区分所有法改正で何が変わる？

ー管理組合が今すぐ対応すべきポイントとリスクー

マンション管理に大きな影響を与える区分所有法改正が2026年4月に施行され、管理組合の運営ルールは大きく変わろうとしています。

特に総会決議要件の見直しや管理規約の適合義務、管理組合の権限強化などは、すべてのマンションに直結する重要なポイントです。適切に対応しなければ、決議の無効や管理不全、さらには資産価値の低下につながるリスクもあります。

本サイトでは、改正の要点をわかりやすく整理し、管理組合が今すぐ取り組むべき実務対応を解説します。

また、本記事は【法制度×管理規約】に関する個別テーマの解説です。制度や考え方の全体像は、「マンション管理の法律と管理規約の基本と最新改正（主軸）」をご覧ください。

1．はじめに

2026年4月1日施行の区分所有法改正により、マンション管理のルールは大きく変わります。特に、総会決議の要件や管理組合の権限など、実務に直結する重要な変更が多数含まれています。

今回の改正に連動して「標準管理規約」も見直されており、既存の管理規約を放置したままでは“無効”となるリスクも指摘されています。

2．最重要ポイント①

総会決議要件の大幅変更

今回の改正で最も影響が大きいのが、特別決議の成立要件の緩和です。

■従来

組合員総数の4分の3以上

議決権総数の4分の3以上

　　　　　↓

■改正後

出席組合員の4分の3以上

出席議決権の4分の3以上

👉つまり

「全員ベース → 出席者ベース」へ変更

■実務への影響

規約改正・大規模修繕の決議が通りやすくなる

長年停滞していた議案の前進が期待される

一方で、

■注意点

定足数の考え方は厳格化

総会運営の適正性がより重要に

3．最重要ポイント②

管理規約の未改定は“無効リスク”

改正法に抵触する既存規約については、

👉 改定しなければ無効となる可能性

■想定されるリスク

　総会決議の無効

　トラブル・紛争の発生

　管理不全認定リスク

　資産価値の低下

■実務対応

　✔ 管理規約の総点検

　✔ 標準管理規約改正との整合確認

　✔ 早期の総会議案化

4．最重要ポイント③

総会手続きの厳格化

総会運営に関するルールも強化されています。

■変更点

① 招集通知の内容

全議案の要領記載が義務化

② 招集期間

原則：2週間前通知

緊急時：

従来：5日

改正後：1週間

■実務への影響

「説明不足による決議無効」リスク増大

理事会の準備負担増加

5．最重要ポイント④

管理組合の権限強化（管理不全対策）

今回の改正では、管理組合の権限が明確化されました。

■背景

従来は、

　前所有者の権利関係が不明確

　損害賠償請求が分断される

という問題がありました。

■改正後

👉 理事長が管理組合を代表し

👉 現所有者＋旧所有者分も含めて

👉 一括請求が可能に

■実務メリット

瑕疵・不具合対応が迅速化

デベロッパーへの責任追及が容易に

管理不全の予防

6．その他の重要ポイント

■所在不明者の扱い

裁判所認定により議決母数から除外可能

👉 空室・連絡不能問題への対応強化

■マンション再生制度（今後の焦点）

建替え・再生の決議要件も見直し

老朽マンション対策の加速

7．管理組合が今すぐやるべきこと

■緊急対応（必須）

□ 管理規約の改正必要箇所の洗い出し

□ 専門家（管理士・弁護士）への相談

□ 総会議案の準備

■総会運営の見直し

□ 招集通知の記載内容チェック

□ 出席率向上策（委任状・電子投票）

□ 議案説明の充実

■中長期対応

□ 管理不全リスクの点検

□ 長期修繕計画との整合

□ 管理会社任せからの脱却

8．まとめ

今回の区分所有法改正は、

👉 「管理組合の責任と権限を強化する改革」

です。

特に重要なのは次の3点です。

　規約未改定は無効リスク

　総会運営の厳格化

　管理組合の主体性強化

これからの時代は、

👉 「管理会社任せの運営」から

👉 「主体的に判断する管理組合」へ

の転換が求められます。

改正対応は単なる義務ではなく、

資産価値を守るための重要な機会です。

サイト内リンク＞

優先順位別　管理規約改正項目一覧　何から改正に着手すべきか

法改正にともなう規約変更が総会に間に合わなかった場合はどうなる？