１． 改訂の背景（重要）

今回の改訂は、特に以下の流れを受けたものです。

　管理者の担い手不足の深刻化

　管理会社が「管理者」を兼ねるケースの増加

　利益相反（自社工事発注など）への懸念の高まり

そして決定的なのが、

👉 区分所有法等改正（令和7年法改正）への対応です。

特に以下が制度化されました：

　管理業者が自社・関連会社と取引する場合

　　→ 事前説明の義務化

　違反時

　　→ 業務停止等の行政処分対象

２． 今回改訂の核心ポイント

① 「利益相反対策」が大幅強化

改訂の最大のポイントはここです。

▼追加・強化された内容

　利益相反取引の明確化

　管理者の裁量範囲の整理

　緊急時の取引の扱い明確化

　管理者の監視体制の強化

　解任しやすい仕組みの整備

👉 単なる注意喚起から

👉 具体的な統制ルールへ格上げ

② 「監視・チェック体制」の明確化

特に重要な改訂：

　管理者 → 監事・区分所有者への定期報告義務の明確化

　組合財産の監査の強化

　多額の金銭事故防止の明記

👉 外部任せではなく

👉 組合側の監督責任が明確化

③ 「解任の柔軟化」の明示

管理者の解任を「柔軟に」できるように規約整備

実務的には

　任期の短期化

　中途解約条項

　違反時の即時解任

👉 リスク前提で制度設計する考え方へ

④ 契約・規約の整備内容が具体化

表現も重要な変更があります：

　「管理者業務委託契約」

　　→ 「管理者事務委託契約」へ整理

　「総会決議事項」

　　→ 「議決事項」へ整理

👉 実務では

　 契約書・規約の見直しが必須

⑤ 外部専門家の選任ルールの強化

新たに明確化された事項：

　本人確認の徹底（免許証・マイナンバー等）

　専門資格の確認

選任プロセスの透明化（公募など）

👉 なりすまし・不適格者リスクへの対応

⑥ 導入プロセスの実務がより具体化

特に重要：

▼導入ステップの整理

　１.導入検討（メリット・デメリット整理）

　2.導入推進決議（任意だが推奨）

　3.詳細条件調整

　4.本導入決議（総会）

👉 段階的意思決定が推奨される構造

⑦ 新築マンションへの注意喚起強化

購入時点で管理方式が決まっているケース増加

組合関与が弱くなるリスクを明記

👉 購入者に対しても

　事前説明の充実

　自己責任での理解

が強調されました。

３． 管理組合が今すぐやるべき対応

【チェックリスト】

以下に1つでも該当すれば見直し推奨です。

□ 制度設計

管理者の解任条項が弱い

利益相反の規定がない

□ 契約関係

管理者契約が旧様式のまま

緊急時の権限が曖昧

□ ガバナンス

監事機能が形骸化している

定期報告ルールがない

□ 導入プロセス

外部管理者導入が「管理会社主導」

区分所有者への説明不足

４． 実務上の最大リスク

今回の改訂で明確になったのは以下です：

👉 「便利だが危険」な制度である

特に管理業者管理者方式では

　工事発注

　契約締結

　資金管理

をすべて握るため、

👉 ガバナンスが弱いと不正が起きやすい構造

５． まとめ

今回改訂の本質は一言でいうと：

👉 「外部任せ」から「統制前提」へ

　外部管理者は万能ではない

　導入よりも「統制設計」が重要

　規約・契約・監査の3点セットが必須

▲ガイドライン概要１

▲ガイドライン概要２

《参考》

管理者事務委託契約書（ひな形）

（外部管理者方式・2026年ガイドライン改訂対応版）

本契約は、○○マンション管理組合（以下「甲」という。）と、外部管理者である○○（以下「乙」という。）との間で締結する。

第1条（目的）

本契約は、甲の管理業務の適正な遂行及び組合財産の保全を目的として、乙に管理者事務を委託する事項を定める。

第2条（管理者の業務範囲）

乙は、次の各号に掲げる業務（以下「管理者事務」という。）を行う。

１．総会決議の執行

２．管理費・修繕積立金の徴収及び管理

３．修繕工事・委託業務の発注

４．緊急時対応（災害・事故等）

５．その他管理規約に定める業務

第3条（権限の範囲）

１．乙の権限は、管理規約及び総会決議に基づくものとする。

２．次の事項は総会決議を要する。

（1）一定金額以上の工事・契約 （2）利益相反取引 （3）管理規約の変更に関わる事項

第4条（利益相反取引の制限）

１．乙は、自社又は関連会社と取引を行う場合、事前に重要事項を甲に説明し、総会の承認を得なければならない。

２．前項の説明には、取引内容、金額、競争性の有無を含む。

第5条（報告義務）

１．乙は、定期的（少なくとも年○回）に業務報告を行う。

２．重大な事項については遅滞なく報告する。

第6条（監査・チェック体制）

１．甲の監事は、乙の業務及び財産管理状況を監査することができる。

２．乙は、監査に必要な資料を提出しなければならない。

第7条（財産の管理）

１．組合財産は、甲名義の口座で管理する。

２．出金には複数チェック体制を設ける。

第8条（緊急時の対応）

１．乙は緊急時に必要な措置を講じることができる。

２．ただし、事後速やかに甲へ報告しなければならない。

第9条（報酬）

乙の報酬は、月額○円とする。

第10条（契約期間）

本契約の期間は○年とする。

第11条（解任・解除）

１．甲は総会決議により乙を解任できる。

２．次の場合、即時解除できる。 

（1）重大な契約違反 （2）利益相反違反 （3）財産管理上の不正

第12条（損害賠償）

乙は、故意又は重大な過失により甲に損害を与えた場合、賠償責任を負う。

第13条（保険加入）

乙は、賠償責任保険に加入し、その内容を甲に開示する。

第14条（秘密保持）

乙は業務上知り得た情報を第三者に漏らしてはならない。

第15条（協議事項）

本契約に定めのない事項は、甲乙協議の上決定する。

以上

（署名欄）

甲：○○マンション管理組合

乙：外部管理者 ○○

関連サイト＞

マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン　　国土交通省

同　概要　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国土交通省

同　新旧対照表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国土交通省 　

サイト内リンク＞

マンション管理「外部管理者方式」って何？ メリット・問題点と利益相反リスク

管理業者が管理者となる管理業者管理方式について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

1．はじめに

2026年4月1日施行の区分所有法改正により、マンション管理のルールは大きく変わります。特に、総会決議の要件や管理組合の権限など、実務に直結する重要な変更が多数含まれています。

今回の改正に連動して「標準管理規約」も見直されており、既存の管理規約を放置したままでは“無効”となるリスクも指摘されています。

2．最重要ポイント①

総会決議要件の大幅変更

今回の改正で最も影響が大きいのが、特別決議の成立要件の緩和です。

■従来

組合員総数の4分の3以上

議決権総数の4分の3以上

　　　　　↓

■改正後

出席組合員の4分の3以上

出席議決権の4分の3以上

👉つまり

「全員ベース → 出席者ベース」へ変更

■実務への影響

規約改正・大規模修繕の決議が通りやすくなる

長年停滞していた議案の前進が期待される

一方で、

■注意点

定足数の考え方は厳格化

総会運営の適正性がより重要に

3．最重要ポイント②

管理規約の未改定は“無効リスク”

改正法に抵触する既存規約については、

👉 改定しなければ無効となる可能性

■想定されるリスク

　総会決議の無効

　トラブル・紛争の発生

　管理不全認定リスク

　資産価値の低下

■実務対応

　✔ 管理規約の総点検

　✔ 標準管理規約改正との整合確認

　✔ 早期の総会議案化

4．最重要ポイント③

総会手続きの厳格化

総会運営に関するルールも強化されています。

■変更点

① 招集通知の内容

全議案の要領記載が義務化

② 招集期間

原則：2週間前通知

緊急時：

従来：5日

改正後：1週間

■実務への影響

「説明不足による決議無効」リスク増大

理事会の準備負担増加

5．最重要ポイント④

管理組合の権限強化（管理不全対策）

今回の改正では、管理組合の権限が明確化されました。

■背景

従来は、

　前所有者の権利関係が不明確

　損害賠償請求が分断される

という問題がありました。

■改正後

👉 理事長が管理組合を代表し

👉 現所有者＋旧所有者分も含めて

👉 一括請求が可能に

■実務メリット

瑕疵・不具合対応が迅速化

デベロッパーへの責任追及が容易に

管理不全の予防

6．その他の重要ポイント

■所在不明者の扱い

裁判所認定により議決母数から除外可能

👉 空室・連絡不能問題への対応強化

■マンション再生制度（今後の焦点）

建替え・再生の決議要件も見直し

老朽マンション対策の加速

7．管理組合が今すぐやるべきこと

■緊急対応（必須）

□ 管理規約の改正必要箇所の洗い出し

□ 専門家（管理士・弁護士）への相談

□ 総会議案の準備

■総会運営の見直し

□ 招集通知の記載内容チェック

□ 出席率向上策（委任状・電子投票）

□ 議案説明の充実

■中長期対応

□ 管理不全リスクの点検

□ 長期修繕計画との整合

□ 管理会社任せからの脱却

8．まとめ

今回の区分所有法改正は、

👉 「管理組合の責任と権限を強化する改革」

です。

特に重要なのは次の3点です。

　規約未改定は無効リスク

　総会運営の厳格化

　管理組合の主体性強化

これからの時代は、

👉 「管理会社任せの運営」から

👉 「主体的に判断する管理組合」へ

の転換が求められます。

改正対応は単なる義務ではなく、

資産価値を守るための重要な機会です。

サイト内リンク＞

優先順位別　管理規約改正項目一覧　何から改正に着手すべきか

法改正にともなう規約変更が総会に間に合わなかった場合はどうなる？

１． なぜ今、診断サービスが必要なのか

―「見える化」で守る、あなたのマンションの未来―

近年、マンションを取り巻く環境は大きく変化しています。

高経年化・役員のなり手不足・修繕費の増大・管理不全リスクの顕在化など、従来の運営では対応しきれない課題が増えています。

さらに、国は「管理計画認定制度」などを通じて、管理水準の“見える化”と底上げを強く求めています。

しかし実際には、

　自分たちの管理レベルが適正か分からない

　問題があっても気づけない

　改善の優先順位が不明確

といった声が多くの管理組合から聞かれます。

👉 その解決手段が「マンション管理適正化診断サービス」です。

２．マンション管理適正化診断サービスとは？

専門家が第三者の立場から、マンションの管理状況をチェックし、客観的に評価・改善提案を行う日本マンション管理士会連合会が実施しているサービスです。

主な診断項目

　管理規約・細則の整備状況

　総会・理事会の運営状況

　長期修繕計画の内容と実効性

　修繕積立金の水準

　会計・資金管理の透明性

　防災・防犯対策

　管理会社との関係性（委託内容の適正性）

👉 「管理の健康診断」と考えると分かりやすいです。

３．利用するメリット（管理組合の本音に直結）

① 問題点の“見える化”

曖昧だった課題が明確になります。

→ 感覚ではなく「根拠」で議論できる

② 理事会の意思決定がスムーズに

専門家の評価をベースに判断できるため、

　修繕積立金の値上げ

　大規模修繕の実施

　管理委託内容の見直し

といった“揉めやすい議題”が進みやすくなります。

③ 管理不全リスクの予防

問題が深刻化する前に手を打てます。

　修繕積立金不足

　建物劣化の放置

　会計不透明

　管理会社への過度依存

👉 将来のトラブル・資産価値低下を未然に防止

④ 管理計画認定制度への対応

診断結果は、管理計画認定の取得にも活用可能です。

👉 「評価されるマンション」へ

⑤ 資産価値の維持・向上

管理の質は、売却価格・賃貸価値に直結します。

👉 「管理の良いマンション」は選ばれる時代

４．よくある誤解

✖「問題があるマンションが受けるもの」

👉 ✔ むしろ“優良マンションほど受けている”

✖「費用が無駄になる」

👉 ✔ 将来の損失回避効果の方が大きい

（例）

　不適切な修繕 → 数百万円のロス

　積立金不足 → 一時金徴収トラブル

✖「管理会社がやってくれる」

👉 ✔ 第三者の視点が重要

　管理会社は“当事者”であり、客観評価はできません

５．利用への流れ

理事会で導入検討

内容確認

総会承認（必要に応じて）

診断実施（資料確認・ヒアリング）

報告書提出・改善提案

改善計画の策定・実行

６． 理事会での提案ポイント

「現状を把握せずに議論するのはリスクが高い」

「第三者評価を入れて透明性を確保したい」

「将来世代に負担を先送りしないため」

「管理計画認定も視野に入れるべき」

７．こんなマンションは特におすすめ

　築20年以上

　修繕積立金に不安がある

　長期修繕計画を見直していない

　理事会の運営が属人的

　管理会社任せになっている

　大規模修繕を控えている

👉 一つでも当てはまれば検討価値あり

８．まとめ

マンション管理は「気づいたときには手遅れ」になりがちです。

マンション管理適正化診断サービスは、

単なるチェックではなく、

👉 未来のリスクを減らす“投資”です。

■ 行動提案

まずは理事会で次の一言から始めてください。

👉

「一度、第三者の診断を受けてみませんか？」

《参考》

マンション管理適正化診断サービスVS管理会社

管理会社と第三者診断の違い

― なぜ“両方必要”なのかを整理する ―

■ 結論

👉 管理会社＝「日常運営のパートナー」

👉 診断サービス＝「客観評価の監査役」

役割がまったく異なるため、代替関係ではありません

■ 比較一覧

項目 　　　　　　　管理会社 　　　　　　　　　　適正化診断サービス

立場 　　　　　　　当事者（業務受託者） 　　　　第三者（独立専門家）

主な役割 　　　　　管理業務の実施 　　　　　　　管理状況の評価・改善提案

目的 　　　　　　　契約業務の遂行 　　　　　　　管理水準の向上

評価の客観性 　　　△（自社業務を評価） 　　　　◎（利害関係なし）

問題の指摘 　　　　△（指摘しにくい場合あり） 　◎（率直に指摘）

改善提案 　　　　　○（実務的） 　　　　　　　　 ◎（中立・全体最適）

管理会社への評価 　×（自己評価不可） 　　　　　 ◎（適正性チェック可能）

利益相反リスク　　 あり 　　　　　　　　　　　　なし

継続性　　　　　　 日常的 　　　　　　　　　　　スポット

費用の性質 　　　　継続費用（管理委託費）　　　 一時費用（診断費）

■ よくある誤解と正しい理解

誤解①

「管理会社がいるから診断は不要」

👉 誤りです

管理会社はあくまで“プレイヤー”であり、

自らの業務を客観的に評価する立場にはありません。

誤解②

「管理会社に点検してもらえば十分」

👉 不十分です

管理会社の提案＝自社業務の範囲内

診断サービス＝マンション全体の最適化

👉 視点の広さが違います

誤解③

「診断は管理会社への不信になる」

👉 むしろ健全な関係づくり

第三者の評価が入ることで、

　業務の透明性向上

　不適切な慣行の是正

　管理会社の質の向上

につながります

■ イメージで理解する

● 管理会社

👉 日々の運営を担う「現場の担当者」

　清掃

　会計

　総会運営

　修繕手配

● 診断サービス

👉 全体をチェックする「監査・コンサル」

　本当に適正か？

　無駄はないか？

　将来リスクは？

👉 「医者」と「健康診断」の関係に近い

■ なぜ第三者診断が必要なのか（実務的理由）

① 利益相反の構造

管理会社は以下の立場です：

　工事の発注に関与

　業者選定に影響

　管理費収入を得る

👉 自社に不利な提案はしづらい構造

② 長期的視点の不足

管理会社は契約単位での対応が中心

👉 一方で診断は

　10年〜30年の視点

　資産価値

　将来負担

まで踏まえて評価

③ 「慣れ」による見落とし

長年同じ管理体制だと、

問題が“当たり前”になる

非効率に気づかない

👉 第三者はゼロベースでチェック

■ 実際に起こりやすい問題（診断で発見される例）

　修繕積立金が将来大幅不足

　不要な管理業務が継続

　相場より高い工事発注

　管理規約が現状に不適合

　会計処理の不透明性

👉 管理会社だけでは気づきにくい領域

■ 理事会での説明

「管理会社は日常業務のプロですが、

その業務が本当に適正かを判断するには

第三者の視点が必要です。

診断は“否定”ではなく、“改善のための材料”です。」

■ ベストな活用方法

👉 対立ではなく「併用」が最適

　推奨パターン

　診断サービスで現状把握

　課題を整理

　管理会社と改善協議

　実行・見直し

👉 三位一体で管理レベル向上

■ まとめ

管理会社だけでは「自己評価」になる

診断サービスは「客観評価」

両者は対立ではなく補完関係

👉

「見てもらう管理」から「自らチェックする管理」へ

関連サイト＞

マンション管理適正化診断サービス　　　日本マンション管理士会連合会

同パンフ　　　　　　　　　　　　　　　日本マンション管理士会連合会

１．防災対策の基本構造（3つの柱）

（1）リスクの把握

まずは自マンションの災害リスクを正確に把握することが出発点です。

　ハザードマップの確認（浸水・土砂・津波など）

　地盤や立地条件の確認

　建物設備の弱点把握

複数のハザード情報を重ね合わせ、総合的に判断することが重要です。

（2）ルール化（防災マニュアル整備）

災害時に機能する組織は、例外なくマニュアル化されています。

ポイントは以下の通り：

　初動対応（安否確認・初期消火）

　指揮命令系統（不在時の代替含む）

　在宅避難のルール

　情報共有方法

👉 特に重要

「理事長単独で応急修繕ができる規約整備」

→ 理事会が開けない状況に対応可能

（3）実践（周知・訓練・運用）

作っただけでは意味がありません。

実務で重要なのは：

　防災カードの配布（簡易版）

　定期的な防災訓練

　居住者のスキル活用（医療・設備など）

👉 成功事例

「分厚いマニュアルではなく、1枚の防災カード」

→ 実際に“使われる仕組み”を重視

２．具体的な実務対策（ハード＋ソフト）

■ハード対策（設備・物理面）

　家具転倒防止・ガラス飛散防止

　電気設備の浸水対策

　非常用設備の整備

　エレベーター閉じ込め対策

特に高層階では家具転倒リスクが高く、対策の重要性が増します。

■ソフト対策（運用・組織）

　防災委員会の設置

　居住者名簿（要援護者含む）の整備

　自主防災組織の構築

　在宅避難体制の確立

👉 重要ポイント

居住者のスキル把握（医師・技術者など）は

災害時の対応力を大きく高めます。

３．見落とされがちな重要論点

（1）日常管理＝防災対策

老朽化や点検不足は、災害時に重大事故へ直結します。

　外壁落下

　手すり破損

　擁壁崩壊

→ 管理不全は「二次災害リスク」

（2）地域との連携

　町内会との協力

　学校との合同訓練

　避難場所の提供

マンション単体ではなく、地域防災の一部として機能する視点が重要です。

（3）資金と制度活用

　修繕積立金の活用

　補助金・融資制度

　保険適用の確認

災害後の復旧は資金確保が鍵となります。

４．管理組合が今すぐやるべきチェックリスト

以下の項目が未整備であれば要注意です：

□ ハザードマップを確認していない

□ 防災マニュアルが存在しない

□ 安否確認方法が決まっていない

□ 要援護者情報を把握していない

□ 防災訓練を実施していない

□ 応急修繕の権限規定がない

５．まとめ

マンション防災は、

「特別な対策」ではなく「日常管理の延長」です。

重要なのは、

完璧を目指すことではなく

自マンションに合った対策を段階的に進めること

まずは「議論を始めること」からが、防災対策の第一歩です。

《参考》1

マンション防災カードの作成と活用

― “読まれる防災”を実現する実務ポイント ―

1．なぜ防災カードが必要なのか

多くのマンションでは、防災マニュアルを整備しても

　分厚くて読まれない

　緊急時に探せない

　実際の行動に結びつかない

という課題があります。

実際の事例でも、

👉「マニュアルは読まれない前提」で

A4一枚の防災カードを配布したことで、実効性が大きく向上しています。

2．防災カードとは何か

防災カードとは、

「災害時に取るべき行動を、誰でも即座に理解できる形でまとめた携帯用ツール」

です。

特徴

　A4またはA5サイズ（ラミネート加工推奨）

表：平時の備え

裏：発災時の行動

👉「見るため」ではなく

👉「使うため」の資料であることが重要

3．防災カードに記載すべき内容

【表面】平時の備え

■基本情報

管理組合名

緊急連絡先（管理会社・理事長など）

■日常の備え

備蓄（飲料水・食料・簡易トイレ）

家具転倒防止

火災対策（コンセント・電気機器）

👉通電火災防止など、電気関連の注意も重要です

【裏面】発災時の行動

■初動対応（最重要）

身の安全確保

火の始末

出口確保（ドア開放）

■安否確認

家族・近隣住戸の確認

安否確認方法（掲示・アプリ等）

■避難判断

在宅避難の原則

避難が必要なケース

※マンションでは「在宅避難」が基本となるケースが多い

【補足項目】あると有効

　エレベーター停止時の対応

　給水停止時の対処

　管理組合の防災体制（班編成）

　災害時の集合場所

4．作成の実務ステップ

STEP1：基本方針の決定

　在宅避難前提か

　管理組合の役割範囲

　地域との連携有無

STEP2：マニュアルの要約

　既存の防災マニュアルから

「本当に必要な行動だけ」を抽出

👉ポイント

10項目以内に絞る

専門用語は使わない

STEP3：レイアウト設計

1項目＝1行（短文化）

アイコンや図解を活用

色分け（赤＝緊急行動）

STEP4：配布・携帯化

全戸配布（必須）

ラミネート加工

冷蔵庫・玄関への掲示推奨

5．成功事例のポイント

事例から見える共通点は以下です：

①「シンプル」

　→ 情報を絞ることで行動につながる

②「携帯できる」

　→ 災害時に手元にある

③「更新される」

　→ 定期的に見直し

④「訓練で使う」

　→ 実際に使うことで定着

👉防災訓練は

「カードの内容が実行できるか確認する場」

として活用されています

6．管理組合としての導入メリット

■実務面

　初動対応の迅速化

　混乱の抑制

　理事会依存の脱却

■合意形成

　防災意識の底上げ

　全居住者への周知が容易

■評価・認定制度対応

　防災力向上マンション認定にも有効

7．よくある失敗

情報を詰め込みすぎる

デザイン優先で読みにくい

配布して終わり

高齢者に配慮していない

👉重要

「読める」ではなく「使える」こと

8．まとめ

防災カードは、

“最小で最大の効果を生む防災ツール”

