マンション管理会社は、管理組合から委託を受けて運営実務を担う専門家です。しかし、その業務は複数の法律にまたがっており、制度理解や内部統制が不十分な場合、思わぬ法令違反に発展することがあります。
特に関連する主な法令は次のとおりです。
マンション管理適正化法
区分所有法
民法
建設業法
個人情報保護法
下請代金支払遅延等防止法
以下、具体的に見ていきます。
① 管理委託契約に関する違反
（マンション管理適正化法）
● 重要事項説明義務違反
管理受託契約締結前に、管理業務主任者による重要事項説明が義務付けられています。
説明内容の省略や形式的な説明のみで実質を欠く場合は違反となります。
● 財産の分別管理違反
管理費・修繕積立金等は、管理会社の財産と明確に分別して管理しなければなりません。
分別口座未設置、流用、立替精算の不透明処理などは重大な行政処分対象です。
② 理事会権限の侵害・越権行為
（区分所有法・民法）
管理会社は「受託者」に過ぎません。
総会決議なしに高額工事を発注
理事会決議を経ず契約更新
理事長印の実質的支配
これらは、
区分所有法上の管理者権限逸脱
民法上の委任契約違反（善管注意義務違反）
に該当する可能性があります。
③ 利益相反問題
（民法・マンション管理適正化法）
関連会社へ優先発注
見積比較を形式的に実施
これは受託者の「忠実義務」違反に該当する可能性があります。
特に近年は透明性確保が強く求められています。
④ 無登録工事・名義貸し問題
（建設業法）
一定金額以上の工事を行う場合、建設業許可が必要です。
無許可業者への発注
管理会社名義での実質丸投げ
元請責任の未履行
などは建設業法違反となる可能性があります。
⑤ 個人情報の不適切管理
（個人情報保護法）
名簿の外部流出
滞納者情報の不適切共有
不要な情報の長期保管
マンションは小規模コミュニティのため、情報漏えいの影響が大きく、信用問題に直結します。
⑥ 下請業者への不適切対応
（下請代金支払遅延等防止法）
支払遅延
一方的減額
書面未交付
これらは下請法違反に該当する場合があります。
管理組合が注意すべきチェックポイント
✔ 管理費等の口座は組合名義か
✔ 工事発注前に議事録が整備されているか
✔ 相見積の取得方法は透明か
✔ 関連会社との取引条件が開示されているか
✔ 個人情報管理規程は整備されているか
まとめ
管理会社の法違反は「悪意」よりも、
慣習的処理
役員の無関心
曖昧な契約内容
から発生することが多いのが実態です。
管理会社任せにせず、
法令の枠組みを理解したうえで理事会が主体的に監督すること
が最大の予防策です。
《参考１》
管理会社の法令遵守チェックリスト
Ⅰ．管理委託契約・適正化法関係
（根拠：マンション管理適正化法）
No チェック項目
1 契約締結時に管理業務主任者による重要事項説明があった
2 重要事項説明書は書面で交付されている
3 管理費・修繕積立金は組合名義口座で分別管理されている
4 管理会社名義口座を経由していない
5 毎月の収支報告が理事会に提出されている
6 契約更新時にも重要事項説明が実施されている
Ⅱ．理事会権限・越権行為チェック
（根拠：区分所有法・民法）
No チェック項目
7 高額工事は理事会または総会決議を経ている
8 契約締結は理事長名義で正式に行われている
9 管理会社が単独で工事発注していない
10 理事長印・通帳を管理会社が実質支配していない
11 議事録が適切に作成・保存されている
Ⅲ．利益相反・工事発注の透明性
（根拠：民法 上の忠実義務・善管注意義務、マンション管理適正化法）
No チェック項目
12 相見積は実質的に複数社から取得している
13 関連会社への発注の有無が開示されている
14 管理会社と工事業者との資本関係・業務提携関係の有無が書面で開示されている
15 見積比較表が理事会に提示されている
16 発注理由が議事録に記載されている
