定による認可を申請しようとするときは、権利変換計画について、あらかじめ、組合にあっては総会の議決を経るとともに施行マンション又はその敷地について権利を有する者（組合員を除く。）及び隣接施行敷地がある場合における当該隣接施行敷地について権利を有する者の同意を得、個人施行者にあっては施行マンション又はその敷地（隣接施行敷地を含む。）について権利を有する者の同意を得なければならない。ただし、次に掲げる者については、この限りでない。
一 区分所有法第69条の規定により同条第1項に規定する特定建物である施行マンションの建替えを行うことができるときは、当該施行マンションの所在する土地（これに関する権利を含む。）の共有者である団地内建物の区分所有法第65条に規定する団地建物所有者（第94条第3項において単に「団地建物所有者」という。）
二 その権利をもって施行者に対抗することができない者
３ 前項の場合において、区分所有権等以外の権利を有する者から同意を得られないときは、その同意を得られない理由及び同意を得られない者の権利に関し損害を与えないようにするための措置を記載した書面を添えて、第1項後段の規定による認可を申請することができる。
４ 第2項の場合において、区分所有権等以外の権利を有する者を確知することができないときは、その確知することができない理由を記載した書面を添えて、第1項後段の規定による認可を申請することができる。
第58条 （権利変換計画の内容）
権利変換計画においては、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を定めなければならない。
一 施行再建マンションの配置設計
二 施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者で、当該権利に対応して、施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権を与えられることとなるものの氏名又は名称及び住所
三 前号に掲げる者が施行マンションについて有する区分所有権又は敷地利用権及びその価額
四 第2号に掲げる者に前号に掲げる区分所有権又は敷地利用権に対応して与えられることとなる施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の明細及びその価額の概算額
五 第3号に掲げる区分所有権又は敷地利用権について先取特権、質権若しくは抵当権の登記、仮登記、買戻しの特約その他権利の消滅に関する事項の定めの登記又は処分の制限の登記（以下「担保権等の登記」と総称する。）に係る権利を有する者の氏名又は名称及び住所並びにその権利
六 前号に掲げる者が施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の上に有することとなる権利
七 施行マンションについて賃借権を有する者（その者が更に賃借権を設定しているときは、その賃借権の設定を受けた者）又は施行マンションについて配偶者居住権を有する者から賃借権の設定を受けた者で、当該賃借権に対応して、施行再建マンションについて賃借権を与えられることとなるものの氏名又は名称及び住所
八 前号に掲げる者に賃借権が与えられることとなる施行再建マンションの部分
九 施行マンションについて配偶者居住権を有する者（その者が賃借権を設定している場合を除く。）で、当該配偶者居住権に対応して、施行再建マンションについて配偶者居住権を与えられることとなるものの氏名及び住所並びにその配偶者居住権の存続期間
十 前号に掲げる者に配偶者居住権が与えられることとなる施行再建マンションの部分
十一 施行者が施行再建マンションの部分を賃貸する場合における標準家賃の概算額及び家賃以外の借家条件の概要
十二 施行マンションに関する権利又はその敷地利用権を有する者で、この法律の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、施行再建マンションに関する権利又はその敷地利用権を与えられないものの氏名又は名称及び住所、失われる施行マンションに関する権利又はその敷地利用権並びにその価額
十三 隣接施行敷地の所有権又は借地権を有する者で、この法律の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、又は当該権利の上に敷地利用権が設定されることとなるものの氏名又は名称及び住所、その権利並びにその価額又は減価額
十四 組合の参加組合員に与えられることとなる施行再建マンションの区分所有権及び敷地利用権の明細並びにその参加組合員の氏名又は名称及び住所
十五 第4号及び前号に掲げるもののほか、施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の明細、その帰属及びその処分の方法
十六 施行マンションの敷地であった土地で施行再建マンションの敷地とならない土地（以下「保留敷地」という。）の所有権又は借地権の明細、その帰属及びその処分の方法
十七 補償金の支払又は清算金の徴収に係る利子又はその決定方法
十八 権利変換期日、施行マンションの明渡しの予定時期及び工事完了の予定時期
十九 その他国土交通省令で定める事項
２ 施行マンションに関する権利若しくはその敷地利用権又は隣接施行敷地の所有権若しくは借地権に関して争いがある場合において、その権利の存否又は帰属が確定しないときは、当該権利が存するものとして、又は当該権利が現在の名義人（当該名義人に対して第15条第1項（第34条第4項において準用する場合を含む。）若しくは第64条第1項（第66条において準用する場合を含む。）又は区分所有法第63条第4項（区分所有法第70条第4項において準用する場合を含む。）の規定による請求があった場合においては、当該請求をした者）に属するものとして権利変換計画を定めなければならない。
３ 区分所有法第63条第5項（第15条第3項（第34条第4項において準用する場合を含む。）において準用する場合を含む。）又は区分所有法第70条第4項において準用する区分所有法第63条第5項（第15条第3項（第34条第4項において準用する場合を含む。）において準用する場合を含む。）の規定により、裁判所から建物の明渡しにつき相当の期限を許与された区分所有者がいるときは、第1項第18号の施行マンションの明渡しの予定時期は、当該期限の日以降となるように定めなければならない。
第80条 （施行マンション等の明渡し）
施行者は、権利変換期日後マンション建替事業に係る工事のため必要があるときは、施行マンション又はその敷地（隣接施行敷地を含む。）を占有している者に対し、期限を定めて、その明渡しを求めることができる。
２ 前項の規定による明渡しの期限は、同項の請求をした日の翌日から起算して30日を経過した後の日でなければならない。
３ 第58条第3項の規定は、同項の相当の期限を許与された区分所有者に対する第1項の規定による明渡しの期限について準用する。
４ 第1項の規定による明渡しの請求があった者は、明渡しの期限までに、施行者に明け渡さなければならない。ただし、第75条の補償金の支払を受けるべき者について同条の規定による支払若しくは第76条の規定による供託がないとき、第15条第1項（第34条第4項において準用する場合を含む。）若しくは第64条第1項（第66条において準用する場合を含む。）若しくは区分所有法第63条第4項（区分所有法第70条第4項において準用する場合を含む。）の規定による請求を受けた者について当該請求を行った者による代金の支払若しくは提供がないとき、又は第64条第3項（第66条において準用する場合を含む。）の規定による請求を行った者について当該請求を受けた者による代金の支払若しくは提供がないときは、この限りでない。
＊マンション建替え円滑化法の流れ（組合施行の場合）
①準備期：
管理組合内で合意形成を行い、コンサルタントやデベロッパーを選定します。
②組合設立：
第9条に基づき、5名以上で組合を設立。ここで事業主体が「管理組合」から「建替え組合」という法人に切り替わります。
③権利変換：
第58条がハイライト。現在の持ち分の価値を計算し、新しい建物のどの部屋（または現金）に変換するかを確定させる、最も重要な実務工程です。
④明け渡し：
第80条に基づき、占有者は権利変換期日までに明け渡す義務が生じます。これによりスムーズな解体着工を担保します。
＊円滑化法を利用するメリット
法人格が得られる：組合名義で融資を受けたり、契約を締結したりできます。
税制優遇：一定の要件を満たせば、不動産取得税などの軽減措置が受けられます。
多数決の強制力：第15条（売渡請求）や第80条（明け渡し）により、少数の反対でプロジェクト全体がストップするリスクを回避できます。
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