です。

　分厚いマニュアル → 理論

　防災カード → 実行

という関係にあります。

まずは、

「A4一枚で何を伝えるか」を議論することが

実効性ある防災対策の第一歩です。

《参考》2

防災カードひな形（テンプレート）

以下に、そのまま配布できる「防災カードひな形（A4両面）」を作成しました。

（管理組合名などを差し替えるだけで使用可能です）

【防災カードひな形】（A4・両面想定）
■表面（平時の備え）

マンション防災カード

（〇〇マンション管理組合）

■緊急連絡先

管理会社：＿＿＿＿＿＿＿＿（TEL：＿＿＿＿＿＿）

理事長：＿＿＿＿＿＿＿＿（TEL：＿＿＿＿＿＿）

管理員室：＿＿＿＿＿＿＿＿

■日頃の備え（各家庭で確認）

□ 飲料水（1人1日3L×3日以上）

□ 食料（最低3日分）

□ 簡易トイレ

□ 懐中電灯・電池

□ モバイルバッテリー

□ 常備薬

■室内安全対策

□ 家具の転倒防止

□ ガラス飛散防止フィルム

□ 寝室に倒れる家具を置かない

■火災・通電火災対策

□ 地震時はブレーカーを落とす

□ コンセント周りの整理

□ 電気機器の安全確認

■事前確認事項

□ 家族との連絡方法を決めている

□ 避難場所を確認している

□ 在宅避難を基本とすることを理解している

■裏面（発災時の行動）

【地震発生時の行動】

① 身の安全確保

　→ 机の下・落下物から離れる

② 火の始末

　→ ガス・電気の確認

③ 出口確保

　→ 玄関ドアを開ける

■安否確認

□ 家族の安全確認

□ 近隣住戸への声かけ

□ 安否確認方法（掲示・アプリ等）

→（例）玄関ドアにシール掲示

■避難の判断

【原則】在宅避難

▼以下の場合は避難

□ 建物に大きな損傷

□ 火災発生

□ ライフライン完全停止

■エレベーター停止時

使用禁止

階段で移動

閉じ込め時は非常ボタン使用

■ライフライン停止時

水：貯水・給水所利用

電気：復旧時の通電火災に注意

トイレ：簡易トイレ使用

■管理組合の対応（参考）

災害対策本部の設置

情報収集・共有

応急対応（修繕・救護）

■集合・連絡

一時集合場所：＿＿＿＿＿＿＿＿

情報掲示場所：＿＿＿＿＿＿＿＿

■作成・運用のポイント

A4・両面で印刷しラミネート加工推奨

全戸配布＋玄関・冷蔵庫掲示を推奨

年1回は内容更新

防災訓練で実際に使用する

■カスタマイズ例（任意追加）

要援護者支援ルール

ペット同行避難ルール

洪水・台風時の対応

タワーマンション専用対策

関連サイト＞

マンション防災対策事例集　　　マンション管理センター

災害・避難カード事例集        　　内閣府

管理組合におけるAI利用ルール（例）

第1条（目的）

本ルールは、管理組合の業務においてAI（人工知能）を活用する際の基本方針および遵守事項を定め、

個人情報の保護、適正な意思決定および管理運営の健全性の確保を目的とする。

第2条（定義）

本ルールにおけるAIとは、

ChatGPT 等の文章生成AIをはじめとする、

入力された情報をもとに文章・要約・分析等を行うソフトウェアをいう。

第3条（基本方針）

1．AIは管理組合の意思決定を代替するものではなく、補助的に利用するものとする。

2．最終的な判断および責任は、理事会または総会が負う。

3．AIの利用にあたっては、安全性・透明性・公平性を確保する。

第4条（利用範囲）

AIは、以下の業務に限り利用することができる。

1．議事録、案内文、掲示文等の文書作成補助

2．規約・法令・制度の説明文の作成補助

3．資料の要約・整理

4．住民向け説明資料の作成補助

※工事発注、契約判断、法的判断等の重要事項については、AIの利用は補助に限定する。

第5条（個人情報および機密情報の取扱い）

1．以下の情報はAIに入力してはならない。

　氏名、部屋番号、電話番号、メールアドレス

　滞納情報、トラブル情報等の個人に関する情報

　未公開の議案内容、意思決定過程

2．入力する情報は、匿名化または抽象化するものとする。

第6条（出力内容の確認）

1．AIが生成した内容は、必ず理事または担当者が確認する。

2．特に以下の事項は慎重に確認する。

　法令・規約に関する記述

　決議内容・議決要件

　数値・金額・日付

3．AIの出力内容をそのまま使用してはならない。

第7条（責任の所在）

AIの利用により作成された資料についても、

その内容に関する責任は管理組合（理事会）が負うものとする。

第8条（利用管理）

1．AIの利用は、理事長または理事会の承認のもとで行う。

2．利用者は、利用目的および内容を明確にする。

3．必要に応じて利用履歴を記録する。

第9条（外部専門家との関係）

AIの利用により、以下を代替してはならない。

　管理会社の業務

　マンション管理士等の専門的助言

　設計者・施工業者の技術的判断

第10条（試験導入および見直し）

1．AI利用は、原則として試験的導入から開始する。

2．運用状況を踏まえ、理事会において定期的に見直しを行う。

附則

本ルールは、令和○年○月○日 理事会決議により施行する。

《参考》

管理組合におけるAI運用チェックリスト（○×式）

※各項目について「○（できている）／×（できていない）」で確認してください。

※×がある場合は、運用ルールの見直しを推奨します。

Ⅰ．基本方針の確認

No チェック項目

1 AIは意思決定の補助であり、最終判断は理事会が行うと認識している

2 AIの利用目的（議事録作成等）が理事会内で共有されている

3 利用範囲を限定して運用している（無制限に使っていない）

Ⅱ．個人情報・機密情報の管理

No チェック項目

4 氏名・部屋番号・連絡先等をAIに入力していない

5 滞納・トラブルなどの個別情報を入力していない

6 未公開の議案・理事会検討中の内容を入力していない

7 AIに入力する際は内容を抽象化・匿名化している

Ⅲ．出力内容の確認体制

No チェック項目

8 AIの出力内容をそのまま使用していない

9 議事録・決議内容は必ず理事が確認している

10 法令・規約に関する記述を専門家または管理会社が確認している

11 数値・日付・金額に誤りがないか確認している

Ⅳ．利用方法の適正性

No チェック項目

12 議事録・案内文など補助業務に限定している

13 工事発注や契約判断にAIを直接使用していない

14 AIの回答を「根拠」として意思決定していない

Ⅴ．管理体制

No チェック項目

15 AI利用について理事会の了承を得ている

16 利用者（理事・担当者）が明確になっている

17 利用方法について最低限のルールが共有されている

Ⅵ．外部専門家との関係

No チェック項目

18 管理会社の業務をAIで代替していない

19 マンション管理士等の助言を適切に受けている

20 技術的判断（修繕・設備）をAIに依存していない

Ⅶ．運用改善・見直し

No チェック項目

21 試験導入として限定的に運用している

22 利用状況を理事会で定期的に確認している

23 問題点があれば運用ルールを見直している

【判定の目安】

○が20以上：

　→ 適正に運用されている状態（継続可）

○が15〜19：

　→ 一部改善が必要（ルール再確認）

○が14以下：

　→ 運用リスクあり（一旦見直し推奨）

■ このチェックリストの使い方

初回導入時に理事会で確認

半年〜1年ごとに再チェック

新任理事への引継ぎ資料として活用

■ 現場で特に重要な3項目

No.4（個人情報入力禁止）

No.8（そのまま使用しない）

No.14（AIを根拠にしない）

👉 この3つが守られていれば、重大リスクはほぼ回避できます。

サイト内リンク＞

【管理組合向け】AIで何ができる？理事会・議事録に使える実務活用術

 管理会社のAI活用の現状

1．背景｜なぜ今「防災」が重要なのか

近年の大規模災害（地震・台風・水害）の頻発により、マンションにおける防災対応は「任意の取り組み」から「管理責任の一部」へと変化しています。

とくに区分所有法の見直し議論では、以下の観点が重視されています。

　被災時の意思決定の迅速化

　共用部分の復旧・使用ルールの明確化

　管理不全マンションの防止

これにより、管理組合には事前の備え（平時の防災）と、発災後の運営（災害対応）の両面が求められます。

2．改正のポイントと防災への影響

（1）決議要件の合理化

災害時の復旧工事や安全確保措置について、従来よりも柔軟な意思決定が可能になる方向です。

影響

　応急修繕・立入制限の迅速化

　危険箇所の即時対応が可能

（2）専有部分への立入りルールの明確化

災害時における安否確認・漏水・火災対応のため、一定条件下での立入りの必要性が強調されています。

影響

　安否確認の円滑化

　二次被害（漏水・火災）の防止

（3）管理不全対策の強化

防災体制の未整備は、管理不全マンションの一因とされる可能性があります。

影響

　防災計画の未整備がリスクに

　行政介入の対象となる可能性

3．管理組合が実施すべき防災対策

① 防災マニュアルの整備

最低限盛り込むべき内容：

災害発生時の初動対応フロー

理事会・管理会社の役割分担

安否確認方法

避難場所・避難経路

エレベーター停止時対応

👉 ポイント

「誰が・何を・いつやるか」を明文化することが重要

② 安否確認体制の構築

名簿の整備（要配慮者含む）

連絡手段の複線化（掲示・LINE・メール）

班編成（フロアごと等）

👉 個人情報とのバランスに注意

③ 防災備蓄の整備

共用部で備えるべき主な備蓄：

飲料水・簡易食料

簡易トイレ

発電機・蓄電池

照明器具

救急用品

👉 「在宅避難」を前提とした備蓄が基本

④ 建物設備の防災対応

非常用電源の確保

受水槽・給水設備の耐震化

エレベーター閉じ込め対策

排水逆流防止

⑤ 防災訓練の実施

年1回以上が望ましい

内容例：

避難訓練

消火訓練

安否確認訓練

夜間・休日想定

👉 形式的ではなく「実務的」に行うことが重要

⑥ 災害時の意思決定ルール整備

理事長の専決権の範囲

緊急支出の上限

修繕の優先順位

👉 区分所有法改正により今後さらに重要に

4．よくある課題と対策

課題①：住民の参加率が低い

→ 対策：

イベント形式（防災フェア）

子ども向け企画の導入

課題②：防災が後回しになる

→ 対策：

長期修繕計画に組み込む

管理計画認定制度と連動

課題③：個人情報の扱いが難しい

→ 対策：

同意書取得

利用目的の限定

5．今後の方向性｜「防災＝管理の質」

区分所有法改正の本質は、単なる制度変更ではなく、

👉 「災害に強いマンション＝適正管理マンション」

という評価軸の明確化にあります。

今後は以下が重要になります：

防災体制の可視化

管理計画認定制度との連動

資産価値との直結

6．まとめ

区分所有法改正を踏まえ、管理組合が取り組むべき防災は以下の通りです。

　防災マニュアルの整備

　安否確認体制の構築

　備蓄・設備の強化

　訓練の実施

　意思決定ルールの明確化

👉 防災は「コスト」ではなく「資産価値維持の投資」です。

7．管理組合向けチェックリスト

□ 防災マニュアルがある

□ 安否確認方法が決まっている

□ 備蓄品の点検をしている

□ 年1回以上の訓練を実施している

□ 災害時の意思決定ルールがある

《参考》

管理組合 防災マニュアル（例）

第1章　目的

本マニュアルは、災害発生時における被害の最小化および迅速な復旧を目的とし、管理組合・居住者・管理会社の役割と行動指針を定めるものである。

第2章　対象とする災害

本マンションにおいて想定する主な災害は以下とする。

　地震

　火災

　台風・豪雨（水害）

　停電・断水

　その他緊急事態

第3章　防災体制

1．防災責任者

　防災責任者：理事長

　副責任者　：副理事長

　実務担当　：理事・管理会社

2．防災組織（例）

　区分 　　　　担当 　　　　　主な役割

　本部 　　　　理事長 　　　　指揮・意思決定

　情報班 　　　理事 　　　　　安否確認・情報収集

　設備班　　 　管理会社 　　　建物・設備点検

　救護班 　　　居住者協力 　　負傷者対応

3．連絡体制

　緊急連絡網（電話・メール・SNS）

　掲示板・エントランス掲示

　管理会社緊急連絡先

👉 複数手段を確保すること

第4章　災害発生時の初動対応

1．基本行動（共通）

　自身の安全確保

　火災の有無確認

　エレベーター使用禁止

　管理組合への連絡

2．理事会の初動対応

　理事長は対策本部を設置

　管理会社へ連絡

　被害状況の把握

　必要に応じて避難指示

3．安否確認

　各階・各戸の確認

　要配慮者の優先確認

　安否確認結果の記録

第5章　災害別対応

（1）地震

　揺れ収まるまで安全確保

　火元確認

　建物損傷確認

　エレベーター閉じ込め対応

（2）火災

　初期消火（可能な範囲）

　119番通報

　避難誘導

　防火扉の閉鎖

（3）水害・台風

　地下設備の浸水確認

　排水設備の確認

　土のう設置（必要時）

（4）停電

　非常用電源の確認

　エレベーター停止対応

　照明・通信確保

第6章　共用部分の管理対応

1．立入・点検

　災害時には必要に応じて以下を実施する。

　共用部の緊急点検

　専有部分への立入り（緊急時）

👉 漏水・火災等の防止のため

2．応急措置

　破損箇所の養生

　危険区域の立入禁止措置

　応急修繕の実施

第7章　意思決定ルール

1．理事長の専決事項

応急修繕の発注

緊急支出（〇〇万円以内）

立入制限の実施

2．理事会決議事項

大規模修繕の実施

長期的復旧方針

第8章　備蓄・設備

1．備蓄品（例）

　飲料水

　非常食

　簡易トイレ

　発電機

　照明

2．点検

　年1回以上の点検

　使用期限の管理

第9章　防災訓練

　年1回以上実施

　安否確認訓練

　避難訓練

　消火訓練

👉 記録を残すこと

第10章　個人情報の取扱い

　安否確認目的に限定

　本人同意の取得

　適切な管理

第11章　見直し

　年1回名簿等の見直し

　災害発生後の改善

　法改正への対応

別紙①　緊急連絡先一覧（例）

管理会社：

警察：110

消防：119

電力会社：

水道局：

別紙②　安否確認シート（例）

号室 　　　氏名　　　 安否 　　　備考

別紙③　備蓄チェックリスト

□ 水

□ 食料

□ トイレ

□ 照明

□ 電源

■ 実務上のポイント

「紙＋デジタル」の両方で保管

理事交代時に必ず引継ぎ

総会で承認を得ると実効性が上がる

①【重要】大阪府エリア

■ 現状（結論）

大阪市など大都市では

👉 宅配ボックス単独の補助制度は基本なし

例

　大阪市：単独補助なし

■ 一部市町村（個人向け中心）

自治体 補助内容 備考

摂津市 1/2補助・上限1.5万円 戸建中心

📌 ポイント

マンション共用部対象はほぼ存在しない

大阪は「自治体補助が弱い地域」

②【京都府エリア】

■ 現状

京都市

👉 宅配ボックス単独補助なし

■ 傾向

リフォーム補助制度の一部として対象になる可能性あり

ただし

👉 単体導入では使えないケースが多い

③【兵庫県エリア】

■ 現状

明確な宅配ボックス単独補助は

👉 ほぼ確認されていない

■ 傾向

省エネ・住宅改修補助に組み込まれるケースあり

国補助（子育て支援型など）への依存度が高い

④【滋賀県エリア】

■ 有力自治体（例）

自治体 補助内容

近江八幡市 上限1万円

📌 特徴

小規模だが

👉 上乗せ補助として有効

⑤【奈良県エリア】

■ 現状

明確な宅配ボックス単独補助は少ない

一部で環境・防犯補助の対象になる可能性あり

👉 制度はあるが限定的

⑥【和歌山県エリア】

■ 現状

宅配ボックス単独補助はほぼなし

環境政策の中で今後拡大余地あり

⑦ 関西エリアの総括

■ 結論

👉 関西は全国的に見て「自治体補助が弱い地域」

■ 理由

大都市（大阪・京都・神戸）が中心

→ 個別補助よりも

👉 国の制度に依存する政策構造

■ 他地域との違い

地域 　　　　　特徴

東京23区 　　　手厚い（最大数十万円）

地方都市 　　　小規模補助多数

関西都市部　　 ほぼなし or 間接補助

⑧ 管理組合の実務戦略（関西版）

✔ 最適な進め方

国補助を主軸にする（必須）

自治体は「上乗せがあれば使う」

リフォーム補助制度も併せて確認

✔ 特に重要

👉 関西では

「自治体補助を待つ」のは非効率

✔ 実務判断

補助金前提で検討する場合

👉 国制度（最大50万円）を前提に意思決定

⑨ まとめ

関西エリアにおける宅配ボックス補助金は

　自治体単独 → 限定的・小規模

　国補助 → 実質的な主軸

したがって

👉 「国補助＋あれば自治体補助」戦略が最適

《参考》

宅配ボックス補助金診断シート

STEP1：国の補助金が使えるか

最も重要な判断です。

■ 子育て支援型共同住宅推進事業