Ⅳ．工事・建設業法関係
（根拠：建設業法）
No チェック項目
17 一定金額以上の工事で建設業許可を確認している
18 無許可業者へ丸投げしていない
19 契約書を締結している
20 工事保険加入を確認している
Ⅴ．個人情報管理
（根拠：個人情報保護法）
No チェック項目
21 組合員名簿の管理方法が明確
22 滞納者情報の取り扱いルールがある
23 不要な個人情報を長期保管していない
24 外部委託時の守秘義務契約がある
Ⅵ．下請法・支払関係
（根拠：下請代金支払遅延等防止法）
No チェック項目
25 下請業者への支払遅延がない
26 書面で発注内容を明示している
27 一方的な減額や条件変更がない
判定の目安
×が 3項目以上 → 要注意（理事会で改善協議）
×が 5項目以上 → 契約内容・管理体制の見直し検討
×が 8項目以上 → 外部専門家（弁護士・マンション管理士等）への相談推奨
アドバイス
✔ 「慣例だから」はリスク
✔ 書面がない＝証拠がない
✔ 決議と契約は必ずリンクさせる
《参考２》
管理会社が受けた行政処分事例から学ぶ法的リスク
１．処分の根拠法令
管理会社（マンション管理業者）に対する行政処分は主に
マンション管理適正化法
に基づき、
国土交通大臣または都道府県知事が行います。
処分内容は主に以下の３類型です。
指示処分
業務停止処分
登録取消
２．事例
① 管理費等の不適切管理（分別管理違反）
■ 違反内容
管理組合資金を自社口座で一時保管
立替精算処理の不透明化
残高不足の発覚
■ 処分
業務停止処分（一定期間）
■ 法的根拠
適正化法における「財産の分別管理義務」違反
■ 理事会への示唆
✔ 通帳は組合名義か
✔ 残高証明を直接銀行から取得しているか
✔ 月次報告と通帳残高は一致しているか
→最も重い処分に直結するリスク領域
事例② 重要事項説明義務違反
■ 違反内容
管理業務主任者が説明していない
書面交付なし
更新時に説明未実施
■ 処分
指示処分（改善命令）
■ 法的根拠
適正化法に基づく重要事項説明義務違反
■ 理事会への示唆
✔ 主任者証の提示を受けているか
✔ 説明記録が保存されているか
形式的になりやすい部分ですが、処分事例は多い分野です。
事例③ 帳簿書類の未整備・虚偽報告
■ 違反内容
管理状況報告書の未提出
収支報告の誤記載
苦情対応記録の未保存
■ 処分
指示処分または業務停止
■ 法的根拠
適正化法上の帳簿備付義務違反
■ 理事会への示唆
✔ 月次報告は書面で保管しているか
✔ 電子データだけで済ませていないか
事例④ 利益相反・関連会社優先発注問題
■ 違反内容
関連工事会社へ継続的発注
競争性を欠く見積取得
実質的な随意契約
※この分野は行政処分よりも民事紛争化するケースが多い。
■ 関連法令
民法（善管注意義務）
区分所有法
■ 理事会への示唆
✔ 見積条件は同一か
✔ 業者選定理由は議事録に明記されているか
事例⑤ 個人情報の漏えい
■ 違反内容
組合員名簿の外部流出
滞納者情報の誤送信
■ 関連法令
個人情報保護法
※個人情報保護委員会からの行政指導対象になる場合あり。
行政処分の傾向
国交省公表事例を見ると、
✔ 分別管理違反
✔ 書類不備
✔ 説明義務違反
が多数を占めます。
重大違反は「故意」よりも
内部管理体制の不備によって発生しています。
３．理事会が取るべき予防策
年1回の分別管理確認
契約更新時の主任者説明の録音・記録
工事発注時の透明化ルール策定
通帳・印鑑の管理ルール明文化
４．まとめ
行政処分は
「悪質企業の問題」ではなく、
どの管理会社でも起こり得る実務上のリスクです。
管理組合が監督機能を果たすことで、
会社を守る
組合資産を守る
役員の責任を守る
ことにつながります。
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