以下をチェックしてください。

□ 既存の分譲マンションである

□ 宅配ボックスが未設置（または増設）

□ 18歳未満の子がいる世帯が3割以上

□ 管理組合として申請が可能

□ 工事前に申請できる

👉 5つ中4つ以上該当 → 利用可能性「高」

👉 最大50万円補助の可能性

STEP2：自治体補助の可能性

（関西エリア前提）

□ 市区町村に「宅配ボックス補助」がある

□ または「住宅リフォーム補助」がある

□ 共用部工事が対象に含まれる

□ 管理組合申請が可能

👉 2つ以上該当 → 併用検討価値あり

STEP3：リフォーム補助として使えるか

見落としがちな重要ポイント

□ 外構・共用部改修が補助対象

□ 防犯・環境設備が対象

□ バリアフリー・利便性向上工事に該当

👉 該当すれば

宅配ボックス単独でなくても補助対象になる可能性あり

STEP4：設置条件の適合性チェック

■ スペース

□ エントランス付近に設置スペースがある

□ 搬入動線が確保できる

■ 設備

□ 電源確保が可能（電子式の場合）

□ 屋外設置でも対応可能

👉 NGが多い場合

機械式でなく簡易型も検討

STEP5：費用対効果チェック

□ 総戸数30戸以上

□ 共働き・単身世帯が多い

□ EC利用が多い

□ 空室対策・資産価値向上を重視

👉 2つ以上該当

導入効果「高」

＊診断結果（まとめ）

■ A判定（強く推奨）

STEP1：OK

STEP5：OK

👉 今すぐ申請・導入検討すべき

■ B判定（条件付き推奨）

国補助は難しい

ただし自治体 or リフォーム補助あり

👉 部分導入・小規模設置を検討

■ C判定（慎重検討）

子育て世帯少ない

補助金対象外

👉 費用対効果重視で判断

＊実務アドバイス（重要）

✔ 最優先事項

👉 子育て世帯割合の把握

これで補助金の可否が決まります。

✔ 次にやるべきこと

管理会社に入居者構成確認

自治体へ制度の有無を確認

国補助の事前相談

✔ よくあるNG

申請前に工事 → 補助対象外

世帯割合未確認 → 申請不可

制度併用の誤解 → 不採択

✔ 結論

この診断で重要なのは1点です。

👉 「子育て世帯3割」を満たすかどうか

満たせば

最大50万円補助が使える可能性が高い

《参考２》

「子育て世帯3割」のエビデンスとは　

1. 基本ルール（重要）

対象：18歳未満の子がいる世帯

判定：全住戸または実入居戸数に対して3割以上

必須：客観的に証明できる資料

👉 単なる自己申告では不可です。

2. 認められる主なエビデンス（実務）

■ ① 住民票（最も確実）

内容

　世帯構成

　生年月日

　住所（住戸単位で確認）

ポイント

　氏名・マイナンバーは黒塗り可

「18歳未満の子の有無」が確認できればOK

👉 最も信頼性が高く、審査で通りやすい

■ ② 入居者名簿（管理組合・管理会社作成）

内容

　住戸番号

　世帯人数

　生年月日（年齢）

ポイント

　管理会社のデータを活用可能

　最新性が重要（直近の情報であること）

👉 実務では最も現実的な方法

■ ③ 居住者アンケート（補助的資料）

内容

　子どもの有無・年齢

　世帯構成

注意点

　単独では弱い

　他資料（名簿等）との併用が前提

■ ④ 賃貸併用マンションの場合

管理会社の入居者台帳

賃貸契約時の家族構成情報

👉 分譲＋賃貸混在でも対応可能

3. 実務での作成手順（おすすめ）

STEP1

　管理会社から入居者リスト（年齢情報含む）取得

STEP2

以下の表を作成

　住戸 　　子の有無 　　　年齢 　　子育て世帯判定

　101 　　　あり 　　　　10歳 　　　　　○

　102 　　　なし 　　　　　- 　　　　　　×

STEP3

集計

　総戸数：100戸

　子育て世帯：35戸

👉 35％ → 要件クリア

4. 審査で見られるポイント

✔ ① 客観性

公的書類 or 管理組合の正式資料か

✔ ② 網羅性

一部ではなく全戸ベースで確認されているか

✔ ③ 最新性

古いデータはNG（目安：1年以内）

5. よくあるNG例

❌ NG1：口頭・感覚ベース

　「だいたい3割くらい」 → 不可

❌ NG2：アンケートのみ

　回収率が低い → 信頼性不足

❌ NG3：個人情報過多

　マイナンバーや氏名未加工 → 個人情報リスク

6. 個人情報対応（重要）

提出時は以下を徹底

氏名 → マスキング

マイナンバー → 完全削除

必要なのは

👉 年齢（または生年月日）のみ

7. 実務上の最適解（結論）

👉 最も通りやすい組み合わせ

入居者名簿（年齢付き）

　　　　　＋

必要に応じて住民票で補強

✔ まとめ

「子育て世帯3割」のエビデンスは

👉 年齢で客観的に証明できる資料が必須

特に重要なのは

　正確性

　最新性

　個人情報配慮

です。

サイト内リンク＞

マンションへの宅配ボックス設置補助金の最新事情と今後の見通し

既存マンションで宅配ボックスを導入する際の注意点

1. なぜ今、宅配ボックスに補助金が出ているのか

近年、EC市場の拡大により宅配便の取扱量は増加し続けています。

一方で再配達率は依然として15～20％程度で高止まりしており、物流業界の人手不足や環境負荷の増大が社会問題となっています。

こうした背景から、国は

　再配達削減

　CO₂排出削減

　物流効率化

を目的として、宅配ボックスの普及を政策的に後押ししています。

2. 【2026年時点】最新の補助金制度の中核

現在、既存マンション向けで最も現実的な制度は、

「子育て支援型共同住宅推進事業」です。

■ 制度のポイント

宅配ボックス設置が正式に補助対象（2024年追加）

補助額：最大50万円／棟

補助率：工事費の1/3以内

対象：既存マンション（分譲管理組合も可）

条件：子育て世帯（18歳未満）が3割以上

📌 特徴

従来は「子どもの安全設備」が中心だったが、

→ 宅配ボックス単独でも申請可能に拡大

分譲マンション管理組合が申請主体になれる点が大きなポイント

3. 補助制度は「複数存在」する時代へ

現在は1つの制度だけでなく、複数の補助メニューが並立しています。

■ 主な補助制度

子育て支援型共同住宅推進事業（本命）

子育てグリーン住宅支援事業

　→ 戸別リフォームで1戸あたり約1.1万円

自治体独自補助（防犯・環境対策）

📌 重要なポイント

制度の併用は原則不可（同一工事）

ただし、条件次第で使い分けは可能

4. 最新動向：制度は「拡大・継続フェーズ」

直近の動きを整理すると、以下の傾向が明確です。

■ ① 補助対象の拡大

2024年：宅配ボックスが正式対象に追加

単独工事でも申請可能に緩和

👉 政策的に「重点設備」に格上げされた状態

■ ② 継続実施（単年度で終わらない）

2025年度・2026年度も継続実施

申請受付は毎年予算型で実施

👉 一過性ではなく継続施策

■ ③ 物流政策と連動

国は「置き配の標準化」検討を進めている

👉 宅配ボックスは

住宅設備ではなく「社会インフラ」へ

5. 今後の見通し（重要）

今後の方向性は、ほぼ以下の3点に集約されます。

■ ① 補助制度は当面継続・拡大の可能性大

理由：

再配達問題が未解決

物流2024年問題（人手不足）

脱炭素政策との整合

👉 国としてやめる理由がない

■ ② ただし「要件は厳格化」の可能性

現状：

子育て世帯3割などの条件あり

今後：

省エネ・防災・スマート化との複合要件化

👉 早期申請の方が有利

■ ③ 未設置マンションは「取り残されるリスク」

現実：

新築マンション → ほぼ標準装備

中古市場 → 設備格差が顕在化

👉 宅配ボックス未設置は

資産価値・賃貸競争力に直結

6. 管理組合が取るべき戦略

今後の最適行動は明確です。

■ 優先順位

子育て世帯割合の確認

補助金対象かの事前相談

早期申請（予算枠対策）

■ 判断のポイント

築20年以上 → 設置検討は必須レベル

空室対策・資産価値維持 → 効果大

補助金あり → 今が最もコスト効率が良い

7. まとめ

宅配ボックス補助金は、

単なる設備補助ではなく、

「物流・環境・子育て政策が融合した国家施策」です。

今後は

継続・拡大の可能性が高い一方

要件は厳しくなる可能性がある

ため、

👉 「補助金が使える今」が導入の最適タイミング

といえます。

《参考》

宅配ボックス設置の自治体補助｜最新情報（2026年）

1. 自治体補助の全体像

現在の自治体補助は、大きく3つのタイプに分かれます。

 ① 個人住宅向け（最も多い）

補助額：1万円～1.5万円程度

対象：戸建住宅・個人

目的：再配達削減・CO₂対策

例

山梨県山中湖村：購入費の1/2（上限1万円）

大阪府摂津市：上限1.5万円

千葉県四街道市：上限1万円

👉 最も普及しているが、マンション共用部は対象外が多い

② リフォーム補助型（マンション対応あり）

👉 管理組合にとって重要なのはこのタイプ

補助率：工事費の10％～30％程度

上限：10万円～20万円前後

対象：分譲マンション共用部も可

例（東京都）

墨田区：工事費の10％（上限10万円）

大田区：リフォーム助成として約10％（上限20万円目安）

板橋区：最大30％（集合住宅で最大10万～17万円）

👉 マンション管理組合が使える数少ない自治体制度

■ ③ 小規模上乗せ型（国補助の補完）

補助額：1万円前後

国補助と併用できるケースあり

例

群馬県桐生市：補助率1/4、上限1万円

滋賀県近江八幡市：上限1万円

👉 「足し算型補助」として使えるのが特徴

2. 最新トレンド（重要）

2025～2026年で明確になっている動きです。

① 「環境補助」としての位置づけが主流

CO₂削減・再配達削減が目的

住宅設備ではなく環境対策設備として扱われる

👉 そのため

　環境課

　住宅政策課

　防災課

など複数部署で制度が存在

 ② 制度は「毎年変わる・短期」

ほとんどが単年度予算

「去年あった＝今年もある」とは限らない

👉 さらに

　予算到達で終了

　申請前着工はNG

③ IoT(モノのインターネット化)型・高機能に優遇傾向

　スマホ通知付き

　電子ロック

　オートロック連動

👉 補助額が増えるケースあり

3.マンション管理組合にとっての実務ポイント

■ 重要な現実

自治体補助単独では金額が小さい

国補助（最大50万円）が主軸

👉 自治体補助は

「＋α」扱いが基本

■ 活用の最適パターン

国補助（50万円）＋自治体補助（10～20万円）

＝最大60～70万円規模の軽減

■ よくある失敗

自治体制度だけで判断 → 不十分

申請前に工事 → 不採択

管理組合が対象外の制度を選択

4. 今後の見通し（自治体補助）

今後は以下の方向が濃厚です。

① 継続はするが「小規模補助が中心」

財源制約があるため

👉 数万円規模が主流

② 国補助との連動が強まる

単独支援 → 減少

上乗せ支援 → 増加

③ 対象は「高機能設備」にシフト

IoT化

防犯性能

共有型設備

👉 マンション向けはむしろ有利

5. まとめ（実務判断）

自治体補助の位置づけは明確です。

👉 主役ではなく「補助の補助」

したがって管理組合の最適戦略は

　① 国補助を軸にする

　② 自治体補助を上乗せ

　③ 早期申請（予算消化対策）

結論

自治体補助は少額だが確実に使うべき制度

マンションの場合は

👉 「国＋自治体」の組み合わせが最適解

サイト内リンク＞

既存マンションで宅配ボックスを導入する際の注意点

関連サイト＞

子育て支援型共同住宅推進事業について　　国土交通省

1．大規模修繕トラブル事例

事例①　「出来レース見積」問題（談合型）

■ 典型的な構図

管理会社または修繕コンサルが主導

見積参加業者が事前調整

形式上は相見積だが実質1社決定

■ 法的問題

民法上の善管注意義務違反

区分所有法上の意思決定の瑕疵

（場合により）独占禁止法リスク

■ 実務上の兆候

✔ 見積金額が不自然に近い

✔ 工事項目・数量が完全一致

✔ 特定業者だけ詳細説明が厚い

■ トラブル結果

工事費が相場より1〜3割高騰

後に組合内で紛争化

コンサル契約解除・損害賠償請求

事例②　コンサルタントの利益相反

■ 違反内容

設計監理者が特定業者を誘導

関連会社への発注

成功報酬型で工事費増額インセンティブ

■ 法的根拠

民法（忠実義務違反）

■ 行政的対応

※コンサル自体は直接処分対象外が多いが、

関与した管理会社が指導対象となるケースあり

■ 理事会への重要ポイント

✔ コンサルと施工会社の関係を事前確認

✔ 報酬体系（定額か％か）を確認

事例③　無資格・無許可工事（建設業法違反）

■ 違反内容

許可のない業者が高額工事を受注

管理会社が実質元請となり丸投げ

■ 法的根拠

建設業法

■ 行政処分

建設業者：営業停止

管理会社：監督責任問題・指導対象

■ 実務上の盲点

✔ 「小規模工事の延長」と誤認

✔ 許可番号未確認

事例④　仕様書・数量の操作（仕様操作型）

■ 違反内容

不要な工事項目の追加

数量の水増し

グレードの不適切引き上げ

■ 法的問題

民法上の善管注意義務違反

詐欺的要素があれば不法行為

■ 実際に起きる結果

修繕積立金の枯渇

追加徴収（値上げ・一時金）

事例⑤　総会決議の瑕疵（手続違反）

■ 違反内容

不十分な情報で議決

仕様未確定のまま承認

重要事項の非開示

■ 法的根拠

区分所有法

■ リスク

決議無効・取消訴訟

工事停止・遅延

事例⑥　工事監理不全（手抜き工事）

■ 違反内容

中間検査未実施

写真記録なし

施工不良の見逃し

■ 法的根拠

民法（債務不履行）

建設業法（施工管理）

■ 結果

数年後に重大不具合発覚

再修繕コスト発生

２．大規模修繕で起きるトラブルの本質

共通点は以下です。

　・情報の非対称性（専門家 vs 素人）

　 ・意思決定プロセスの不透明性

　・「お任せ構造」

＊理事会が絶対に押さえるべき5つの防衛策

　① 相見積は“条件統一”が前提

　② コンサル・施工の関係性を開示させる

　③ 見積内訳（数量・単価）を確認

　④ 総会前に説明会を実施

　⑤ 第三者チェック（外部専門家）導入

まとめ

大規模修繕のトラブルは、

「違法かどうか」よりも「プロセスが適正かどうか」

でほぼ決まります。

理事会がチェックすべきは

価格ではなく、 意思決定の透明性と記録性

です。

《参考》

工事費が高いか判断する相場の見方

～大規模修繕で失敗しないための実務チェック～

大規模修繕では、「相場が分からない＝判断できない」という構造が最大のリスクです。

単純な㎡単価だけで判断すると誤るため、“3段階での見方”が重要です。

① 全体相場（㎡単価）で大枠をつかむ

まずは目安となる水準です。

■ 一般的な相場（首都圏目安）

外壁修繕中心：80万～120万円／戸

標準的な大規模修繕：100万～150万円／戸

設備更新含む：150万～250万円／戸

または

約10,000～18,000円／㎡（延床面積ベース）

■ 注意点

　タワーマンション → 割高

　小規模マンション → 割高

　築年数が古い → 割高

👉 相場から±20％は普通にブレる

② 内訳分析（重要）

総額ではなく「中身」で判断します。

■ 主要工事項目の目安

● 足場工事

1,000～1,500円／㎡

👉 高すぎる場合

→ 仮設計画が過剰 or 中間マージン

● 外壁塗装

2,500～4,500円／㎡

👉 チェックポイント

塗装回数（3回が基本）

塗料グレード

● シーリング工事

800～1,500円／m

👉 数量の過大計上に注意

● 防水工事

3,000～7,000円／㎡

👉 工法（ウレタン・シート）で大きく変動

③ “異常値”で判断する

プロが見るポイントはここです。

■危険なサイン

(1)全体が相場内でも一部が異常に高い

→ 例：足場だけ突出して高い

👉 利益調整の可能性

(2)数量がやたら多い

→ シーリング・下地補修

👉 見えにくい部分で利益確保

(3)単価が揃いすぎている

→ 見積調整（談合）リスク

(4)「一式」表記が多い

👉 ブラックボックス化

④ 見積比較の正しいやり方

■ NGな比較

総額だけ比較

項目名だけ一致

■ 正しい比較

✔ 数量・単価・仕様を統一

✔ 同じ条件で再見積

✔ 比較表を作成

⑤ 相場を見抜く3つの実務テクニック

(1)「中央値」で判断する

3社見積の場合

最安値 → 除外気味

最高値 → 警戒

真ん中が基準

(2)「乖離率」を見る

例：

A社：1億円

B社：1.1億円

C社：1.6億円

👉 C社は明らかに異常（+45％）

(3)「過去工事」と比較

✔ 前回修繕単価

✔ 近隣マンション

👉 これが最も現実的な指標

⑥ よくある誤解

❌ 「安い＝良い」

→ 手抜き・追加請求リスク

❌ 「高い＝安心」

→ 利益上乗せの可能性

👉 重要なのは“妥当かどうか”

まとめ

工事費判断は以下の順で行います。

① 全体相場でズレを確認

② 内訳で異常を発見

③ 比較で妥当性を検証

一言アドバイス

👉 見るべきは「金額」ではなく

・数量の妥当性

・単価の根拠

・比較の透明性

です。

サイト内リンク＞

危ない修繕コンサルタントの見分け方

1. 結論：築年数でおおよその判断は可能

● 基本の目安

　築年数 　　　建築時期 　　      アスベスト使用可能性

　築20年未満 　2006年以降 　　 ほぼなし

　築20〜40年 　1986〜2006年 　可能性あり（要注意）

　築40年以上 　1986年以前 　　 高確率で使用あり

👉 特に重要なのは

2006年以前の建物は要注意

2. なぜ築年数で判断できるのか

● アスベスト規制の歴史（重要）

　1970年代：大量使用（断熱・防火目的）

　1980年代後半：使用制限開始

　2006年：原則全面禁止

👉 つまり

2006年が大きな分岐点

3. 築年数別の詳しいリスク

● 築20年未満（2006年以降）

使用は禁止

👉 基本的に安心

※ただし例外的な混入リスクはゼロではない

● 築20〜40年（1986〜2006年）

規制はあるが完全禁止ではない

👉 最も判断が難しいゾーン

主な使用箇所

　外壁材

　屋根材

　配管保温材

● 築40年以上（1986年以前）

👉 高確率で使用されている

主な使用箇所

　吹付材（天井・機械室）

　外壁下地

　配管断熱材

4. マンションでよくある使用箇所

● 共用部分

　外壁・タイル下地

　廊下天井

　駐車場天井

● 設備系

　配管保温材

　ボイラー室

● 専有部分（可能性あり）

　古い内装材

　床材・壁材

5. 「築年数だけで判断してはいけない」理由

● 理由①：改修履歴が影響

　途中で撤去されている場合あり

● 理由②：部分使用の可能性

　一部だけ含有しているケース

● 理由③：図面に記載がない

　古い建物は不明な場合が多い

👉 結論

最終判断は必ず調査が必要

6. 管理組合がやるべき対応

● ① 長期修繕前の調査

　外壁・設備のアスベスト確認

● ② 調査記録の保管

　将来の工事・売買に影響

● ③ 住民への情報共有

　不安の未然防止

7. 購入検討者が見るべきポイント

築年数（2006年以前か）

修繕履歴（除去済みか）

調査報告書の有無

管理組合の対応状況

👉 「価格が安い理由」がアスベストの場合もある

8. よくある誤解

● 「古い＝危険」は間違い

👉 適切に管理されていれば問題なし

● 「新しい＝完全に安全」でもない

👉 調査・確認は重要

9. 管理組合チェックリスト（○×式）

□ 建物の築年数を把握している

□ アスベスト調査を実施している

□ 修繕履歴を確認している

□ 調査報告書を保管している

□ 今後の修繕計画に反映している

まとめ

マンションのアスベストリスクは、

築年数である程度の目安はつくが、最終判断は調査が必須です。

重要なポイントは以下の3つ：

　2006年以前は要注意

　築40年以上は特に高リスク

　調査と記録管理が最重要

《参考》

住みながら大規模修繕は安全か

―アスベスト・騒音・健康リスクの正しい理解と対策―

マンションの大規模修繕工事は、多くの場合「居住しながら実施」されます。

しかし、外壁補修や下地処理の際にアスベストの存在が発覚すると、「住み続けて本当に安全なのか？」という不安が一気に高まります。

結論から言えば、適切な対策が講じられていれば、居住しながらでも安全に工事は可能です。

一方で、管理体制が不十分な場合には健康リスクやトラブルにつながる可能性もあります。

以下、安全性の判断基準と管理組合が取るべき具体的対策を解説します。

1. 結論：安全かどうかは「管理体制」で決まる

● 安全なケース

事前にアスベスト調査を実施

適切な工法（除去・封じ込め）を選定

飛散防止対策が徹底されている

👉 通常は健康被害のリスクは極めて低い

● 危険なケース

調査をしていない

不適切な工事（飛散対策不足）

住民への説明がない

👉 トラブル・健康不安の原因

2. アスベストは本当に飛ぶのか？

● 基本的な考え方

固まっている状態（外壁・成形板）

👉 通常は飛散しない

削る・壊す・剥がす作業時

👉 飛散リスクあり

● 大規模修繕でのリスク場面

外壁の下地補修

タイル撤去

ひび割れ補修（Uカットなど）

👉 このときに対策が重要

3. 実際の安全対策（ここが重要）

● ① 飛散防止養生

足場＋全面シート養生

作業箇所の密閉

● ② 湿潤化（散水）

粉じんが飛ばないように水で湿らせる

● ③ 負圧管理（必要な場合）

空気を外に漏らさない装置

● ④ 作業員の防護

防護服・マスク着用

● ⑤ 廃棄物の密閉処理

専用袋で密閉・搬出

👉 これらが徹底されていれば

居住中でも安全性は確保される

4. 居住者が感じる主な不安と実態

● 不安①：健康被害は出るのか？

👉 通常の管理下では

発症リスクは極めて低い

※アスベストは長期・大量暴露で問題化

● 不安②：洗濯物は干せる？

👉 工事中は基本NG

（粉じん・塗料付着防止）

● 不安③：窓は開けていい？

👉 作業内容による

→ 管理組合の指示に従う

● 不安④：子ども・高齢者は大丈夫？

👉 適切な対策があれば問題なし

→ 心配な場合は一時的外出も選択肢

5. 管理組合がやるべき対応（最重要）

● ① 事前説明の徹底

　アスベストの有無

　工事内容

　安全対策

👉 不安の8割は説明不足で発生

● ② 情報の見える化

　工程表の掲示

　作業日程の通知

● ③ 問い合わせ窓口の設置

　施工会社 or 管理会社

● ④ 作業状況の確認

　理事会・修繕委員会によるチェック

6. よくあるトラブル事例

「説明がなく不安が拡大」

「洗濯物問題でクレーム」

「粉じん苦情が発生」

「SNSで風評拡散」

👉 技術よりもコミュニケーション不足が原因

7. 管理組合チェックリスト（○×式）

□ アスベスト事前調査を実施している

□ 安全対策の説明資料を配布している

□ 工程表を住民に共有している

□ 洗濯・換気のルールを明確にしている

□ 問い合わせ窓口が設置されている

□ 現場確認を定期的に行っている

8. 安全性を高めるためのポイント

「除去」だけにこだわらない

　→ 封じ込めの方が安全な場合もある

実績ある施工会社を選ぶ

　→ アスベスト対応経験が重要

安さだけで業者を選ばない

　→ 安全対策の質が下がる可能性

■まとめ

住みながらの大規模修繕は、

適切な管理と対策があれば安全に実施可能です。

重要なのは以下の3点です：

　アスベストの有無を正しく把握する

　飛散防止対策を徹底する

　住民への説明を丁寧に行う

👉 技術よりも「管理」と「説明」が安全性を左右します

サイト内リンク＞

マンション大規模修繕で発覚！外壁アスベストへの適切な対処法は

アスベスト調査の義務と罰則

1. アスベスト調査は法律で義務化されている

● 根拠となる主な法律

　大気汚染防止法

　石綿障害予防規則（労働安全衛生法関連）

👉 建築物の解体・改修工事では

事前調査が必須（例外なし）

● 対象となる工事

マンションでは以下が該当します：

　外壁修繕工事

　防水工事

　タイル補修・下地補修

　設備更新工事

👉 「壊す・削る・穴をあける」工事はすべて対象

2. 調査義務の内容

● ① 事前調査（必須）

工事着手前に以下を実施：

　設計図書の確認

　現地目視調査

　必要に応じて分析（検体採取）

● ② 有資格者による調査

一定規模以上の工事では

専門資格者による調査が義務化

例：

建築物石綿含有建材調査者

● ③ 調査結果の報告（電子申請）

一定規模以上の工事では：

行政への事前報告（原則オンライン）

👉 未報告＝違反

● ④ 記録保存（重要）

調査結果は3年間以上保存

👉 将来のトラブル対応に必須

3. 罰則の内容

違反した場合、以下のリスクがあります。

● ① 行政処分

工事停止命令

是正命令

👉 工期遅延・コスト増大に直結

● ② 刑事罰

罰金刑（数十万円規模）

👉 法人・管理組合にも影響

● ③ 損害賠償リスク

住民・近隣からの請求

健康被害が発生した場合は高額化

● ④ 社会的信用の低下

管理組合の責任問題

理事会運営への不信感

4. よくある違反パターン

● ケース①：調査せず着工

👉 最も多い

→ 完全に違法

● ケース②：書面調査だけで済ませる

👉 実際には分析が必要なケースあり

● ケース③：調査結果を報告していない

👉 電子申請漏れ

● ケース④：記録を保管していない

👉 後から証明できない

5. 管理組合の責任はどこまでか

● 基本的な考え方

実務は施工会社・設計者が担当

しかし

👉 最終責任は発注者（＝管理組合）

● 注意点

「業者任せ」は危険

理事会での確認義務あり

6. 実務フロー

設計段階で調査実施を指示

調査報告書の確認

必要に応じて分析追加

行政報告の確認

記録保管の徹底

7. 理事会チェックリスト（○×式）

□ アスベスト事前調査を実施している

□ 有資格者が調査している

□ 分析（検体検査）を行っている

□ 行政への報告が完了している

□ 調査報告書を保管している

□ 工事内容と調査範囲が一致している

8. よくある質問（Q&A）

Q. 小規模工事でも調査は必要？

A 必要です（規模に関係なし）

Q. アスベストがなければ報告不要？

A 一定規模以上なら「無くても報告必要」

Q. 調査費用はどれくらい？

A 数万円〜数十万円程度（別記事参照）

■まとめ

アスベスト調査は現在、単なる「推奨」ではなく

明確な法的義務です。

特に重要なのは以下の3点です：

　着工前の調査は必須

　一定規模以上は報告義務あり

　違反すると罰則・損害賠償リスク

《参考》

アスベスト除去費用の相場

１．レベル別除去費用

アスベストは飛散リスクにより「レベル1〜3」に分類され、費用が大きく異なります。

【レベル1】（最も危険：吹付材）

費用相場：15,000〜85,000円／㎡

例：機械室・駐車場天井など

👉 最も高額（厳重な隔離・負圧管理が必要）

【レベル2】（中程度：断熱材・保温材）

費用相場：10,000〜60,000円／㎡

例：配管周り・ボイラー設備

【レベル3】（比較的低リスク：成形板）

費用相場：3,000〜15,000円／㎡

例：外壁・スレート・サイディング

👉 マンション外壁で問題になるのは主にここ

2. マンションでの実際の費用

● 外壁修繕での典型例

足場込み総額：500万円〜3,000万円程度

（規模・範囲により大きく変動）

● 中規模マンション（50戸前後）

調査＋除去＋養生含む

👉 1,000万円前後が一つの目安

3. 費用の内訳

アスベスト関連費用は単純な「除去費」だけではありません。

① 事前調査費

書面調査＋現地調査＋分析

👉 5万〜30万円程度

② 分析費用（検体検査）

1検体：2万〜5万円

👉 外壁は複数箇所必要

③ 除去・処理費

実際の除去作業費（上記単価）

④ 養生・隔離費（非常に重要）

飛散防止シート・負圧装置

👉 費用の大きな割合を占める

⑤ 廃棄物処理費

特別管理産業廃棄物として処理

👉 通常廃棄より高額

⑥ 届出・管理費

行政への届出・記録保存

👉 数万円〜数十万円

4. 費用が大きく変わる5つの要因

① アスベストの種類（最重要）

レベル1か3かで10倍近い差

② 面積・施工範囲

外壁全面か部分補修か

③ 工法の違い

除去（高い）

封じ込め（中）

囲い込み（比較的安い）

④ 足場の有無

大規模修繕と同時ならコスト圧縮可能

⑤ 施工環境

住宅密集地・高層階ほど高額

5. よくある誤解（注意）

●「アスベスト＝必ず除去」ではない

→ 状態によっては

封じ込め・囲い込みで対応可能

👉 コストを大きく抑えられる場合あり

●「調査しなければ安く済む」は危険

→ 現在は調査義務あり

→ 未調査は違法リスク

6. 管理組合が取るべき対応

● 最低限の実務フロー

設計段階で事前調査

検出時は工法比較（除去 or 封じ込め）

見積は必ず複数社取得

住民説明（安全対策・費用）

7. 理事会チェックリスト

□ アスベスト事前調査を実施している

□ 調査報告書を保管している

□ 工法（除去・封じ込め）を比較検討した

□ 見積が複数社から出ている

□ 廃棄物処理費が明記されている

□ 住民説明を行っている

■まとめ

マンションのアスベスト対策費用は、

数十万円レベルから数千万円規模まで大きく変動します。

特に重要なのは以下の3点です：

　レベル（危険度）で費用が大きく変わる

　除去以外の工法も選択肢になる

　調査・管理コストも含めて考える

サイト内リンク＞

マンション大規模修繕で発覚！外壁アスベストへの適切な対処法は

１．準拠すべき主要条文

以下は、実務上「準拠しているか必ず確認すべき条文」です。

（1）暴力団員の排除規定　　第19条の2

【改正ポイント】

反社会的勢力の排除を明文化

専有部分の使用制限・契約解除の根拠

【実務リスク】

→ 規定がないと対応不能

→ 賃貸トラブル・売買時の問題

（2）敷地及び共用部分の管理　　第21条（3～6項）

【改正ポイント】

管理責任の明確化

保存行為・管理行為の整理

【実務リスク】

→ 修繕・管理の責任所在が不明確

→ 理事会判断のブレ

（3）緊急時の保存行為・立入り　　第23条（4項）

【改正ポイント】

災害・事故時の専有部分立入り

緊急対応の明文化

【実務リスク】

→ 漏水・火災時に対応できない

→ 居住者の拒否による被害拡大

（4）修繕積立金の使途明確化　　第28条（1項・3項）

【改正ポイント】

修繕積立金の充当範囲の整理

敷地売却等への対応

【実務リスク】

→ 不適切支出によるトラブル

→ 組合員間の不公平

（5）役員の欠格条項　　第36条の2

【改正ポイント】

不適格者の排除（反社・利益相反等）

【実務リスク】

→ 不適切な人物が役員就任

→ ガバナンス崩壊

（6）利益相反取引の防止　　第37条の2

【改正ポイント】

理事の自己取引の制限

利益相反時の手続明確化

【実務リスク】

→ 修繕工事・委託契約で不正発生

→ 談合・キックバック問題

（7）監事機能の強化　　第41条（5～7項）

【改正ポイント】

監事の監査権限の明確化

理事会牽制機能の強化

【実務リスク】

→ チェック機能不全

→ 不正の見逃し

（8）議決事項の整理　　第54条

【改正ポイント】

災害時の応急修繕対応

借入金関連の整理

【実務リスク】

→ 決議漏れ・無効リスク

→ 緊急時の意思決定遅延

（9）収支予算の作成・変更　　第58条（5・6項）

【改正ポイント】

予算変更手続の明確化

柔軟な運用

【実務リスク】

→ 予算外支出の正当性問題

→ 理事会の裁量過大

（10）帳票類の作成・保管　　第64条（2・3項）

【改正ポイント】

文書保存義務の明確化

組合員の閲覧権

【実務リスク】

→ 情報開示トラブル

→ 管理不全認定リスク

２．特に重要な3大テーマ

平成28年度改正で重視されているのは次の3点です。

① コンプライアンス強化

暴力団排除

利益相反防止

役員適格性

② 災害・緊急対応力

緊急立入り

応急修繕

迅速な意思決定

③ 管理の透明性

監事機能

帳票保管

予算管理

３．管理組合チェックリスト

以下を確認してください。

□ 第19条の2（反社排除）がある

□ 第23条に緊急立入り規定がある

□ 第37条の2（利益相反）が明記されている

□ 第41条で監事権限が強化されている

□ 第64条で帳票保管が規定されている

→ 1つでも欠けていれば改正検討が必要

４．まとめ

平成28年改正以降の標準管理規約は、

👉「管理組合のリスク対策マニュアル」

ともいえる内容になっています。

特に以下は“準拠必須レベル”です。

　利益相反防止

　緊急対応

　情報開示

　役員の適格性

＊アドバイス

規約改正は「部分修正」ではなく全体整合で検討

古い規約は“見えないリスク”を抱えている

管理計画認定制度を見据えた整備が重要

《参考》

標準管理規約改正の歴史

― マンション管理の変化と制度の進化 ―

標準管理規約は、国土交通省が示すマンション管理のモデルルールであり、

　区分所有法の解釈指針

　管理実務の標準

　裁判・行政判断の基準

として位置づけられています。

１．主な改正の流れ（全体像）

標準管理規約は、社会問題や管理トラブルを背景に段階的に改正されてきました。

年代 　　　主なテーマ 　　　　キーワード

1982年　　 初版制定 　　　　　管理ルールの標準化

2004年 　　大改正 　　　　　　管理の適正化

2011年 　　実務対応強化 　　　理事会機能

2016年 　　大幅改正 　　　　　コンプライアンス・災害対応

2021年 　　柔軟化 　　　　　　外部専門家活用

２．各改正のポイント解説

■ 1982年（昭和57年）【初版】

【背景】

マンション普及に伴う管理トラブルの増加

【主な内容】

管理組合の基本構造

総会・理事会の仕組み

管理費・修繕積立金

👉 「管理の土台」を整備した時代

■ 2004年（平成16年）【大改正】

【背景】

管理不全マンションの増加

区分所有法改正

【主な改正】

管理組合の責任明確化

修繕積立金の適正化

長期修繕計画の重要性

👉 「管理の質」を問う時代へ

■ 2011年（平成23年）【実務強化】

【背景】

管理会社依存の問題

理事会機能の形骸化

【主な改正】

理事会の役割明確化

管理会社との関係整理

業務範囲の明文化

👉 「理事会主導の管理」へ転換

■ 2016年（平成28年）【重要改正】

【背景】

不正・談合問題

災害対応の必要性（東日本大震災）

【主な改正（最重要）】

① コンプライアンス強化

　暴力団排除（第19条の2）

　利益相反取引の制限（第37条の2）

　役員の欠格条項（第36条の2）

② 災害・緊急対応

　緊急立入り（第23条）

　応急修繕の明確化

③ 監視・透明性

　監事機能の強化

　帳票類の保存義務

👉 現在の管理規約の“基準”はこの改正

■ 2021年（令和3年）【柔軟化・多様化】

【背景】

高齢化

管理人不足

専門家活用の必要性

【主な改正】

① 外部専門家の活用

　外部管理者方式の整備

　専門家理事の導入

② IT化対応

　オンライン総会の容認

　書面・電子手続の柔軟化

③ 管理不全対策

　管理組合の機能強化

👉 「人材不足に対応する管理」へ

３．改正の流れから見える重要ポイント

標準管理規約の改正は、次の流れで進化しています。

① ルール整備の時代（～2000年代）

→ 基本構造の確立

② 管理品質の時代（2000～2015年）

→ 適正管理・責任明確化

③ リスク対策の時代（2016年～）

→ 不正・災害・透明性

④ 持続可能性の時代（2021年～）

→ 人材不足・IT化

４．実務への影響

現在の管理組合にとって重要なのは次の2点です。

■ ポイント①

👉 平成28年改正への対応は必須

未対応の場合：

　利益相反リスク

　災害対応不能

　不正発生リスク

■ ポイント②

👉 令和3年改正は“選択対応”

　外部管理者方式

　IT化

→ マンションの状況に応じて導入

５．よくある問題

規約が2000年代のまま止まっている

一部改正で整合性が崩れている

最新規約とのズレを認識していない

👉 結果：見えないリスクを抱えている

６．まとめ

標準管理規約は単なるモデルではなく、

👉 時代ごとのリスク対策の集積です。

特に重要なのは：

2016年（平成28年）改正 → 必須対応

2021年（令和3年）改正 → 将来対応

サイト内リンク＞

管理計画認定制度でチェックされる標準管理規約の重要条文

Ⅰ．「議案の要領」とは何か

１．議案の要領

法律上の「議案の要領」とは、単なるタイトルではなく、

👉 議決権行使の判断に必要な具体情報

を意味します。

２．総会議案書に必ず記載すべき要素

以下は実務上、最低限必要な構成です。

① 議案の目的

なぜこの議案が必要か

背景・経緯

例

　設備の老朽化

　法令対応

　修繕計画との整合

② 決議事項（最重要）

👉 「何を承認するのか」を明確に

NG例

　大規模修繕工事の実施について

OK例

　工事を、株式会社△△を施工会社として、総額○○円（税込）で実施すること

③ 具体条件

金額（上限含む）

契約相手

実施時期

工事内容・仕様

👉 あいまい表現は無効リスクあり

④ 費用負担の内容

修繕積立金からの支出

一時金徴収の有無

借入の有無

⑤ 理事会の判断根拠

見積比較結果

専門家の意見

選定理由

👉 後のトラブル防止に重要

⑥ 代替案・リスク

他の選択肢との比較

実施しない場合の影響

３．議案の要領が不十分な場合のリスク

① 決議無効の可能性

情報不足 → 適切な判断ができない

裁判で無効とされるリスク

② 反対者からの争い

「説明不足」

「白紙委任」

「不透明な契約」

③ 管理会社・コンサルへの責任追及

不適切な議案作成

利益相反疑義

４．作成時のチェックリスト

議案作成時に必ず確認してください。

□ 議案タイトルが具体的である

□ 決議内容が一義的に理解できる

□ 金額が明記されている

□ 上限額・変更条件が明示されている

□ 契約相手が特定されている

□ 費用負担が明確である

□ 判断材料（比較・根拠）が示されている

□ 曖昧な「一任」表現がない

５．実務上の重要ポイント

👉 改正法の本質はこれです

「総会は形式ではなく実質」

事前説明が不十分な議案は無効リスク

理事会の説明責任が強化

「議案の具体性」が最大の防御策

６．補足

■よくある誤解①

「詳細は理事会一任でよい」

👉 改正後は危険

→ 一任できる範囲も具体化が必要

■よくある誤解②

「議案書は簡潔な方がよい」

👉 不正確

→ 簡潔＋具体性が必要

9．まとめ

改正区分所有法により、総会議案書は

👉 「説明資料」から「意思決定資料」へ進化しました。

今後は、

　曖昧な議案

　抽象的な決議

は通用しません。

《参考》

「総会議案書テンプレート」（例）

【議案第○号】〇〇工事実施の件

1．議案の趣旨

本マンションにおいては、築○年が経過し、○○設備の劣化が進行しているため、長期修繕計画に基づき本工事を実施するものです。

2．決議事項

以下の内容で工事を実施することについて承認を求めます。

工事名：○○工事

施工会社：株式会社△△

契約金額：○○円（税込）

工期：○年○月～○年○月

3．工事内容

○○の更新

○○の補修

○○の改修

4．費用および資金計画

修繕積立金：○○円充当

不足分：一時金（1戸あたり○○円）

借入：なし（または条件明記）

5．業者選定理由

見積比較（○社）

価格・実績・技術力を総合評価

設計監理者の推薦

6．実施しない場合の影響

漏水リスク増大

修繕費用の将来的増加

Ⅱ　裁判例ベースで学ぶ「総会決議無効事例集」

①【最重要判例】議案の要領不足 → 決議無効

■ 東京高等裁判所 平成7年12月18日判決

●事案

規約改正（議決権ルール変更）を総会で決議

招集通知の記載

　→「規約改正の件」など抽象的表現のみ

●争点

👉 「議案の要領」が記載されているか

●裁判所の判断

議案の要領とは

👉 事前に賛否判断できる具体性が必要

本件はそれを欠く

➡ 重大な手続違反 → 決議無効

●重要ポイント（実務）

👉 この判例がすべての基準

　タイトルだけではNG

　内容の具体性が必須

　特に規約変更・高額支出は厳格

●NG議案の典型

「規約改正の件」

「修繕工事の件」

👉 すべてアウトの可能性あり

② 招集通知の不備が「重大」かどうかで結論が分かれる

■ 同判例の一審 vs 控訴審の違い

一審：瑕疵は軽微 → 有効

控訴審：重大 → 無効

👉 瑕疵の重大性判断がポイント

●裁判所の考え方

軽微 → 有効

重大 → 無効

●何が「重大」か

👉 以下に該当すると危険

　判断材料が不足

　書面決議ができない

　権利に重大影響（規約変更・高額支出）

③ 決議要件不足 → 決議無効

■ 東京地方裁判所 令和2年9月10日判決

●事案

規約変更決議

必要な賛成数を満たしていなかった

●裁判所の判断

➡ 要件未充足 → 無効

さらに重要なのは：

👉 無効な規約に基づく後続行為も無効

（理事選任・総会招集など）

●実務ポイント

「頭数」「議決権」両方チェック必須

計算ミスでもアウト

④ 招集権限のない者が開催 → 決議不存在

■ 同判例系（実務上頻出）

●事案

正当な理事長でない者が総会招集

●裁判所の判断

➡ そもそも集会として成立しない（不存在）

●実務ポイント

理事選任が無効 → 全て崩壊

「議案以前の問題」

⑤ 招集手続違反（通知内容不備） → 無効

■ 同じく平成7年東京高裁判例の論点

●裁判所の趣旨

招集通知は単なる案内ではない

議決権行使の前提情報

👉 「議案の要領」欠如は重大瑕疵

●実務ポイント

👉 改正法でさらに厳格化

すべての議案に要領記載が必要

省略はリスク

⑥ 無効主張が認められないケース（参考）

■ 最高裁平成29年9月14日決定

●ポイント

手続違反が軽微

実質的な不利益が小さい

➡ 無効主張は認められず（請求棄却）

●実務ポイント

👉 ただしこれは例外

「軽微」と評価されるのは稀

特に重要議案では通用しない

＊まとめ：無効になる議案の共通パターン

■危険な議案書の特徴（実務チェック）

　□ 議案が抽象的（タイトルだけ）

　□ 金額・条件が不明確

　□ 比較資料がない

　□ 決議内容が一義的でない

　□ 「理事会一任」が多い

　□ 要件計算が曖昧

■改正区分所有法との関係

改正法で明確化されたのはこれです：

👉 「議案の要領」＝決議の前提条件

つまり

不十分 → 手続違反

重大 → 決議無効

実務者向け結論

👉 総会議案書はこう変わる

　旧

議題中心（簡潔）

　↓

　新

判断資料（具体・詳細）

最後に（重要）

判例から導かれる最重要ルール：

👉 「事前に判断できない議案は無効」

１．定期借地権付きマンションとは

定期借地権付きマンションとは、土地を「所有」せず、一定期間（主に50年〜70年）借りて利用するマンションです。

　建物：区分所有（自分の資産）

　土地：地主からの借地（期限付き）

契約期間満了後は、原則として建物を解体し、更地にして返還します。

２．なぜ価格が安いのか

価格が安い主な理由は以下の通りです。

　土地購入費が不要

　固定資産税（※土地分）がかからない

　デベロッパーの初期投資が小さい

そのため、同じ立地でも所有権マンションより2〜3割安くなるケースがあります。

注意点①：期限満了で“資産価値がゼロになる”

最大のリスクはここです。

　契約終了＝土地返還

　建物は解体（費用は区分所有者負担）

つまり、

👉 最終的に「資産が残らない」前提の商品です。

実務上の問題

　築年数が進むほど売却が困難

　残存期間が短いと住宅ローンが付きにくい

注意点②：解体積立金の負担

通常の修繕積立金とは別に、

解体費用の積立（解体準備金）が必要になります。

チェックポイント

　積立額は現実的か

　将来不足する可能性はないか

　インフレを織り込んでいるか

👉 不足した場合、一時金徴収のリスクがあります

注意点③：地代・更新料の存在

所有権マンションにはないコストです。

　毎月の地代（賃料）

　地代の改定リスク（値上げ）

　保証金（返還条件に注意）

実務上のリスク

　地代が将来上昇する可能性

　管理費＋修繕積立金＋地代で負担増

注意点④：売却しにくい（流動性リスク）

中古市場では以下が敬遠されます。

　残存期間の短さ

　ローンが付きにくい

　将来価値がゼロになる構造

👉 特に「残り30年未満」は急激に流動性が低下

注意点⑤：住宅ローン・担保評価の制約

金融機関の評価は厳しくなります。

　融資期間 ≤ 借地残存期間

　担保評価が低い

　金利が高くなる場合あり

👉 将来売却時の買い手もローンで苦戦

注意点⑥：管理組合運営の難しさ

管理組合としても特有の課題があります。

主な論点

　解体時期の合意形成

　積立不足問題

　高齢化による意思決定の停滞

👉 「終わりが決まっている」ため、長期修繕計画の考え方が大きく異なります

注意点⑦：契約内容の個別差が大きい

定期借地権は契約ごとに条件が異なります。

必ず確認すべき項目

　借地期間（開始・終了）

　更新の可否（原則不可）

　地代改定ルール

　解体義務の範囲

　保証金の返還条件

👉 “物件ごとに別商品”と考えるべきです

３．向いている人・向いていない人

向いている人

　長期居住前提（終の住処として）

　初期費用を抑えたい

　資産性より居住性重視

向いていない人

　将来売却を想定している

　資産価値を重視

　相続を前提にしている

４．管理組合向けチェックポイント　

　解体積立金は将来費用に対して十分か

　地代改定ルールは明確か

　残存期間に応じた修繕計画になっているか

　高齢化を見据えた合意形成体制があるか

　将来の一時金徴収リスクを説明しているか

５．まとめ

定期借地権付きマンションは、

👉 「安く買えるが、最後はゼロになる」不動産です。

価格の安さだけで判断するのではなく、

　残存期間

　解体費用

　地代負担

　売却可能性

を総合的に検討することが不可欠です。

定期借地権付きマンションは、価格の安さから注目されていますが、契約期間満了後に資産が残らない点や、解体費用・地代負担など特有のリスクがあります。購入時には残存期間や契約条件を十分に確認し、将来の資産性や売却可能性まで含めて慎重に判断することが重要です。

《参考》

定期借地権付きマンション　Q&A

Q1. 定期借地権付きマンションとは何ですか？

A. 土地を所有せず、一定期間（主に50〜70年）借りて建てられたマンションです。

建物は自分の資産ですが、土地は地主のものです。

👉 契約終了後は更地にして返還する必要があります。

Q2. なぜ価格が安いのですか？

A. 土地代が含まれていないためです。

土地取得費が不要

固定資産税（土地分）がかからない

👉 同じ立地でも所有権マンションより2〜3割安いケースが一般的です。

Q3. 契約期間が終わるとどうなりますか？

A. 原則として以下の流れになります。

建物を解体

土地を地主へ返還

資産は残らない

👉 「最終的に価値ゼロになる」点が最大の特徴です。

Q4. 解体費用は誰が払うのですか？

A. 区分所有者（住民）が負担します。

通常は

解体積立金（準備金）

として毎月積み立てます。

👉 不足すると一時金徴収になる可能性があります。

Q5. 毎月の支払いはどのくらいですか？

A. 一般的に以下の合計になります。

管理費

修繕積立金

地代（借地料）

👉 所有権マンションより「ランニングコストが高くなる」場合があります。

Q6. 地代は将来も変わりませんか？

A. 変わる可能性があります。

物価や地価に応じて改定

契約内容により見直しあり

👉 将来的な負担増リスクがあります。

Q7. 売却はできますか？

A. 可能ですが、条件によって難しくなります。

特に以下は注意です：

残存期間が短い

住宅ローンが付きにくい

👉 残り30年を切ると売却が厳しくなる傾向があります。

Q8. 住宅ローンは利用できますか？

A. 利用可能ですが制約があります。

借地期間内で完済が条件

担保評価が低い

金利が高くなる場合あり

👉 金融機関によって扱いが大きく異なります。

Q9. 固定資産税は安くなりますか？

A. はい、土地分がかからないため安くなります。

ただし、

👉 地代があるため「トータルで安いとは限らない」点に注意が必要です。

Q10. 相続はできますか？

A. 建物部分は相続可能です。

ただし、

残存期間が短いと価値が低い

売却しにくい

👉 相続資産としては不利になる場合があります。

Q11. 更新（延長）はできますか？

A. 原則できません。

定期借地権は

👉 「更新しないことが前提」の契約です。

※一部例外的に再契約のケースもありますが、保証はありません。

Q12. 管理組合の運営に違いはありますか？

A. 大きく異なります。

解体時期の合意形成が必要

解体費用の管理

残存期間を考慮した修繕計画

👉 「終わりを見据えた管理」が必要です。

Q13. どんな人に向いていますか？

A. 以下のような方です。

長く住む予定（終の住処）

初期費用を抑えたい

資産性を重視しない

Q14. 向いていない人は？

A. 以下の方は注意が必要です。

将来売却する可能性が高い

資産価値を重視する

相続を前提にしている

Q15. 購入前に必ず確認すべきポイントは？

A. 次の5点は必須チェックです。

借地期間（残存年数）

地代の改定ルール

解体積立金の水準

保証金の返還条件

修繕計画と残存期間の整合性

👉 「価格」よりも「契約条件」が重要です。

《参考2》

定期借地権付きマンションの解体費用の目安

― 将来いくら必要か？積立不足リスクも解説 ―

１．解体費用の基本的な考え方

定期借地権付きマンションでは、契約期間満了時に

　建物を解体

　更地にして地主へ返還

する義務があります。

👉 この費用は「区分所有者全員で負担」します。

２．解体費用の全国的な目安

マンション解体費用は、一般的に以下の水準です。

①坪単価の目安

　約3万円〜6万円／坪

（※構造・立地・規模により大きく変動）

■具体的な試算例（分かりやすいモデル）

ケース：中規模マンション

延床面積：3,000㎡（約900坪）

坪単価：4万円

👉 約3,600万円

ケース：タワーマンション

延床面積：15,000㎡（約4,500坪）

坪単価：5万円

👉 約2億2,500万円

②1戸あたりの負担目安

例えば、

総戸数：100戸

解体費用：1億円　の場合

👉 1戸あたり：約100万円

注意：実際はもっと高くなることが多い

以下の理由で増額するケースが一般的です。

　アスベスト処理

　地中埋設物の撤去

　重機搬入が難しい立地

　人件費・資材費の上昇

👉 最終的に「1戸あたり100万〜300万円」程度になる事例も多いです。

３．解体費用を左右する主な要因

① 建物の構造

RC造（鉄筋コンクリート）→高い

SRC造・超高層 →さらに高い

② 建物の高さ・規模

高層ほど足場・安全対策費が増加

③ 立地条件

都市部 →搬出コスト増

狭小地 →工事効率低下

④ 有害物質の有無

アスベストがあると大幅増額

⑤ 将来のインフレ

👉 これが最大のリスク

30〜50年後は現在の1.5〜2倍になる可能性

４．解体積立金はいくら必要か？

　安全な水準の目安は以下です。

■ 目安（1戸あたり）

月額：2,000円〜5,000円程度

■ 50年間積立した場合

月3,000円 × 50年

👉 約180万円／戸

👉 現実的なライン

よくあるリスク（実務上のトラブル）

① 積立不足

👉 最も多い問題

想定より費用増

計画が甘い

→ 一時金徴収（数十万円〜数百万円）

② 合意形成ができない

高齢化

負担能力の差

👉 解体が進まないリスク

③ 修繕とのバランス崩壊

修繕積立金との二重負担

👉 管理費全体が重くなる

５．購入前に必ず確認ポイント

　解体積立金の金額は妥当か

　将来の費用試算があるか

　インフレ前提で計算しているか

管理組合として

　定期的な費用見直し

　長期修繕計画との整合

　専門家による再試算

1．2026年度の予定利率

2026年度のマンションすまい・る債の予定利率は、

　年2.00％（予定）

とされています。

近年の金利環境の変化を受け、従来よりもやや上昇傾向にある点が特徴です。

▲2026年度のマンションすまい・る債予定利率

2．マンションすまい・る債とは

マンションすまい・る債は、管理組合が将来の大規模修繕に備えて資金を積み立てるための制度です。

主な特徴

　元本保証（国の関与する仕組み）

　定期的な利息付与

　修繕積立金の安全運用が可能

　長期修繕計画と連動した資金確保に適している

3．今回の利率の意味

（1）預金との比較　

現在の一般的な銀行預金と比較すると、　　　　　2026年3月現在

　普通預金：都市銀行0.30％程度

　定期預金：都市銀行0.90％程度（10年）

　すまい・る債：2.00％

➡ 相対的に有利な水準

（2）管理組合への影響

今回の利率は以下の点で重要です。

■メリット

　修繕積立金の「目減り抑制」

　長期資金の安定運用

　インフレ対策の一部として機能

■注意点

　利率は毎年見直される（固定ではない）

　中途換金の制約あり

　他の運用商品より利回りは限定的

4．活用すべきマンションの特徴

以下のような管理組合に特に適しています。

✔ 活用推奨

　修繕積立金が一定額以上ある

　大規模修繕まで5年以上ある

　安全性重視の運用方針

　投資リスクを取りたくない

✔ 注意が必要

　直近で大規模修繕予定がある

　資金流動性を優先する必要がある

5．理事会での検討ポイント

導入検討時には以下をチェックしてください。

■チェックリスト

□ 長期修繕計画との整合性

□ 必要資金の時期（資金拘束期間）

□ 現在の預金利率との比較

□ 既存の資金運用方針

□ 緊急時の資金確保手段

6．よくある誤解

Q1：利率はずっと2.00％で固定？

→ いいえ。購入年度ごとに見直されます。

Q2：途中で自由に解約できる？

→ 一定の制約があります（流動性は低い）。

Q3：投資商品と比べて有利？

→ 安全性重視の商品であり、高利回り商品ではありません。

7．まとめ

2026年度のマンションすまい・る債は、

年2.00％という比較的有利な利率

安全性重視の管理組合に適した運用手段として、

特に

「守りの資金運用」を重視する管理組合にとって有効な選択肢

といえます。

サイト内リンク＞

「マンションすまい・る債」利率上乗せ制度の拡充 !

関連サイト＞

【マンションすまい・る債】　　　住宅金融支援機構

1．マンション保険が値上がりしている理由

① 火災保険の長期的な赤字構造

記事では、大手損保各社の火災保険が長期間にわたり赤字であることが指摘されています。

主な要因

　自然災害（台風・豪雨）の増加

　保険金支払いの増大

　料率設定の見直し遅れ

→ 結果として

👉 保険料の引き上げが継続的に実施

② マンション特有のリスク増大（漏水事故）

特に問題視されているのが漏水事故の増加です。

背景

　築年数の経過（老朽化）

　給排水管の劣化

　専有部・共用部の境界トラブル

記事でも

👉 「老朽化による漏水が事実上の更新要因」

といった趣旨の指摘がされています。

③ 保険金支払いの集中（小口多発型）

マンション保険の特徴として、

火災よりも「水漏れ」が多い

　小規模事故が頻発

　修繕費が積み重なる

👉 結果：保険会社の収支悪化

2．管理組合への影響

① 保険料の大幅値上げ

更新時に1.5倍〜2倍以上になるケースも

長期契約（10年→5年）への短縮

② 保険加入制限の厳格化

築古マンションは加入条件が厳しくなる

事故歴が多いと引受拒否の可能性

③ 修繕計画への影響

保険料増 → 管理費・修繕積立金を圧迫

長期修繕計画の見直しが必要

3．問題の本質（構造的リスク）

今回の記事から読み取れる本質は以下の通りです。

①「保険でカバーする時代」からの転換

従来：

事故 → 保険で対応

現在：

事故多発 → 保険料上昇 → 自己負担増

👉 「保険依存モデルの限界」

②老朽化マンションのリスク顕在化

配管更新の遅れ

設備更新の先送り

👉 結果：事故増 → 保険料上昇の悪循環

4．管理組合が取るべき対策

① 漏水事故の予防（最重要）

給排水管の計画的更新

専有部配管の管理ルール整備

定期点検の実施

② 保険内容の見直し

免責金額（自己負担額）の引き上げ

補償範囲の適正化

不要特約の整理

③ 事故履歴の管理

事故記録の蓄積

再発防止策の明文化

👉 保険更新時の評価改善につながる

④ 複数社見積の取得

損保会社・代理店の比較

管理会社任せにしない

⑤ 長期修繕計画との連動

保険料上昇を前提に計画見直し

配管更新の前倒し検討

5．管理組合のチェックポイント

✔ 過去5年間の事故件数を把握しているか

✔ 漏水事故の原因分析がされているか

✔ 保険の補償内容を理解しているか

✔ 管理会社任せの見積になっていないか

✔ 配管更新の計画が長期修繕計画に反映されているか

まとめ

朝日新聞の記事が示す通り、マンション保険の問題は単なる「値上げ」ではなく、

👉 老朽化 × 事故増加 × 保険制度の限界

という構造的な問題です。

今後は

「保険で備える」から「事故を減らす管理へ」

という発想の転換が不可欠です。

《参考》

マンション保険料高騰Q&A

Q1．なぜマンション保険料はこんなに上がっているのですか？

A．主な原因は以下の3つです。

　自然災害の増加（台風・豪雨）

　漏水事故の増加（老朽化）

　保険会社の火災保険が長期的に赤字

特にマンションでは

👉 漏水事故の多発が最大の要因

となっています。

Q2．どのくらい値上がりしているのですか？

A．一般的には以下の傾向があります。

　更新時に1.5倍～2倍以上

　築古マンションではさらに上昇する場合あり

　長期契約が短縮（10年 → 5年）

※事故歴が多いと、さらに上がる可能性があります

Q3．なぜ火災よりも漏水が問題なのですか？

A．発生頻度が圧倒的に多いためです。

　火災：まれだが高額

　漏水：頻発し、積み重なる

👉 保険会社にとっては

「小さな支払いの大量発生」＝収支悪化

Q4．事故が多いと保険に入れなくなるのですか？

A．可能性はあります。

　更新時に条件が厳しくなる

　保険料が大幅上昇

　最悪の場合：引受拒否

👉 特に注意すべきは

　短期間での事故多発

Q5．保険料が上がる具体的な目安はありますか？

A．明確な公開基準はありませんが、実務上は以下が目安です。

　年1件以上の事故が継続

　5年間で3～5件以上

　同一原因の再発（例：同じ配管）

👉 この場合

「リスクの高いマンション」と評価されやすい

Q6．管理組合として一番重要な対策は何ですか？

A．結論はこれです。

👉 漏水事故を減らすこと

具体策：

　給排水管の更新

　定期点検

　専有部ルールの整備

Q7．専有部分の漏水も管理組合の責任ですか？

A．ケースによります。

　共用部分 → 管理組合

　専有部分 → 区分所有者

ただし、

👉 被害が共用部分や他住戸に及ぶと

管理組合の保険が使われるケースも多い

Q8．保険料を下げる方法はありますか？

A．主に以下の方法があります。

① 免責金額を上げる

→ 小規模事故を自己負担にする

② 補償内容の見直し

→ 不要な特約を外す

③ 複数社見積を取る

→ 条件比較が重要

Q9．管理会社に任せていれば大丈夫ですか？

A．任せきりは危険です。

　特定の代理店に偏る可能性

　比較が不十分な場合あり

👉 理事会として

複数見積の取得と内容確認が必須

Q10．長期修繕計画と保険は関係ありますか？

A．非常に関係があります。

　配管更新の遅れ → 事故増加

　事故増加 → 保険料上昇

👉 結果

修繕計画にも影響（負担増）

Q11．今後、保険料は下がる可能性はありますか？

A．短期的には下がりにくいと考えられます。

理由：

　災害リスクの増加

　老朽マンションの増加

　保険制度の見直し継続

👉 今後は

「上がる前提で管理する」必要あり

Q12．理事会として今すぐやるべきことは？

A．以下の5点を優先してください。

　✔ 過去の事故履歴の整理

　✔ 漏水原因の分析

　✔ 保険内容の見直し

　✔ 複数見積の取得

　✔ 配管更新の検討

サイト内リンク＞

管理組合ができるマンション保険料値上げ「防衛策」

■ 結論：

更新日の6か月前以前の「過去2〜1年」の期間が査定対象

多くの損害保険会社では、以下のような基準で事故歴が確認されます。

　主な査定対象期間：更新日の6か月前からの過去2年〜1年

　特に重視されるのは「直近2年」です。

つまり、5年契約であっても

保険会社は、更新日6か月前からの「過去2年or1年分の事故歴」を確認します。

尚、事故歴の期日は、保険金受取日になります。

契約日　　　　　　　　　　　　  更新日

｜----------------------5年--------------------|

　　　　　　　　　　　　　6月前　　　

｜--------------|　　査定期間　　|--------|

　　　　　　 （2年or1年間)

■ なぜ過去の事故が重視されるのか

保険会社にとって事故歴は、いわば「リスクの通信簿」です。

事故が多いマンションは以下のように判断されます。

　建物の劣化が進んでいる

　設備管理が不十分

　漏水・事故の再発リスクが高い

その結果、

　保険料の値上げ

　免責金額（自己負担額）の引き上げ

　補償内容の制限

　最悪の場合、引受拒否

といった影響が出ることがあります。

■ 特に査定に影響する事故の種類

すべての事故が同じように扱われるわけではありません。

以下の事故は特に厳しく評価されます。

① 漏水事故（最重要）

給排水管の劣化による事故

上階からの水漏れ

👉 短期間で複数回発生すると「構造的問題あり」と判断されます

② 風災・水災の繰り返し

台風による屋根・外壁損傷

排水不良による浸水

👉 修繕対応が不十分だと評価が悪化

③ 高額事故・頻発事故

一件あたりの支払額が大きい

年に複数回の請求

👉 「保険依存体質」と見なされることも

■ 5年契約時の注意点（重要）

① 長期契約でも「事故履歴はリセットされない」

5年契約にしたからといって、

　事故歴がリセットされる

　評価が有利になる

ということはありません。

👉 更新時には再び過去数年の事故歴がチェックされます

② 契約前の「駆け込み請求」は逆効果

更新直前に

小さな修繕をすべて保険請求する

といった行為は、逆に

�「事故多発マンション」と評価されるリスクがあります。

③ 保険会社の乗換えでも履歴は共有される

保険会社を変更しても、

　損害保険会社間の情報共有

　申告義務（告知義務）

により、事故歴は把握されます。

👉 「乗り換えればリセット」は通用しません

■ 理事会が取るべき対応

事故履歴を踏まえ、理事会としては以下の対応が重要です。

✔ 事故履歴の整理

　過去5年分の事故件数・金額を把握

　原因分析（設備・施工・居住者要因）

✔ 再発防止策の実施

　給排水管の更新

　防水・外壁修繕の前倒し

　定期点検の強化

✔ 保険の使い方の見直し

　小額事故は自費対応も検討

　免責金額の適正化

■ まとめ

マンション保険の査定では

👉 契約日6か月前からの「過去2年or1年分の事故歴」がチェックされる

漏水事故・頻発事故は大きく影響

事故の多さは保険料や契約条件に直結

👉 「保険の入り方」よりも「事故を減らす管理」が最も重要

保険は「使うほど得」ではなく

「使い方を誤ると将来コストが増える仕組み」です。

長期的には

　修繕計画

　予防保全

　適切な保険運用

を一体で考えることが、最も合理的なリスク管理となります。

《参考》

保険料が上がる具体的なライン（件数・金額）

マンション保険では、過去の事故件数・支払額をもとに、保険料や条件が調整されます。

■ ① 安定ゾーン（優良評価）

事故件数：0〜1件／2年

支払総額：〜100万円程度／2年

👉 評価

保険料：標準〜割引の可能性あり

条件：良好（免責低め・補償広い）

👉 実務ポイント

理想的な状態

長期契約（5年）も比較的有利に締結可能

■ ② 注意ゾーン（軽微な悪化）

事故件数：2〜3件／2年

支払総額：100万〜300万円／2年

👉 評価

保険料：微増（5〜15％程度）

条件：ほぼ維持されるが要注意

👉 よくあるケース

小規模な漏水事故が複数回

台風被害の軽微修繕

👉 実務ポイント

まだ立て直し可能

「小額請求の見直し」が重要

■ ③ 警戒ゾーン（明確なリスク評価）

事故件数：4〜6件／2年

支払総額：300万〜1,000万円／2年

👉 評価

保険料：大幅上昇（15〜40％）

条件：悪化し始める

主な変更：

免責金額の引き上げ（例：0円 → 10万〜30万円）

水濡れ補償の制限

一部特約の削減

👉 典型例

毎年のように漏水事故

同一箇所の再発事故

👉 実務ポイント

ここが分岐点（最重要ゾーン）

■ ④ 危険ゾーン（引受制限レベル）

事故件数：7件以上／3年

支払総額：1,000万円超／3年

👉 評価

保険料：50％以上の上昇もあり得る

条件：大幅制限

主な影響：

高額免責（30万〜100万円以上）

漏水・給排水事故の補償縮小

風災・水災の制限

👉 実務ポイント

保険会社から是正要求（改善条件付き）が出ることも

■ ⑤ 最悪ゾーン（引受拒否・継続困難）

特徴：

毎年複数件の事故

高額事故が連続（例：500万円以上が複数回）

原因未対策（設備老朽化放置）

👉 評価

更新拒否の可能性

他社でも条件悪化 or 加入困難

👉 実務ポイント

実質的に「保険難民化」リスク

■ 特に厳しく見られる「NGパターン」

以下は件数・金額以上に評価を悪化させます。

● 漏水事故の短期多発

年2回以上発生

同一系統（縦管など）で繰り返し

👉 一発で「警戒ゾーン」以上へ

● 小額請求の積み重ね

10万〜30万円の請求が頻発

👉 保険会社の評価：

「使いすぎ（モラルリスク）」

● 原因未対策

修繕せず保険対応のみ

👉 最も嫌われるパターン

■ 実務で使える判断基準（理事会向け）

以下を超えたら見直しを検討：

✔ 年1件以上の事故が続く

✔ 3年間で5件以上

✔ 3年間で500万円超

👉 このいずれかで

「保険戦略の見直しが必要」

■ 保険料上昇を防ぐ実務対策

① 小額事故は保険を使わない

　目安：30万円以下は自費検討

② 漏水事故の根本対策

　給排水管更新

　定期点検

③ 事故履歴の見える化

　年次一覧（件数・金額・原因）

④ 免責金額の戦略設定

　あえて免責を上げて保険料抑制

サイト内リンク＞

管理組合ができるマンション保険料値上げ「防衛策」

１．入札業者をコンサルタントが一方的に決める

大規模修繕では、施工会社の選定のために複数社から見積を取得する入札方式が採用されることが一般的です。

しかし、次のような場合は注意が必要です。

　入札参加業者をコンサルタントがすべて決める

　理事会が業者名を知らない

　業者選定の理由が説明されない

このような状況では、施工会社と事前調整が行われる余地が生まれます。

理事会は、入札業者の選定に関与することが重要です。

２．見積比較の説明が不十分

コンサルタントは、施工会社の見積書を比較し、理事会に説明する役割を持ちます。

しかし、

　見積比較表が作成されていない

　選定理由の説明が曖昧

　見積内容の詳細説明がない

といった場合は注意が必要です。

透明性の高いコンサルタントは、工事項目・数量・単価を明確に比較した資料を提示します。

３．特定の施工会社を強く推薦する

次のようなケースも注意が必要です。

　特定の会社だけを強く推薦する

　他社の見積の問題点だけを指摘する

　選定理由が不明確

もちろん、技術的な評価によって特定の会社を推薦することはありますが、合理的な説明がない場合は注意が必要です。

４．業者との関係が不透明

修繕コンサルタントと施工会社の関係が不透明な場合も問題になることがあります。

例えば

　同じ会社と繰り返し仕事をしている

　施工会社から紹介されている

　業者との関係を説明しない

このような場合、利益相反の問題が生じる可能性があります。

５．契約内容が曖昧

コンサルタント契約の内容が曖昧な場合も注意が必要です。

例えば

　業務範囲が明確でない

　報酬の内容が不明確

　工事監理の内容が説明されていない

契約書には次の業務内容が明記されていることが望ましいとされています。

　建物調査

　修繕設計

　見積取得支援

　施工会社選定支援

　工事監理

６．管理組合が行うべきチェックポイント

コンサルタント選定の際には、次の点を確認しましょう。

理事会チェックポイント

　□ 入札参加業者を理事会が確認している

　□ 見積比較表が作成されている

　□ 業者選定理由が説明されている

　□ コンサルタントと施工会社の関係が説明されている

　□ 契約内容が明確になっている

まとめ

修繕コンサルタントは、大規模修繕工事を成功させるための重要な専門家です。しかし、選定方法や業務の進め方によっては、不透明な業者選定や談合につながるリスクもあります。

特に次の点には注意が必要です。

　入札業者をコンサルタント任せにしている

　見積比較の説明が不十分

　特定の施工会社を強く推薦する

　業者との関係が不透明

　契約内容が曖昧

理事会がコンサルタントの業務を適切にチェックすることで、工事発注の透明性と修繕工事の適正化につながります。

《参考》

大規模修繕コンサルタントの費用相場

１．コンサルタント費用の相場

大規模修繕コンサルタントの費用は、一般的に次の2つの方法で算出されることが多いです。

（１）工事費に対する割合

最も一般的な算定方法は、工事費の5〜10％程度です。

例えば次のようになります。

　工事費 　　　　コンサル費用の目安

　5,000万円 　　約250万〜500万円

　1億円 　　　　約500万〜1,000万円

　2億円 　　　　約1,000万〜2,000万円

この費用には通常、次の業務が含まれます。

　建物劣化診断

　修繕設計

　工事仕様書作成

　見積取得・比較

　施工会社選定支援

　工事監理

（２）戸数ベースの算定

もう一つの目安は1戸あたりの費用です。

一般的には1戸あたり約2〜3万円程度といわれています。

例えば

戸数          コンサル費用目安

30戸 　　  約60万〜90万円

50戸 　　  約100万〜150万円

100戸 　　約200万〜300万円

ただし、建物の規模や修繕内容によってはこれより高くなる場合もあります。

（３）マンション規模別の費用目安

一般的な目安をまとめると次のようになります。

マンション規模 　　工事費目安 　　　　　コンサル費用目安

30戸未満 　　　 　 2,000万〜3,000万円 　　100万〜300万円

30〜50戸 　　 　 　3,000万〜4,000万円 　　150万〜400万円

50〜100戸　　 　　4,000万〜7,000万円　　 200万〜700万円

100戸以上 　　　　1億円以上 　　　　　　  500万〜1,000万円以上

※目安は業務範囲や工事内容により変動します。

２．費用を左右する主な要因

コンサルタント費用は、次の条件によって変わります。

・建物規模

戸数や延床面積が大きいほど業務量が増えます。

・修繕工事の内容

外壁補修、防水、設備更新など工事項目が多いほど設計業務が増えます。

・業務範囲

コンサルタント業務は次のように分かれます。

　建物診断

　修繕設計

　工事監理

　住民説明会対応

　長期修繕計画見直し

業務範囲が広いほど費用は高くなります。

３．費用が安すぎる場合の注意点

コンサルタント費用が極端に安い場合には注意が必要です。

実務上、次のような問題が指摘されることがあります。

　施工会社からリベートを受け取る

　特定の施工会社に工事を誘導する

　工事費が高くなる

そのため、コンサルタント選定では費用だけでなく透明性や実績も重要とされています。

４．管理組合が確認すべきポイント

コンサルタント契約の際には次の点を確認しましょう。

□ 業務内容（調査・設計・監理）が契約書に明記されている

□ 見積書の内訳が明確である

□ 工事費に対する割合が妥当である

□ 施工会社との関係がないことを確認する

□ 過去の実績が公開されている

サイト内リンク＞

マンション大規模修繕で談合が起きやすい管理組合とは？

Q1
談合とはどのような行為ですか

A

談合とは、複数の工事会社が事前に話し合い、受注する会社や見積金額を調整する行為です。

本来、工事は競争によって適正価格が決まりますが、談合が行われると

　受注会社があらかじめ決まっている

　他の会社は形式的に入札するだけ

　工事費が高くなる

といった問題が生じます。

その結果、管理組合の修繕積立金が無駄に使われる可能性があります。

Q2
談合はなぜ起きるのですか

A

談合は次のような条件がそろうと起きやすくなります。

　工事金額が大きい

　入札参加業者が固定化している

　業者間の関係が近い

　管理組合のチェックが弱い

特にマンションの大規模修繕は、数千万円から数億円の工事になるため、談合の対象になりやすいといわれています。

Q3
談合が起きやすい管理組合の特徴はありますか

A

実務上、次のような管理組合は注意が必要とされています。

　業者選定をコンサルタント任せにしている

　入札業者を理事会が確認していない

　業者選定の理由が説明されていない

　入札参加業者が毎回同じ

　いつも同じ数社が入札

　同系列会社が複数参加

　情報公開が不十分

　見積比較が公開されない

　業者選定の議事録がない

このような場合、業者間の受注調整に気付きにくくなります。

Q4
見積書から談合を見抜くことはできますか

A

完全に見抜くことは難しいですが、次のような特徴がある場合は注意が必要です。

　見積金額が不自然に近い

　特定の会社だけが極端に安い

　見積の内訳がよく似ている

　入札辞退が多い

このような場合、形式的な入札の可能性があります。

Q5
管理会社やコンサルタントが関与することはありますか

A

すべてのケースではありませんが、過去には

　設計コンサルタント

　管理会社

　施工会社

が関与した不正事例が報道されたこともあります。

そのため、理事会は

　業者選定の過程

　見積比較

　契約条件

をしっかり確認することが重要です。

Q6
管理組合はどのように談合を防げばよいですか

A

談合を防ぐためには、透明性の高い発注プロセスを確保することが重要です。

主な対策は次のとおりです。

　見積依頼先を理事会で確認する

　入札業者数を確保する（5社以上が目安）

　見積比較表を作成する

　業者選定理由を議事録に残す

　必要に応じて第三者専門家の助言を受ける

まとめ

マンションの大規模修繕工事では、管理組合の発注方法によって談合が起きやすい環境が生まれることがあります。

特に次の点は理事会が注意する必要があります。

　業者選定の透明性

　入札業者の固定化

　見積内容の比較

　情報公開

管理組合が適切にチェックすることで、工事費の適正化と管理運営の透明性向上につながります。

《参考》

談合が疑われる見積の特徴

１．見積金額が不自然に近い

複数の会社の見積金額がほぼ同じ金額になっている場合は注意が必要です。

例えば

　会社 　見積金額

　A社 　9,980万円

　B社 　9,960万円

　C社 　9,950万円

通常、施工会社ごとに

　工法

　積算方法

　仕入れ価格

　利益率

が異なるため、見積金額には一定の差が生じます。

それにもかかわらず、金額差が極端に小さい場合は、業者間で価格調整が行われている可能性があります。

２．特定の会社だけが極端に安い

次のようなケースも注意が必要です。

　会社 　見積金額

　A社 　1億500万円

　B社 　1億200万円

　C社 　  9,700万円

この場合、C社が受注予定会社で、他社は形式的に入札しているだけの「当て馬入札」である可能性も考えられます。

ただし、実際に価格競争によって安くなる場合もあるため、工事内容や数量を含めた比較が重要です。

３．見積書の内容が似ている

談合が疑われるケースでは、見積書の内容が非常によく似ていることがあります。

例えば

　工事項目の並び順が同じ

　数量がすべて同じ

　単価の傾向が似ている

　誤字や表現まで似ている

このような場合、同じ資料や積算データを共有している可能性があります。

４．入札参加業者が毎回同じ

大規模修繕工事の入札に参加する業者が毎回ほぼ同じ場合、業者間の関係が固定化し、談合が起きやすくなるといわれています。

例えば

　毎回同じ5社が入札

　同じ地域の同業者グループ

　同系列企業が複数参加

このような状況では、業者間で受注を順番に回している可能性も指摘されています。

５．見積辞退や失格が多い

入札の過程で

　見積辞退

　書類不備

　入札条件違反

などが相次ぐ場合も注意が必要です。

例えば

　業者 　結果

　A社 　辞退

　B社 　書類不備

　C社 　受注

このようなケースでは、最初から受注会社が決まっていた可能性も考えられます。

６．見積提出が極端に早い

大規模修繕工事の見積作成には通常

　数週間から1か月程度

かかることが一般的です。

それにもかかわらず、

　現地調査が十分でない

　数日で見積提出

といった場合には、事前に情報を得ていた可能性もあります。

７．管理組合ができる対策

談合を防ぐためには、透明性の高い工事発注プロセスを確保することが重要です。

主な対策は次のとおりです。

・見積依頼先を理事会で確認する

業者選定をコンサルタント任せにせず、理事会が確認します。

・入札業者数を確保する

一般的には5社以上に見積依頼することが望ましいとされています。

・見積比較表を作成する

工事項目・数量・単価を比較できる表を作成すると、不自然な点に気付きやすくなります。

・業者選定理由を議事録に残す

透明性の確保につながります。

サイト内リンク＞

マンション大規模修繕で談合が起きやすい管理組合とは？

Ⅰ.談合が起きやすい管理組合の5つの特徴　

1　業者選定をコンサルタント任せにしている

大規模修繕では、設計コンサルタントが工事会社の選定をサポートすることが一般的です。しかし、次のような状況は注意が必要です。

危険な例

　工事会社の候補をコンサルタントがすべて決める

　見積依頼先を理事会が把握していない

　入札プロセスが理事会に説明されない

この場合、コンサルタントと施工会社の間で調整が行われる余地が生まれます。

2　入札参加業者がいつも同じ

工事の入札に参加する会社が毎回ほぼ同じ場合、談合のリスクが高まります。

例えば

　毎回同じ5社が参加

　同一系列企業が複数参加

　地元の同業者グループのみ

このような場合、業者間で事前調整が行われやすい環境になります。

3　理事会が工事内容を理解していない

理事会が工事内容を理解していない場合、業者の提案をそのまま受け入れてしまうことがあります。

例えば

　工事項目の説明がない

　数量や単価の根拠が不明

　見積書が比較できない形式

この状態では、不自然に高い見積でも判断ができません。

4　情報公開が不十分

透明性の低い管理組合は、談合が起きやすくなります。

例えば

　見積書を組合員に公開しない

　業者選定の議事録がない

　選定理由が説明されない

透明性が低いほど、不正が発見されにくくなります。

5　管理会社に依存しすぎている

管理会社が工事業者の紹介や見積取得を主導するケースがあります。

しかし、

　管理会社の関連会社が工事を受注

　管理会社の紹介業者だけで見積

　理事会が選定に関与しない

このような状況では、利益相反の問題が生じる可能性があります。

Ⅱ.談合を防ぐための管理組合の対策

談合を防ぐためには、透明性とチェック体制の確保が重要です。

① 入札プロセスを公開する

理事会は次の情報を確認しましょう。

　見積依頼業者一覧

　見積条件

　評価基準

② 業者数を確保する

一般的には

　5〜10社程度

に見積依頼することが望ましいとされています。

③ 見積内容を比較できる形式にする

見積書は次の形式で比較することが重要です。

　同一工事項目

　同一数量

　同一仕様

④ 外部専門家を活用する

次の専門家を活用する方法もあります。

　マンション管理士

　建築士

　第三者コンサルタント

利害関係のない専門家が関与すると、透明性が高まります。

まとめ

談合は、業者だけの問題ではなく、管理組合の体制によって起きやすさが変わる問題です。

特に次のようなマンションは注意が必要です。

　業者選定をコンサル任せ

　入札業者が固定化

　理事会が工事内容を理解していない

　情報公開が不十分

　管理会社に依存している

管理組合が適切にチェック機能を持つことで、工事費の適正化と透明性の確保につながります。

《参考１》

大規模修繕工事の談合リスクチェックリスト（○×式）

マンションの大規模修繕工事では、業者間の談合や不透明な業者選定が問題になることがあります。

次のチェック項目で、管理組合の工事発注プロセスの透明性を確認してみましょう。

① 業者選定プロセスの透明性

□ 工事会社の選定方法が理事会で説明されている

□ 見積依頼をした業者名を理事会が把握している

□ 入札の条件（仕様・数量・工期）がすべての業者で同一である

□ 業者選定の理由が議事録に残されている

□ 見積比較表が作成されている

② 見積取得の適正性

□ 見積依頼は5社以上に行っている

□ 特定の業者だけに見積を依頼していない

□ 毎回同じ業者だけが参加していない

□ 同系列会社が複数参加していない

□ 見積金額の差が極端に小さくない

※見積金額が不自然に近い場合は注意が必要です。

③ 設計コンサルタントの関与

□ コンサルタントが工事会社と資本関係を持っていない

□ コンサルタントが入札業者を一方的に決めていない

□ 理事会が入札参加業者を確認している

□ コンサルタントの業務内容が契約書で明確になっている

④ 管理会社との関係

□ 管理会社の関連会社が工事を受注していない

□ 管理会社の紹介業者だけで見積を取っていない

□ 管理会社任せで業者選定をしていない

⑤ 情報公開と組合員への説明

□ 工事会社の選定経過を組合員に説明している

□ 見積比較結果を総会資料で説明している

□ 理事会議事録に選定経過が記録されている

チェック結果の目安

○が多い場合

→ 工事発注の透明性は比較的高い状態です。

×が多い場合

→ 談合や不透明な業者選定のリスクがある可能性があります。

第三者専門家（マンション管理士・建築士など）の確認を検討することも有効です。

実務上、談合リスクが高いのは次のケースです。

　① 入札業者をコンサルタントが決めている

　② 毎回同じ業者が入札している

　③ 理事会が見積内容を理解していない

これらの状況では、業者間で受注調整が行われても管理組合が気付きにくいため注意が必要です。

《参考２》

談合が疑われる見積の特徴

① 見積金額が不自然に近い

複数社の見積金額がほぼ同じ金額になっている場合は注意が必要です。

例

　会社 　　見積金額

　A社　　 9,980万円

　B社 　　9,960万円

　C社 　　9,950万円

通常、会社ごとに

　工法

　積算方法

　原価構造

が異なるため、大きな工事ほど見積額には差が出るのが一般的です。

それにもかかわらず、金額差が極端に小さい場合は、

事前に価格調整が行われている可能性があります。

② 特定の会社だけが極端に安い

次のようなケースもよく見られます。

　会社 　　見積金額

　A社 　　1億500万円

　B社 　　1億200万円

　C社 　　  9,800万円

この場合、C社が受注予定会社で、

他社は形式的な入札参加（当て馬）になっている可能性があります。

③ 見積の内訳がほぼ同じ

談合の場合、見積書の内容が非常によく似ていることがあります。

例えば

　工事項目の順番が同じ

　数量が同じ

　単価構成が似ている

　誤字や表現まで似ている

これは、同じ仕様書や積算資料を共有している可能性があります。

④ 入札業者が毎回同じ

大規模修繕工事の入札に参加する業者が、毎回ほぼ同じ場合も注意が必要です。

例えば

　いつも同じ5社

　同じ地域の同業者グループ

　同系列会社が複数参加

このような場合、業者同士で受注を回している可能性があります。

⑤ 見積辞退や失格が多い

入札時に

　見積辞退

　書類不備

　入札条件違反

などが続く場合も注意が必要です。

例えば

　業者 　　結果

　A社 　　辞退

　B社 　　書類不備

　C社 　　受注

このようなケースでは、最初から受注会社が決まっている可能性があります。

⑥ 見積提出が異常に早い

大規模修繕の見積作成には通常、

　数週間〜1か月程度

かかることが一般的です。

しかし、

　数日で提出

　現地調査が簡易

などの場合、事前に情報を得ていた可能性があります。

＊　管理組合ができる対策

談合を防ぐためには、次のような対応が重要です。

・業者数を確保する

　一般的には

　5〜10社程度

　に見積依頼すると競争性が高まります。

・業者選定を理事会が確認する

　次の点を必ずチェックしましょう。

　　見積依頼先の選定理由

　　業者の資本関係

　　同系列企業の参加

　　見積比較表を作成する

・見積書に現れる不自然な特徴に注意

　　見積金額が不自然に近い

　　特定の会社だけが安い

　　見積内容が似ている

　　入札業者が固定化している

　　見積辞退が多い

1 長期修繕計画は標準様式に準拠していること

認定制度では、長期修繕計画が

国の「長期修繕計画標準様式」

に準拠して作成されていることが求められます。

さらに、次の内容が総会で決議されていることが必要です。

　長期修繕計画の内容

　修繕積立金の金額

つまり、長期修繕計画は単に作成されているだけではなく、管理組合の正式な意思決定として承認されていることが重要になります。

2 長期修繕計画に必要な項目が記載されていること

認定制度では、長期修繕計画に次の内容が盛り込まれていることが確認されます。

主な記載事項

　修繕工事の内容

　修繕工事費の概算費用

　修繕工事の実施時期

　修繕積立金の㎡単価

　計画期間の修繕積立金総額

　修繕積立金残高

　駐車場収入などからの繰入額

　借入金の状況（ある場合）

これらの項目が整理されていない計画は、計画の実効性が低いと判断される可能性があります。

3 修繕工事項目（19項目）が網羅されていること

長期修繕計画には、マンションの主要な修繕工事が含まれている必要があります。

標準様式では、次の19の工事項目が示されています。

〈主な修繕工事項目〉

　仮設工事

　屋根防水

　床防水

　外壁塗装

　鉄部塗装

　建具・金物

　共用内部

　給水設備

　排水設備

　ガス設備

　空調・換気設備

　電灯設備

　情報通信設備

　消防設備

　エレベーター設備

　立体駐車場設備

　外構施設

　調査診断費用

　長期修繕計画作成費用

これらの工事が計画に含まれていることで、建物と設備の維持管理が総合的に計画されているかが確認されます。

4 計画期間は30年以上

認定制度では、長期修繕計画の

計画期間が30年以上

であることが求められます。

これは、マンションの大規模修繕や設備更新が長期にわたって発生するためです。

さらに、

残存期間に大規模修繕工事が2回以上含まれていること

も確認されます。

5 長期修繕計画は7年以内に見直されていること

長期修繕計画は一度作成すればよいものではなく、定期的な見直しが必要です。

認定制度では

長期修繕計画の作成または見直しが7年以内

であることが求められます。

建設費の上昇や建物の劣化状況の変化に対応するため、定期的な見直しが重要とされています。

6 修繕費と修繕積立金のバランス

長期修繕計画では、

将来の修繕工事費の総額が修繕積立金の総額を上回らないこと

が確認されます。

つまり、

修繕費 ＞ 修繕積立金

となる計画では、認定基準に適合しない可能性があります。

長期修繕計画は、資金計画としても整合性があることが求められます。

7 将来の一時金徴収を前提としていないこと

認定制度では、

将来の一時金徴収を前提とした計画

は望ましくないとされています。

そのため、大規模修繕工事の前後で

修繕積立金の徴収額が急激に増えない計画

になっているかが確認されます。

8 修繕積立金の水準が著しく低くないこと

長期修繕計画から算出される

修繕積立金の平均額（㎡単価）

が、国のガイドラインの水準を著しく下回っていないことも確認されます。

もし水準を下回る場合には、

専門家による理由書

の提出が必要になります。

9 計画期間の最終年度に借入金が残っていないこと

長期修繕計画では、

計画期間の最終年度に借入金残高がないこと

が求められます。

これは、将来世代への過度な負担の先送りを防ぐための基準です。

まとめ

管理計画認定制度では、長期修繕計画について主に次の点が確認されます。

主なチェックポイント

　長期修繕計画が標準様式に準拠している

　計画内容と修繕積立金が総会で決議されている

　修繕工事項目（19項目）が計画に含まれている

　計画期間が30年以上である

　残存期間に大規模修繕が2回以上ある

　長期修繕計画が7年以内に見直されている

　修繕費と修繕積立金の収支が整合している

　将来の一時金徴収を前提としていない

　修繕積立金の水準が著しく低くない

長期修繕計画は、マンションの将来の維持管理を左右する最も重要な管理資料といえます。

管理計画認定制度の取得を目指す場合には、計画の有無だけでなく、内容の妥当性や資金計画の健全性を確認することが重要です。

《参考》

長期修繕計画19項目の実務解説

管理計画認定制度で求められる長期修繕計画には、国土交通省の長期修繕計画標準様式で示された「19の修繕工事項目」を基本として計画を作成することが求められています。

これらは、マンションの建物・設備を長期的に維持管理するための標準的な修繕対象項目です。

1 仮設工事

大規模修繕工事の際に必要となる足場設置や養生などの仮設設備です。

主な内容

　足場設置

　防護ネット

　仮設電気

　仮設トイレ

実務ポイント

　大規模修繕費用の15～25％程度を占める場合が多い

　建物形状や高さによって費用が大きく変わる

ー建物関係工事ー

2 屋根防水

屋上やルーフバルコニーの防水工事です。

主な工事

　ウレタン防水

　シート防水

　アスファルト防水

修繕周期目安

　約12～15年

実務ポイント

　防水性能の低下は漏水事故の原因になるため、定期的な更新が重要です。

3 床防水

共用廊下やバルコニーなどの床防水です。

主な工事

　長尺シート

　塗膜防水

　防滑シート

実務ポイント

　滑り事故防止や防水性能維持のため、外壁修繕と同時に行うケースが多いです。

4 外壁塗装等

外壁の劣化補修や塗装工事です。

主な工事

　外壁塗装

　ひび割れ補修

　タイル補修

　シーリング打替え

修繕周期目安

　約12～15年

実務ポイント

　大規模修繕工事の中心となる工事です。

5 鉄部塗装等

共用部分の鉄部の防錆塗装です。

主な対象

　階段手すり

　鉄扉

　フェンス

　パイプシャフト扉

修繕周期目安

　約5～7年

6 建具・金物等

共用部の建具や金物の修繕です。

主な対象

　共用扉

　ドアクローザー

　郵便受け

　手すり

実務ポイント

　設備更新と同時に実施することが多い項目です。

7 共用内部

建物内部の共用部分の修繕です。

主な対象

　エントランス内装

　共用廊下内装

　集会室

　管理室

実務ポイント

　劣化よりも美観向上の目的で行われることもあります。

　

ー設備関係工事ー

8 給水設備

建物の給水設備の更新です。

主な対象

　給水ポンプ

　受水槽

　加圧給水装置

修繕周期目安

　約15～20年

9 排水設備

排水管や排水設備の更新です。

主な対象

　排水ポンプ

　排水管更新

実務ポイント

　築30～40年頃に大規模更新が必要になる場合が多いです。

10 ガス設備

共用部のガス設備の更新です。

主な対象

　ガス管

　ガスメーター設備

11 空調・換気設備

共用部の空調や換気設備です。

主な対象

　駐車場換気設備

　集会室空調

12 電灯設備等

共用部分の電気設備です。

主な対象

　照明

　分電盤

　電気配線

実務ポイント

　最近はLED化工事が増えています。

13 情報通信設備

通信インフラ設備です。

主な対象

　インターホン

　TV共聴設備

　インターネット設備

修繕周期目安

　約15年

14 消防設備

消防法で定められている設備です。

主な対象

　自動火災報知設備

　消火栓

　非常放送設備

15 昇降機設備

エレベーター設備の更新です。

主な工事

　制御盤更新

　かご更新

　巻上機更新

修繕周期目安

　約25～30年

実務ポイント

マンション修繕費の中でも非常に高額な工事です。

16 立体駐車場設備

機械式駐車場の設備更新です。

主な工事

　モーター更新

　チェーン交換

　制御盤更新

修繕周期目安

　約15～25年

ー外構・その他ー

17 外構付属施設

建物周辺の施設です。

主な対象

　フェンス

　舗装

　駐輪場

　ゴミ置場

18 調査診断費用

建物の劣化診断費用です。

主な内容

　外壁打診調査

　建物診断

　設備調査

実務ポイント

　大規模修繕前に必ず実施されます。

19 長期修繕計画作成費用

長期修繕計画の作成・見直し費用です。

実務ポイント

通常は

　管理会社

　建築士

　マンション管理士

などの専門家に依頼します。

関連サイト＞

管理計画認定申請時 基準適合確認用 簡易チェックリスト　　　マンション管理センター

1　第23条第4項（必要箇所への立入り等）

専有部分への立入りルール

条文の趣旨

標準管理規約では、共用部分の点検・修繕のために、必要な場合は専有部分へ立ち入ることができるとされています。

第4項では特に次の点が規定されています。

「区分所有者は正当な理由がない限り立入りを拒むことができない」

なぜ認定制度でチェックされるのか

マンションでは次のような設備が専有部分内を通っていることがあります。

　給排水管

　消防設備

　ガス配管

　インターホン設備

これらの点検・修繕の際に立入りができないと、

　大規模修繕ができない

　漏水事故の原因になる

　設備更新ができない

といった問題が発生します。

そのため、管理上必要な立入りを確保する規定があるかが確認されます。

⇒【標準管理規約】

（必要箇所への立入り等） 

第23条 前２条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分若しくは専用使用部分への立入り又は自らこれに保存行為を実施することを請求することができる。

２ 前項により立入り又は保存行為の実施を請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

３ 前項の場合において、正当な理由なく立入り又は保存行為の実施を拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。

４ 前３項の規定にかかわらず、理事長は、災害、事故等が発生した場合であって、緊急に他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入り又は保存行為の実施をしなければ、共用部分等又は他の専有部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与えるおそれがあるときは、自らその専有部分又は専用使用部分に立ち入り、又は保存行為を実施することができる。この場合において、理事長は、委任した者にこれを行わせることもできる。

５ 立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならない。 

2　第32条第6号（業務）

管理組合の基本業務の明確化

条文の趣旨

第32条は、管理組合が行う業務内容を定めた条文です。

その中の第6号では、

「帳票類等の作成・保管に関する業務」

が管理組合の業務として明確化されています。

なぜ重要なのか

マンション管理では多くの重要書類が発生します。

主なものは次のとおりです。

　総会議事録

　理事会議事録

　会計帳簿

　契約書

　修繕履歴

　点検記録

これらを適切に管理しないと、

　過去の修繕履歴が分からない

　会計の透明性が低下する

　管理会社任せになる

といった問題が発生します。

そのため、管理組合が自ら管理する業務として位置付けているかが確認されます。

⇒【標準管理規約】

（業務）

第32条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。

一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第48条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理

二 組合管理部分の修繕

三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理

四 マンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務

五 適正化法第103条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理

六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等

七 共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務

八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適

当であると認められる管理行為

九 敷地及び共用部分等の変更及び運営

十 修繕積立金の運用

十一 官公署、町内会等との渉外業務

十二 マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務

十三 広報及び連絡業務

十四 管理組合の消滅時における残余財産の清算

十五 その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務

3　第64条第3項（帳票類等の作成・保管）

管理情報の開示ルール

条文の趣旨

第64条では、管理組合の書類管理について定めています。

第3項では次の内容が規定されています。

「区分所有者は、管理組合の帳票類の閲覧請求ができる」

つまり、組合員には管理情報を確認する権利があるということです。

管理計画認定制度での意味

この規定があることで、次のことが可能になります。

　管理の透明性の確保

　理事会運営のチェック

　不適切な支出の防止

　情報公開による組合員参加

近年は、管理不全マンション問題の原因として

　情報非公開

　会計の不透明化

　理事会の閉鎖的運営

が指摘されています。

そのため、帳票類の閲覧制度があるかが確認されます。

⇒【標準管理規約】

（帳票類等の作成、保管）

第64条 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳その他の帳票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

２ 理事長は、第32条第三号の長期修繕計画書、同条第五号の設計図書及び同条第六号の修繕等の履歴情報を保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

３ 理事長は、第49条第３項（第53条第４項において準用される場合を含む。）、第49条の２（第53条第５項において準用される場合を含む。）、本条第１項及び第２項並びに第72条第２項及び第４項の規定により閲覧の対象とされる管理組合の財務・管理に関する情報については、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求に基づき、当該請求をした者が求める情報を記入した書面を交付することができる。この場合において、理事長は、交付の相手方にその費用を負担させることができる。

まとめ

管理計画認定制度が求める管理ルール

管理計画認定制度では、次のような基本的な管理ルールが管理規約に定められているかが確認されます。

条文 　　　　　内容 　　　　　　　　　管理上の意味

第23条4項 　　専有部分への立入り　　 点検・修繕を可能にする

第32条6号 　　管理組合の業務 　　　　書類管理の責任を明確化

第64条3項 　　帳票類閲覧 　　　　　　管理の透明性確保

これらはすべて、マンション管理の基本インフラとなるルールです。

特に古いマンションでは、

　規約が改正されていない

　閲覧規定がない

　書類管理の規定が不十分

というケースも少なくありません。

管理計画認定を目指す場合は、標準管理規約に沿った規約整備を行うことが重要です。

サイト内リンク＞

標準管理規約に準拠すべき条文

1 マンション管理適正化支援法人とは

マンション管理適正化支援法人とは、地方公共団体の指定を受けて、管理組合の運営やマンション管理の改善を支援する法人です。

背景には、次のような問題があります。

　・管理組合が機能していない

　・理事のなり手不足

　・修繕積立金不足

　・長期修繕計画がない

　・総会が開催されていない

このようなマンションを放置すると、建物の劣化や防災・衛生面の問題が発生し、周辺地域にも影響を及ぼす可能性があります。

そのため行政だけでは対応しきれない部分を、専門的知見を持つ法人が支援する制度として創設されました。

2 制度の位置付け

マンション管理適正化支援法人は、地方公共団体が進めるマンション政策の実務を支える役割を担います。

関連する制度には次のものがあります。

　マンション管理適正化推進計画

（自治体が策定）

　マンション管理計画認定制度

　管理不全マンションへの指導・助言

これらの施策を実効性のあるものにするため、実務支援の担い手として支援法人が位置付けられています。

3 支援法人が行う主な業務

マンション管理適正化支援法人は、主に次のような業務を行います。

（1）管理組合への相談対応

管理組合からの相談に対して専門的助言を行います。

例

・管理組合の立て直し

・総会運営

・長期修繕計画

・修繕積立金の見直し

（2）管理不全マンションへの支援

自治体と連携し、管理が機能していないマンションの改善を支援します。

例

・管理組合の設立支援

・総会開催の支援

・規約整備

・管理会社の選定支援

（3）専門家の派遣

マンション管理士や建築士などの専門家を派遣し、具体的な改善支援を行います。

（4）調査・情報提供

地域のマンションの管理状況を把握し、必要な情報提供を行います。

4 支援法人になれる団体

支援法人は、地方公共団体が指定します。

対象となる主な団体は次のような法人です。

・一般社団法人

・一般財団法人

・NPO法人

・公益法人

ただし、マンション管理に関する知識や実績があることなどが指定の条件となります。

5 管理組合にとってのメリット

管理組合にとって、この制度には次のようなメリットがあります。

① 中立的な専門支援を受けられる

管理会社とは異なる立場で助言を受けることができます。

② 管理不全の予防につながる

問題が深刻化する前に改善することが可能になります。

③ 自治体との連携が取りやすくなる

自治体施策の窓口として活用できます。

6 今後のポイント

今後、日本では

・マンションの高経年化

・区分所有者の高齢化

・空き住戸の増加

が進み、管理組合だけでは対応が難しいケースが増えると考えられています。

そのため、

行政＋専門家＋管理組合

という新しい支援体制の中で、マンション管理適正化支援法人の役割は今後さらに重要になると考えられます。

まとめ

マンション管理適正化支援法人は、自治体の指定を受けて管理組合を支援する法人であり、管理不全マンションの予防・改善を目的とした制度です。

今後は、

・管理計画認定制度

・管理不全マンション対策

とともに、マンション政策の重要な柱として活用が進むことが期待されています。

マンション管理適正化支援法人Q&A（よくある質問）

Q1

マンション管理適正化支援法人とは何ですか。

A

マンション管理適正化支援法人とは、地方公共団体の指定を受けて、マンションの管理組合を支援する法人です。

制度は

マンションの管理の適正化の推進に関する法律

（マンション管理適正化法）に基づき創設されました。

主な役割は次のとおりです。

・管理組合の相談対応

・管理不全マンションの改善支援

・専門家の派遣

・マンション管理に関する情報提供

管理組合の運営が難しくなったマンションを支援するための制度です。

Q2

支援法人はどのような団体がなるのですか。

A

地方公共団体が指定する法人で、主に次のような団体が想定されています。

・一般社団法人

・一般財団法人

・公益法人

・NPO法人

指定を受けるためには、マンション管理に関する専門知識や実績があることが条件になります。

Q3

管理会社と何が違うのですか。

A

役割と立場が異なります。

項目 　　　支援法人 　　　　　　　　　　　　管理会社

立場 　　　中立的な支援機関 　　　　　　　　管理業務の受託者

契約 　　　必ずしも管理委託契約は不要 　　　管理委託契約が必要

主な役割 　助言・支援 　　　　　　　　　　　日常管理業務

管理会社は日常の管理業務を担いますが、支援法人は管理組合の運営改善を支援する立場です。

Q4

どのようなマンションが利用する制度ですか。

A

特に次のようなマンションで活用が想定されています。

・管理組合が機能していない

・総会が長年開催されていない

・理事のなり手がいない

・修繕積立金が不足している

・長期修繕計画がない

いわゆる管理不全マンションの予防・改善が主な目的です。

Q5

管理組合が相談すると費用はかかりますか。

A

費用の有無は自治体や支援内容によって異なります。

一般的には

・初期相談は無料

・専門家派遣は有料または補助制度あり

というケースが多いと考えられています。

Q6

支援法人は全国にありますか。

A

制度自体は全国で利用可能ですが、支援法人の指定は自治体ごとに行われます。

そのため

・自治体によってはまだ指定されていない

・今後指定される予定

という地域もあります。

Q7

管理組合が直接依頼できるのですか。

A

自治体の制度によって異なりますが、一般的には

・自治体を通じて相談

・支援法人へ直接相談

のどちらかの方法になります。

まずは自治体のマンション担当部署へ相談するのが確実です。

Q8

管理計画認定制度とは関係がありますか。

A

はい、関係があります。

支援法人は、次のような制度の実務支援を担うことが想定されています。

・マンション管理計画認定制度

・マンション管理適正化推進計画

例えば、

・認定取得の準備

・管理体制の改善

・書類整備

などの支援を行うことがあります。

Q9

管理組合が利用するメリットは何ですか。

A

主なメリットは次のとおりです。

①中立的な専門家の助言を受けられる

②管理不全を予防できる

③自治体の制度を活用しやすくなる

④管理組合運営の改善につながる

特に、理事の担い手不足が深刻なマンションでは重要な支援制度になると考えられています。

Q10

今後この制度は広がるのでしょうか。

A

国は、管理不全マンションの増加を社会問題と位置付けており、今後この制度の活用は拡大すると考えられています。

特に次の分野で重要性が高まると見られています。

・管理不全マンション対策

・高経年マンションの管理支援

・自治体のマンション政策の実施

マンション管理適正化支援法人は、管理組合の運営を専門的に支援する制度であり、今後のマンション管理政策の重要な柱の一つとされています。

管理組合が機能しなくなる前に、こうした支援制度を活用することが、マンションの資産価値と安全性を守るうえで重要になります。

1 管理組合が扱う主な個人情報

管理組合が取り扱う個人情報には、次のようなものがあります。

（1）区分所有者名簿

・氏名

・住所

・電話番号

・専有部分番号

・議決権割合

（2）居住者名簿

・入居者の氏名

・家族構成

・緊急連絡先

※防災対策のため作成しているマンションが多い

（3）総会・理事会関係書類

・出席者名簿

・議事録

・委任状

（4）契約書関係

・駐車場契約書

・駐輪場契約

・専用使用契約

（5）防災・緊急時名簿

・高齢者

・要配慮者

・緊急連絡先

2 個人情報保護の対象になるのか

管理組合は、通常は営利企業ではない団体ですが、

現在の制度(2017年法改正)では次の条件に該当すると個人情報保護法の対象になります。

対象となる団体

・個人情報データベースを継続的に利用

・組合員や居住者の情報を管理

そのため実務上は、

「管理組合も個人情報保護の対象になる」

という前提で管理することが望ましいとされています。

3 管理組合で起きやすい個人情報トラブル

実際のマンションでは、次のようなトラブルが起きています。

（1）名簿の配布

総会資料として

全戸の電話番号付き名簿を配布

→ プライバシー問題

（2）議事録の公開

議事録に

・クレームを出した人の部屋番号

・トラブル当事者

などが記載されている。

→ 名誉・プライバシー問題

（3）理事の個人情報持ち帰り

理事が

・名簿

・滞納リスト

を自宅保管。

→ 紛失・漏えいリスク

（4）防災名簿の扱い

高齢者・障害者情報を

本人同意なしで公開

→ 個人情報問題

4 管理組合が守るべき基本ルール

マンション管理では、次のルールを守ることが重要です。

（1）利用目的を明確にする

個人情報は

管理組合業務の範囲でのみ使用

例

・総会通知

・緊急連絡

・管理費請求

・防災対策

（2）必要以上の情報を集めない

例えば

不要な情報

・勤務先

・年収

・家族詳細

などは取得する必要はありません。

（3）名簿の公開範囲を限定

名簿は

推奨例

・部屋番号

・氏名

程度にとどめる

電話番号などは

本人同意がある場合のみ

（4）議事録の個人名に注意

議事録では

望ましい表現

NG

○○号室の○○氏が苦情

OK

一部の居住者から苦情

（5）データ管理ルールを決める

例えば

・理事個人PC保存禁止

・クラウド共有

・管理会社保管

などルール化

5 管理会社に委託する場合

多くのマンションでは、個人情報管理は管理会社が行っています。

その場合は

確認すべき事項

・個人情報管理規程

・データ管理方法

・漏えい時対応

などを確認しておくことが重要です。

6 管理組合で作るべきルール

管理組合では次のような簡単なルールを作ることが望ましいです。

例

個人情報取扱ルール

　1 個人情報は管理組合業務目的のみ利用

　2 名簿は理事会で管理

　3 外部提供は禁止

　4 防災名簿は本人同意

　5 退任理事は資料返却

まとめ

マンションでは

・区分所有者名簿

・議事録

・防災名簿

など多くの個人情報が管理されています。

個人情報管理が不十分だと

・トラブル

・クレーム

・信頼低下

につながります。

そのため管理組合では

「必要な情報だけを適切に管理する」

という基本原則を守ることが重要です。

《参考》

理事会チェックリスト（○×式）

マンション管理では、区分所有者名簿、議事録、居住者名簿など多くの個人情報を扱います。理事会として適切に管理されているか、以下のチェックリストで確認してください。

1　個人情報管理の基本体制

□ 個人情報の管理責任者（理事長等）を決めている

□ 個人情報の管理方法について理事会で確認している

□ 個人情報を管理するルール（簡易規程等）がある

□ 個人情報の管理方法を管理会社と確認している

□ 理事交代時に個人情報資料の引継ぎを行っている

2　区分所有者名簿の管理

□ 区分所有者名簿を定期的に更新している

□ 名簿は理事会または管理会社が適切に保管している

□ 理事が個人で名簿を保管するルールになっていない

□ 総会資料として配布する名簿は必要最小限の情報にしている

□ 電話番号やメールアドレスは本人同意のある場合のみ掲載している

3　居住者名簿の取り扱い

□ 居住者名簿を作成する目的を明確にしている

□ 防災目的など利用目的を住民に説明している

□ 個人情報の提供は任意であることを説明している

□ 不必要な情報（勤務先など）は収集していない

□ 名簿の閲覧範囲を限定している

4　議事録の個人情報

□ 議事録に個人のトラブル内容を詳細に記載していない

□ 苦情などは個人が特定されない表現にしている

□ 議事録の閲覧ルールを決めている

□ 外部公開する議事録は個人情報を整理している

5　書類・データの管理

□ 個人情報資料の保管場所を決めている

□ 理事個人のパソコンやUSBで管理していない

□ クラウド利用の場合は管理者を決めている

□ 不要になった個人情報は適切に廃棄している

□ 紙資料は施錠できる場所に保管している

6　管理会社への委託

□ 管理会社の個人情報管理体制を確認している

□ 管理委託契約で個人情報の取り扱いを確認している

□ 管理会社のデータ管理方法を把握している

□ 情報漏えい時の対応ルールを確認している

7　防災・緊急時名簿

□ 防災名簿の作成目的を住民に説明している

□ 高齢者・要支援者情報は本人同意を得ている

□ 名簿の閲覧範囲を限定している

□ 防災目的以外には使用していない

判定の目安

○が多い　　　　　→ 個人情報管理は概ね適切です

△が多い　　　　  → 管理ルールの整理が必要です

×がある　　　　   → 情報漏えいリスクがあります

　　　　　　　　　    理事会で管理方法を見直しましょう

理事会で特に注意すべきポイント

特にトラブルになりやすいのは次の3点です。

① 電話番号付き名簿の配布

② 議事録での個人特定記載

③ 理事の個人保管

この3つは多くのマンションで問題になっています。

 個人情報取扱規程 （例）

第1条（目的）

本規程は、管理組合が保有する区分所有者および居住者等の個人情報について、適正な取得、利用および管理を行うことにより、個人情報の保護を図ることを目的とする。

第2条（定義）

本規程において「個人情報」とは、氏名、住所、電話番号、電子メールアドレス、住戸番号その他特定の個人を識別できる情報をいう。

第3条（適用範囲）

本規程は、管理組合が管理業務のために取得し、保有するすべての個人情報に適用する。

第4条（個人情報の取得）

管理組合は、個人情報を適法かつ適正な方法により取得する。

第5条（利用目的）

個人情報は、次の目的の範囲内で利用する。

　1 管理費等の請求および会計処理

　2 総会および理事会の運営

　3 管理組合からの各種通知

　4 防災・緊急時対応

　5 建物および敷地の管理運営

　6 その他管理組合業務の遂行

第6条（第三者提供の制限）

管理組合は、次の場合を除き、個人情報を第三者に提供しない。

　1 本人の同意がある場合

　2 法令に基づく場合

　3 管理会社等に管理業務を委託する場合

　4 防災・緊急時対応に必要な場合

第7条（個人情報の管理）

管理組合は、個人情報の漏えい、滅失または毀損を防止するため、適切な安全管理措置を講じる。

第8条（管理責任者）

個人情報の管理責任者は理事長とする。

理事長は、個人情報の適切な管理に必要な措置を講じる。

第9条（管理会社への委託）

管理組合が個人情報の取り扱いを管理会社に委託する場合は、適切な管理が行われるよう必要な監督を行う。

第10条（閲覧および開示）

区分所有者は、管理組合が保有する自己の個人情報について、合理的な範囲で閲覧または開示を求めることができる。

第11条（退任役員の義務）

理事および役員は、任期終了後、保有している個人情報を速やかに管理組合に返却または廃棄しなければならない。

第12条（個人情報の廃棄）

管理組合は、利用目的を達成し不要となった個人情報について、適切な方法により廃棄する。

第13条（規程の改正）

本規程の改正は理事会の決議による。

附則

本規程は、令和○年○月○日より施行する。

関連サイト＞

「個人情報保護法」を分かりやすく解説。個人情報の取扱いルールとは？　

政府広報オンライン

1．管理不全マンションの定義

法令上、「管理不全マンション」という明確な定義条文はありませんが、一般的には次のように整理されます。

管理組合の機能が低下・停止し、建物や財務の管理が適切に行われていない状態

つまり、「古いマンション＝管理不全」ではありません。

管理が機能していないことが本質です。

2．管理不全の具体的な兆候

（1）組織運営の不全

理事会が開催されていない

総会が長年開かれていない

理事のなり手がいない

管理規約が未整備・未改訂

（2）財務の不全

修繕積立金が不足している

長期修繕計画がない

滞納が慢性化している

会計報告が曖昧

（3）建物管理の不全

大規模修繕工事が未実施

漏水・外壁剥落などを放置

法定点検が未実施

（4）合意形成の不全

区分所有者の無関心

空き住戸の増加

投資用所有者の増加による意思決定停滞

3．なぜ管理不全が問題なのか

① 資産価値の下落

管理状態は売買価格に直結します。

管理不全は市場評価を著しく下げます。

② 安全性の低下

外壁落下や設備事故のリスク増大。

③ 行政介入の可能性

改正法により、助言・指導・勧告の対象になる場合があります。

④ 将来的な「負のスパイラル」

修繕できない

　　↓

建物劣化

　　↓

価値下落

　　↓

売却困難

　　↓

さらに資金不足

4．管理不全になりやすいマンションの特徴

築40年以上

小規模（20戸未満）

自主管理で専門家関与がない

修繕積立金が極端に安い

高齢所有者が多い

空室率が高い

5．管理不全を防ぐための対策

① 管理の「見える化」

長期修繕計画の策定

会計の透明化

定期総会の開催

② 外部専門家の活用

マンション管理士

建築士

弁護士

③ 管理状況の客観評価

管理計画認定制度 (国、地方公共団体）

管理適正評価制度 （マンション管理業協会）

管理適正化診断サービス （マンション管理士会）

④ 早期の資金対策

修繕積立金の段階増額

借入活用の検討

6．これからの時代の視点

管理不全は「一部の問題マンション」の話ではありません。

今後は、二極化が進みます。

　適切に管理され価値を維持するマンション

　放置され市場から敬遠されるマンション

その分岐点は、

今、管理組合が動くかどうかにかかっています。

まとめ

管理不全のマンションとは、

建物の老朽化ではなく、管理機能の劣化が進んだマンション

です。

しかし、

管理不全は突然起きるものではありません。

小さな放置の積み重ねが、やがて深刻な状態を生みます。

だからこそ、

　現状を正しく把握する

　数字で確認する

　専門家を活用する

　合意形成をあきらめない

この積み重ねが、将来の資産価値と安全を守ります。

管理不全予備軍セルフ診断シート

― あなたのマンションは大丈夫ですか？ ―

本シートは、改正マンション管理適正化法の趣旨や、国土交通省の各種指針を踏まえ、管理不全の兆候を早期に発見するための簡易診断ツールです。

📝 管理不全予備軍セルフ診断（○×式）

各項目に「○（できている）」「×（できていない）」「△（一部のみ）」でご記入ください。

Ⅰ．組織運営チェック

No  チェック項目　 ○×△

1 　定期総会を毎年開催している

2 　理事会を定期的に開催している

3 　議事録を区分所有者に公開している

4 　理事のなり手不足が深刻化していない

5 　管理規約は10年以内に見直している

6 　標準管理規約改正に対応している

Ⅱ．財務健全性チェック

No  チェック項目 　○×△

7 　長期修繕計画がある（直近5年以内に見直し）

8 　修繕積立金が計画上不足していない

9 　滞納率が5％未満である

10  滞納者への法的対応ルールがある

11  会計報告が毎年監査されている

12  大規模修繕工事の資金目途が立っている

Ⅲ．建物管理チェック

No チェック項目　 ○×△

13  大規模修繕工事を周期内に実施している

14  法定点検（消防・設備）を実施している

15  外壁・屋上防水に重大な劣化放置がない

16  漏水トラブルが長期化していない

17  耐震性に不安がない（旧耐震は診断済）

Ⅳ．所有者構成・将来リスク

No  チェック項目 　○×△

18  空室率が20％未満である

19  投資用区分所有者が過半を占めていない

20  高齢化により役員選出が困難になっていない

21  管理費・修繕積立金の値上げ議論ができる環境がある

22  将来の建替え・敷地売却の議論をしたことがある

📊 判定方法

○  ＝2点

△＝1点

×＝0点

合計44点満点

🔎 判定結果

36～44点

✅ 健全圏

管理体制は概ね良好。ただし油断禁物。

25～35点

⚠ 要注意圏（管理不全予備軍）

修繕積立金・合意形成・役員体制の再点検が必要。

15～24点

🚨 危険圏

管理機能低下が進行。専門家関与を強く推奨。

0～14点

❗ 管理不全状態の可能性大

行政相談や再建支援の検討段階。

📌 特に重要な“赤信号”項目

以下に×がある場合は、点数に関係なく早急な対応が必要です。

　総会未開催

　長期修繕計画なし

　修繕積立金不足

　法定点検未実施

　滞納率10％超

　大規模修繕未実施（築15年以上）

💡 ワンポイント

管理不全は「突然」起きるのではなく、

小さな未対応の積み重ねで進行します。

早期診断

→ 数字で把握

→ 改善行動

これが、資産価値と居住環境を守る最短ルートです。

サイト内リンク＞

管理計画認定制度とは？（主軸）

適正評価制度と適正化診断サービスの違いと活用ポイント

1．法令上、設置が義務付けられるマンション

自家用発電機の設置は、すべてのマンションに義務付けられているわけではありません。しかし、一定規模・用途の建物では法令上の設置義務があります。

（1）消防法上の義務

消防法および関連する消防法施行令では、以下の設備について非常電源の確保が義務付けられています。

　非常用エレベーター

　屋内消火栓設備

　スプリンクラー設備

　排煙設備

　非常照明設備

一定規模以上のマンションでは、これら設備を動かすための「非常電源（自家発電機または蓄電池）」が必要になります。

（2）建築基準法上の義務

建築基準法では、高さ31mを超える建築物などについて「非常用エレベーター」の設置が義務付けられています。

この非常用エレベーターを停電時にも稼働させるため、結果として非常用発電機の設置が必要となるケースが多くなります。

▶ 特にタワーマンションでは事実上ほぼ必須設備です。

2．法令義務はなくても「実質的に必要」なマンション

法的義務がなくても、以下のようなマンションでは設置の必要性が極めて高いといえます。

（1）20階以上の高層マンション

停電時に：

　エレベーター停止

　給水ポンプ停止（断水）

　排水ポンプ停止

　オートロック・機械式駐車場停止

となれば、居住継続が困難になります。

特に高層階では

　階段での移動が現実的でない

　高齢者・要配慮者の生活維持が困難

という問題があります。

（2）機械設備依存度の高いマンション

　加圧給水方式

　機械式駐車場

　電気錠システム

　防災センター常駐型

このようなマンションでは、電源喪失＝機能停止です。

（3）要配慮者が多いマンション

　高齢化率が高い

　在宅医療機器利用者がいる

　介護施設併設型マンション

こうした場合、停電は生命・健康リスクに直結します。

3．設置の目的を明確にすることが重要

自家用発電機といっても「何を動かすのか」で規模と費用は大きく変わります。

① 最低限型

　非常照明

　防災センター

　1基のエレベーター

② 生活継続型

　給水ポンプ

　排水ポンプ

　共用部電源

③ 在宅避難対応型

上記＋一部住戸への給電

目的を明確にせずに導入すると、

　過大投資

　逆に容量不足

という問題が起こります。

4．既存マンションで設置を検討すべきケース

次のようなマンションは検討価値が高いです。

✔ 築20年以上で電気設備更新時期

✔ 長期修繕計画に防災対策が未反映

✔ タワーマンションで停電訓練を実施したことがない

✔ 地域のハザードマップで浸水・停電リスクが高い

（※東京都などでは地域防災計画との整合も重要）

5．設置にあたっての現実的な課題

　設置スペースの確保

　燃料（軽油）の保管

　騒音・振動問題

　法定点検・維持管理費

　更新費用（20～25年）

イニシャルコストは数百万円～数千万円規模になることもあり、総会決議（共用部分の変更）も必要です。

6．結論：どんなマンションに必要か

総合すると、以下のマンションでは「必要性が高い」と言えます。

✅ 高さ31m超の高層マンション

✅ 20階以上のタワーマンション

✅ 給水・排水が電気依存型

✅ 高齢化率が高い

✅ 災害リスク地域に立地

単なる設備投資ではなく、

「停電時にどこまで生活を守るのか」

という管理組合の方針決定が最も重要です。

《参考》

　　非常用発電機の

メンテナンスの実施状況と費用

 

1. 法令に基づく点検義務と実施状況

マンションの非常用発電機（自家用発電機）は、災害時や停電時に確実に稼働させるため、消防法・建築基準法・電気事業法などの法令により定期的な点検・保守が義務付けられている設備です。これらは

　マンションの共用部電源・消火栓ポンプ・非常照明などへ電源を供給するため

　停電時に安全確保・避難機能を維持するため

という理由から、管理組合・管理会社が実施・記録を義務づけられるケースが多いです。

具体的には

　✔ 機器点検（6ヶ月ごと程度）

　✔ 年1回以上の総合点検

　✔ 負荷試験（実際に負荷をかけて動作確認）

といった定期保守が行われます。

これら点検は、消防署への報告資料としての提出や管理組合の記録保管義務にも影響するため、形式的にでも毎年実施するマンションが多くあります。

2. メンテナンスの実施内容

発電機の点検・保守では、次のような項目が一般的です：

🔹 定期的な点検・外観チェック

機器の目視点検、配線・接続部のチェックなど。

🔹 負荷試験

実際に電力負荷をかけて発電機が正常に動くか確認。

必要に応じて「負荷試験」や「内部観察」といった精密な診断も行われます。

🔹 運転試験

停電状態を想定した起動試験や各種安全装置の動作確認。

🔹 消耗部品の交換・清掃

エンジン周り（バッテリー・オイルフィルタ・燃料系統など）の消耗点検。

これらは専門資格者（電気主任技術者、防災設備士 など）が担当し、記録を残すことが一般的です。

 3. メンテナンス費用（費用相場）

マンションに設置されている自家用発電機の場合、点検・保守にかかる費用は設備規模によって大きく変わりますが、おおよその相場として以下のような範囲で見られます：

点検項目 　　　　　　　　　　/ 作業内容 相場（目安）

年1回程度の定期点検・保守 　 10〜60万円/年程度（設備規模次第）

負荷試験 　　　　　　　　　　約15〜20万円（小〜中規模機）〜30〜50万円（大規模機）

（専門業者による実機負荷試験）

定期運転試験・消耗部品交換 　個別見積（バッテリー、オイル等別途）

ポイント

✔ 設備の出力容量（kW〜kVA）が大きいほど費用は高くなる傾向です。

✔ 点検だけでなく、燃料・オイル交換・バッテリー交換等が必要な場合は、追加費用が発生します。

 4. 管理費・修繕積立金としての蓄積

多くの分譲マンションでは、発電機の点検・保守・更新コストは

　管理費（定期保守・年次サービス契約等）

　修繕積立金（数年〜数十年スパンの部品交換・更新費用）

として総会決議で計上されています。特に大型設備になると

⚠ 更新費用（設備更新時）で数百万円〜数千万円規模になるケースもあり、事前積立が重要です。

 5. 実際の実施状況の傾向

✔ 高層・大規模マンションではかなりの割合で年次点検と負荷試験を実施

✔ 法令（消防法・建築基準法・電気事業法）対応として記録保管・報告も実施

✔ 管理会社・防災委員会が定期的に管理業務として発電機の保守契約を締結

という形で、実務対応が進んでいます。

📌 まとめ

観点　　　　   　備考

点検義務 　　　消防法・電気事業法・建築基準法で定期点検・報告が求められる

実施内容 　　　定期点検、運転試験、負荷試験、部品チェック等

費用 　　　　　年間10〜60万円程度（規模により変動）、負荷試験は15〜50万円程度が一例

管理費用負担 　管理費・修繕積立金で計画的に積立・支出

1. マンション管理適正評価制度とは？

（運営：一般社団法人マンション管理業協会）

この制度は、マンションの管理状態を「星0〜5つ」のランクで評価し、その結果を公開する仕組みです。2022年4月からスタートしました。

評価の仕組み

5つのカテゴリー、計30項目で採点され、100点満点で評価されます。

１．管理体制： 管理組合の届出や管理規約の整備状況

２．管理組合会計： 収支予算・決算、管理費・修繕積立金の分別管理

３．大規模修繕計画： 長期修繕計画の作成、修繕積立金の積立状況

４．建物・設備： 法定点検の実施状況、履歴の保存

５．管理組合運営： 総会の開催、理事会の開催頻度

メリット

・資産価値の可視化： 中古市場で「管理が良いマンション」として適正に評価されやすくなります。

・改善点の明確化： どこが不足しているのかがスコアでわかるため、修繕計画の見直しに役立ちます。

2. マンション管理適正化診断サービスとは？

（運営：マンション管理士会）

こちらは、主に「共用部分の火災保険料」を適正化（割引）するために利用される診断サービスです。

診断の内容

マンション管理士などの専門家が現地を訪問し、管理状況（共用部分のメンテナンス状況や管理組合の運営状況）を診断します。

メリット

・保険料の割引： 診断結果が良好であれば、マンション総合保険の保険料が大幅に割引される（最大20〜30%程度）ケースがあります。

⇒このサービスは、日管連（一般社団法人日本マンション管理士会連合会）と日新火災が提携して提供しているものです。

　診断主体： 日管連のマンション管理士

　対象仕組み： マンション管理士が無料で診断を行い、その診断結果（S〜B評価）に基づき、日新火災が保険料を決定します。この「診断結果をそのまま保険料の算出に使う」というパッケージは日新火災のみの取り扱いです。

・専門家のアドバイス： 診断を通じて、建物の劣化状況やメンテナンスのタイミングについて専門的な助言が得られます。

3. 両者の比較まとめ

比較項目 　　マンション管理適正評価制度 　　　マンション管理適正化診断サービス

主な目的 　　管理状態の格付け・資産価値向上 　保険料の算出・割引適用の判断

運営主体 　　マンション管理業協会 　　　　　　マンション管理士会など

評価方法　　 5段階の星（ランク）表示 　　　　  診断レポートによる判定

結果の公開 　協会のサイトで公開（任意）　　　 非公開（保険契約や内部資料として利用）

メリット 　売買価格への好影響、透明性の確保 　管理組合の経費削減（保険料ダウン）

4. どちらを活用すべきか？

結論から言えば、「両方活用すること」をおすすめします。

「適正評価制度」でマンションのブランド力を高め、将来の売却や賃貸に備える。

「適正化診断サービス」で固定費である保険料を削減し、浮いたお金を修繕積立金に回す。

このように使い分けることで、管理組合の財務改善と資産価値向上の両立が可能になります。

ワンポイント：

自治体の「認定制度」との違い

これら2つとは別に、自治体が実施する「マンション管理計画認定制度」もあります。こちらは「最低限の基準を満たしているか」を認定するもので、評価制度（星付け）よりも「合格・不合格」に近い性質を持っています。

管理組合の理事会などで、「まずは保険料を安くしたい」という話があれば診断サービスから、「マンションのステータスを上げたい」という話があれば評価制度から検討を始めてみてはいかがでしょうか。

サイト内リンク＞

マンション管理計画認定制度とは

関連サイト＞

マンション管理適正化診断サービス （日新火災）

マンション管理適正評価制度（マンション管理業協会）